돈깨비 방망이

크론 (Kronn)은 국제송금에 특화된 암호화폐입니다.

(1) 크론홈페이지

http://kronn.ch/

(2) 크론 소개 잘되어있는글

'비트소닉 상장' 국제송금 특화 크론 네트워크(KREX)분석

https://blog.naver.com/poinsettia_sh/221488213660

(3)

크론 지갑 주소

kronn.io/login.aspx

심볼 : KREX

종류 : ERC-20

발행량 : 988,000,000

유통량 : 237,120,000

(4) 파트너사

1) 중국흥업은행

2) CEZA

3) UEF

4) 일본라이언스그룹

(5) 상장 및 교환

1) 세계유수거래소확정

2) 홈피에서 교환기능탑제

(6) 흥보및 검증

1) FINMA

2) EMSC

3) ABC/FOX/NBC/피난젠/CBS

4) 뉴욕맨하튼흥보

5) EXX특별초빙

(7) 국가단위협약

1) 카리브해

2) 필리핀, 베트남, 캄보디아, 방글라데시

스리랑카

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5. 크론 관련 기사

(1) 기업협약 및 기사

1) 글로벌 암호화폐 거래소 비트포렉스, 스위스 크론 벤처스와 업무협약 체결

http://www.kns.tv/news/articleView.html?idxno=519977

2) 블록체인기업 ‘크론 벤처스’, 中 시온그룹과 중국시장 공략 나서

http://www.sentv.co.kr/news/view/550062

3) 크론과 협업한 온페이스 관련기사

http://www.itdaily.kr/news/articleView.html?idxno=91287

http://news.hankyung.com/article/201803025028g

http://news.g-enews.com/view.php?ud=201810240936366184c176748603_1&md=20181024093807_K

3) 그외 뉴스

2019 미래 금융 혁신과 블록체인 컨퍼런스 개최

http://www.kns.tv/news/articleView.html?idxno=542657

세계 최초 정부 라이센스 취득한 국제 코인 거래소 설립 추진

http://www.kns.tv/news/articleView.html?idxno=473283

2018 블록체인 혁신 포럼, 암호화폐 전문 은행 설립을 위한 첫 걸음

http://www.kns.tv/news/articleView.html?idxno=486181

블록체인.암호화폐 글로벌 리더들과 크론벤처스가 서울에서 미래를 논하다

http://weeklytrade.co.kr/news/view.html?section=1&category=5&item=&no=46653

아시안 5개국 외국인 근로자들을 위한 간편 외환송금 시스템 마련

http://www.kns.tv/news/articleView.html?idxno=510215

(2) 크론에 대한 분석 및 좋은글

크론(KRONN) 코인 전망, 유망 가상화폐 추천

https://blog.naver.com/lovenrzro/221487705244

크론코인(KRONN) 은행 암호화폐 플랫폼 : 비트소닉 상장!

https://blog.naver.com/parksmiley/221487914823

크론코인 (Kronn) 코인 어떤 플랫폼일까?

http://coinrankers.co.kr/221487406759

크론 네트워크(KRONN) 크론코인(KREX) - 비트소닉 상장

http://attostack.com/221488376338

외화 송금 프로젝트 KRONN

http://relainworld.tistory.com/26

부가티 베이론 EB 16.4(Bugatti Veyron 16.4)

정식명칭은 부가티 베이론 EB 16.4(Bugatti Veyron 16.4)이다. 부가티의 하이퍼카이며 슈퍼 스포트 모델 기준으로 2017년 11월경까지 도로에서 가장 빠른 양산차였으며, 또한 가장 비싼 하이퍼카라는 칭호도 얻었다. 2005년 출시되었으며 가격은 113만 유로(약 17억3,230만원)이지만 국내에서는 환율과 여러가지 프리미엄이 이리저리 달라붙으면서 대한민국 기준으로 26억원이며 신차중 역대 최고가를 경신했다.

부가티 베이론의 엔진은 8.0L 16기통 W형 엔진으로, 기통과 엔진만 해도 괴물인데 거기에 터보를 4개씩이나 붙인 엔진이다.최고속도는 407km/h(시속 253마일)을 기록하면서 양산차 부분 첫 시속 400km/h의 주인공이 되었다. 마력은 1,001마력이고 최대 토크는 127.6kgf·m이다.

지난달 25일 ‘청담동 주식부자’ 이희진씨 동생이 20억원에 매각한 흰색 부가티 베이론 그랜드 스포츠 차량이다.

현재 성남시의 한 중고 수퍼카 매매업체에 전시돼 있다.

부가티는 20세기 초 롤스로이스와 함께 세계 최고급 차량을 생산했던 브랜드이며, 1909년 천재 엔지니어 에토레 부가티에 의해 설립되었다.부가티는 가장 아름다운 자동차로 불리는 부가티 Type 41 로얄 등을 비롯하여 여러 가지 수많은 명차를 남겼다.

제 2차 세계대전과 1960년대 경제공황으로 도산한 부가티는 1988년 이탈리아의 사업가 로마노 아르티올리에 소유권이 넘어간 뒤 'EB110' 이라는 슈퍼카를 내놓았지만 10년을 버티지 못하고 1996년에 부도가 나면서 아우디에 인수되었다. 그리고 아우디가 폭스바겐 계열로 인수됨에 따라 최종적으로 부가티는 폭스바겐 산하의 브랜드가 되었다. 폭스바겐은 부가티와 아우디 이외에도 람보르기니, 롤스로이스의 크루 공장[5], 벤틀리, 포르쉐 등을 소유하고 있는 세계 최대의 자동차 그룹이다. 폭스바겐은 부가티를 인수한 후에 쿠페형 EB118, 세단형 EB218, 쿠페형 EB 18/3 시론(Chiron) 등의 컨셉카를 내놓다 마침내 EB 18.4 베이론을 발표했다. 그러나 W18엔진의 기계적 문제점을 발견한 폭스바겐은 엔진을 W16으로 바꾸고 대신 1,001마력을 발휘하게 한 다음 양산에 들어가는데 이것이 현재의 베이론이다.

국내의 구매자는 채규철, 이건희(갈색-하양 투톤), 이희진(하얀색에 블루 카본), 이재용(슈퍼 스포츠))가 있어서 보배드림에 주행 장면이 찍힌 적이 있다. 해외에선 대표적인 오너로는 제이 지, 크리스티아누 호날두, 플로이드 메이웨더, 켄달 제너가 있다.

아프리카TV의 BJ 최군이 이희진이 소유했던 그랜드 스포트를 얻어탄적이 있다. 우연을 가장했지만 실제로는 미리 짜고 친 고스톱이라는 게 거의 확실한데, 실제로 최군은 우연을 가장해 게스트를 방송에 초빙하다가 걸린 적이 있으며, 병역을 기피하는 등 문제가 있는 인물이다. 이희진은 현재 부가티란 이름을 먹칠한 사기꾼이라는 게 기정사실화 되는 인물이기 때문에 결국 유유상종이란 말이 잘 어울리는 사례라 할수 있다.[24]그 놈이나 저 놈이나 그 외에도 2007년에도 찍힌걸로 추정되는 국내에서 주행한 영상도 있다.

구매 절차도 후덜덜한 게, 구매자 본인이 아닌 구매자의 전담 변호사가 구매 요청을 해야 한다. 또한 타인에게 양도하고자 할 때에도 부가티 측의 허락을 받아야 가능하다고 하며, 부품들이 전부 시중에서는 죽었다 깨어나도 구할 수 없는 것들뿐이다 보니 사소한 고장이라도 나면 부가티의 프랑스 본사로 차를 보내서 정비를 받아야 한다. 이 때 차를 프랑스까지 보내고 정비를 받아 다시 주인한테 배송하는 금액은 전액 차주 부담이다. 심지어 배터리가 방전되어 시동이 걸리지 않으면 점프시킬 수 없고, 부가티 측에 수천 만원을 지불해서 전문 기술자를 초빙해 시동을 걸어야 한다. 그러니 차값도 차값이지만, 유지비 또한 엄청나다고 한다.

상가 투자로 안정적 월세 수익 올리는 노하우

부동산 투자자들이 가장 선호하는 상품은 수익형 부동산이다. 최근 언론과 부동산 전문가들이 이구동성으로 추천하는 상품이 바로 ‘상가’이다. 정부의 부동산 안정대책의 직접 규제대상에서 제외돼 최대 안전지대이자 틈새종목이라고 호들갑을 떨고 있다. 그러나 상가투자만큼 위험한 투자대상도 없다는 것을 잘 모르고 하는 말이다.

말이 고정적인 월세 받는 상가이지 사실 투자 위험성이 가장 큰 종목이다. 고정적인 월세수익을 얻는다는 말에 현혹돼 평생 모은 돈과 은행돈을 합쳐 상가를 분양 받았다가 임차인을 찾지 못해 수년 째 관리비만 내고 있는 상가투자자들이 의외로 많다. 목 좋은 대형 상가 내 소형 점포를 2~3억 원대 금액에 분양 받았다가 장사가 수년째 안 돼 결국에는 경매 처분돼 헐값에 팔려 나가는 상가들이 수두룩한 현실이다.

분양상가, 신중할수록 유리

상가는 물론 목 좋은 곳에 위치해 있어 분양 받은 후 주변 상권이 활성화된 다음에는 고정적인 월세수익과 함께 프리미엄까지 챙길 수 있는 대표적인 수익형 부동산이다. 소형 상가의 경우 지역상권의 변화에 따라 짭짤한 임대수익을 챙기기도 한다. 그러나 요즘 분양하는 상가는 대체로 분양가가 비싸고 영업상태가 좋지 않아 수익률이 크게 떨어진 상태다.

불리한 영업환경이 가장 큰 이유다. 지역경제의 위축에 따른 자영업 붕괴와 대형 할인점 출점으로 중소형 상가 영업력이 크게 떨어져 있다. 앞으로도 영업환경 개선은 쉽지 않아 악재가 도사리고 있다. 고분양가 탓에 임차인 맞추기가 쉽지 않아 빈 상가로 남아있는 경우가 허다하다. 임대수익도 3~4%대에 불과하다. 따라서 안정적인 수익이 보장되는 상가를 고르는 게 최대 관건이다.

상가에 투자할 때는 분양방식의 장단점을 먼저 검토해야 한다. 투자방식에는 기존 상가를 매입하는 방법과 일정 기간 임대료를 내고 상가를 빌리는 임대분양과 토지와 건물이 계약자 앞으로 소유권이 넘어오는 등기분양으로 나뉜다. 기존상가 매입은 이미 영업성을 검증받은 상태여서 프리미엄이 높지 않다면 안전한 투자대상이다.

상가 분양방법에는 공개경쟁입찰, 내정가 공개추첨, 수의계약이 있다. 영업환경이 좋은 상가일수록 공개입찰이 많은 데 높은 가격을 써내는 입찰자가 최종 낙찰된다. 아파트 단지 내 상가는 공개경쟁입찰 방식이 많고, 근린상가나 도심테마상가 등은 수의계약 방식으로 분양한다.

공개경쟁입찰의 경우 입찰현장의 과열 분위기에 휩쓸려 터무니없는 가격을 써내는 초보 투자자가 많다. 이러한 경우 높은 분양가 때문에 후회하는 수가 많으므로 적정한 분양가인지 미리 주변 중개업소에 들러 예정가에 대해 자문을 구하는 것이 바람직하다. 선착순 수의계약은 상권형성이 불리한 입지가 많으므로 상권 특성, 입지에 맞게 적정한 분양가에 분양받아야 한다.

LH분양 단지 상가 · 미분양 할인상가 안전

신규 상가 분양시장의 경우 서울·수도권 택지지구 상가에 대한 관심이 높다. 이들 지역은 주거시설의 입주 속도에 따라 상권 형성이 단축되는 이점이 있지만 고분양가로 인해 미분양과 공실이 넘쳐난다. 따라서 되도록 배후단지가 풍부하고 분양가가 저렴한 LH 상가나 미분양 할인 매물, 급매 상가를 고르는 게 바람직하다. 특히 LH 상가는 공급물량의 안정성과 함께 중저가의 소액으로도 투자할 수 있고 주민편익 위주의 필수업종 위주로 구성돼 공실의 위험성도 낮아 안전성이 뛰어나다.

분양상가를 고를 때는 아파트 단지 내 상가와 할인 미분양, 택지개발지구 내 근린상가로 한정해 투자하는 것이 안전하다. 1000세대가 넘는 대단지 아파트 상가도 요즘 입주율 하락과 영업력 저조로 고전을 면치 못하고 있다. 아파트상가는 단지 중앙에 위치하고 일정한 배후 유동인구를 끌어들일 수 있는 주출입구 1층 상가를 고르는 것이 안전하다.

임대목적으로 상가를 매입하려면 택지지구 내 주공상가 등 가격이 비싸도 수익이 검증된 상가에 한정적으로 투자하는 것이 좋다. 지역 대표상가거나 관공서 학교 주거밀집지 등 유동인구가 많은 곳이라야 수요가 충분하다. 또 상권 활성화가 기대되고 상업용지 규모가 적은 택지지구 내 근린상가나 할인가격으로 분양하는 미분양상가를 골라야 한다. 덩치가 큰 테마상가, 도심의 집적 및 파생상가, 수요가 한정적인 주상복합 상가는 특별한 호재가 없다면 투자를 자제해야 한다.

분양가의 적정성도 따져봐야 한다. 아무리 유동인구가 많고 상권이 양호해도 주변시세보다 높은 가격에 분양받을 경우 수익성을 맞추기 어렵다. 최근 매물로 나온 서울 송파구의 모 단지 내 상가는 최초 분양가보다 3.3㎡당 2000만원이나 가격이 하락한 사례도 있다. 거품이 낀 상가는 수익 내기에 한계가 있고 환금성이 결여돼 애물단지로 변할 가능성이 크다.

상가 분양가의 적정성을 따질 때는 유사지역 내 비슷한 조건의 상가를 기준해 임대료 수준과 분양가를 따져 보고 가격이 현저히 높게 형성되어 있다면 거품일 가능성이 크다. 또 최근 거래된 타 상가 규모와 면적을 비교하여 적정 분양가를 판단하는 기준으로 삼아야 한다. 분양가에 거품이 끼어있다면 일정기간이 개발이 마무리되는 때에 대출을 많이 낀 급매물을 고르는 것도 투자요령이다.

상가투자의 핵심은 정확한 상권분석이다. 입지와 상권을 제대로 분석해 보려면 우선 분양하는 상가 주변의 오래된 상가영업자로부터 자문을 받는 것이 중요하다. 인근 상인은 그 지역 상가들의 영업 상태를 꿰뚫고 있는 사람이다. 수년째 장사를 하면서 지역 일대의 상권변화와 향후 전망에 대해서는 전문가 수준이다. 이들 영업자들의 평가가 긍정적이거나 영업자들이 실제 직접 분양받은 상가라면 실패 가능성을 줄일 수 있다.

최근 상가 임대수익률이 하락추세이다. 공급과다와 고분양가, 영업력 저조, 공실 증가 등을 고려해 보수적인 투자자세를 견지해야 한다. 투자를 고려할 때는 기본 배후수요와 희소가치, 분양가의 적정성, 할인점과의 거리 등을 꼼꼼하게 따져 신중하게 투자하는 게 수익성 높은 상가를 고르는 비결이다.

윤재호

메트로컨설팅(주) 대표

전대차 계약 ...  ‘상가건물 임대차보호법’ 적용될까?

상가 시장에선 ‘전대차 계약’이란 제도가 있습니다. 전대차 계약이란 어떤 상가를 임대로 빌린 사람이 다시 제3자에게 세를 놓은 것을 말하는데요. 일반적으로 ‘전전대’라고 하는 경우가 많죠. 상가를 기준으로 이 때 점포를 1차적으로 빌려 다시 세를 놓은 쪽을 ‘전대인’, 전대인과 다시 임대 계약을 맺은 쪽을 ‘전차인’이라고 합니다. 전대차 계약을 하게되면 기존 건물주·세입자의 임대 관계가 유지되는 동시에, 전대인·전차인 간 새로운 임대 관계가 발생합니다. 그런데 기존 세입자가 상가임대차보호법을 통해 점포 운영 안정성을 보장받는 반면, 전차인은 이와 동일한 수준의 권리를 보장받는 것은 아니라는 점을 주의할 필요가 있습니다.

기존 세입자와 전대차 계약을 체결한  전차인은 1차 세입자와 달리 10년 동안 점포를 영업할 수 있는 권리를 보장받을 수 없다고 하는데, 이 말이 사실인가요? 또 이미 지불한 권리금도 보호받을 수 없다는 얘기도 있어 불안합니다.

우선 전대차 계약을 맺을 때 가장 중요한 것은 사전에 상가 소유주(임대인)의 동의를 받아야 한다는 것입니다. 만약 기존 세입자가 원래 상가 주인의 동의 없이 상가 건물을 무단으로 전대할 경우 임대인은 기존 세입자와의 임대차계약을 해지할 수 있는 권리를 갖습니다(민법 제 629조). 이 과정에서 전차인은 아무런 법적 보호를 받지 못하게 됩니다. 따라서 전대차 계약을 체결해야 한다면 계약서를 작성할 때 임대인 동의란을 추가한 후 임대인의 서명·날인을 받거나, 임대인이 별도로 마련한 전대차동의서를 서면으로 받아두어야 안전합니다.

상가 소유주 동의 하에 전대차 계약했다면, 전차인도 상가임대차보호법을 통해 점포 영업 권리를 어느 정도 보장받게됩니다. ‘계약갱신요구권’을 행사할 수 있기 때문입니다.법에 따르면 임차인은 임대차 계약 기간 만료 1~6개월 전 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 이를 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 이 때 계약갱신요구권은 최초 임대차 기간을 포함해 전체 임대차 기간이 10년을 넘지 않은 범위에서 보장됩니다.전대차 계약은 상가 주인과 1차 세입자가 맺은 계약을 전제로 맺은 계약입니다. 전차인에게도 임대차보호법이 적용되기는 하지만, 1차 임대 계약의 범위를 넘어서지는 못합니다. 예를 들어 상가 소유자와 1차 임차인이 맺은 계약이 5년 남았다면, 전대차 계약은 길어야 5년 밖에 보장 받지 못합니다. 이 때문에 전대차 계약을 맺을 때는 상가의 원 소유자와 1차 임대인 간의 계약 기간이 얼마나 남았는지 확인하는 것이 필요합니다.

그렇다면 보증금은 어떨까요. 전차인들이 1차 세입자와는 달리 권리금 돌려 받을 기회를 법적으로 보장 받을 수 없습니다. 이 부분이 전대차 계약의 가장 큰 단점이기도 합니다.예를 들어 건물 주인에게 월세를 내고 가게를 운영하던 A씨(1차 세입자)가 임대차 계약이 끝나기 전 이 가게를 인수해 들어오려는 새로운 세입자 B씨에게 권리금을 받고 양도하는 것은 법적으로 보장됩니다. 건물 주인도 A가 권리금을 받고 B씨에게 가게를 넘기는 것은 막을 수 없고, 방해하면 A씨는 건물주인을 상대로 손해 배상 청구도 할 수 있습니다.

반면, 전대차 계약은 다릅니다. 전차인은 위에서 사례로 든 상황과 똑같은 상황에 놓였어도 1차 세입자에게 손해 배상 청구를 할 권한이 없습니다. 따라서 수천~수억원까지 하는 권리금을 내야해야 하는 유명 상권에서 전대차 계약을 맺고 가게를 운영할 경우에는 수지 타산을 잘 따져본 뒤에 기존 세입자에게 권리금을 내는 것이 좋습니다.

남향집의 단점은?

아파트나 단독주택 같은 집을 고를 때 중요한 요소 중 하나가 바로 향(向)입니다.

거실이 어느 방향을 바라보고 있느냐 하는겁니다.

왜 모두들 남향집, 남향집 하는 이유와 남향집이 갖는 장단점을 알아볼까요?.

남향집은 하루 종일 햇빛이 들어와 실내가 밝습니다.

살아본 사람들, 특히 어린이나 집안에서 보내는 가정 주부가 있는 집은

남향집의 햇빛을 무엇과도 바꿀 수 없다고 말합니다.

남향집은 겨울에는 따뜻하고 여름에는 시원합니다.

겨울에는 한낮에 해가 남쪽에 있을 때도 고도가 낮습니다.

따라서 남향집은 겨울에 집안 깊숙히 햇빛이 들어와 실내를 따뜻하게 덥혀 줍니다.

해가 높은 여름에는 반대입니다.

여름 한낮의 해는 사람 정수리 방향에서 찾아야 할 만큼 높게 뜹나다.

남향집 창문으로는 해가 깊숙이 들어오지 않아 시원합니다.

여름엔 해가 서쪽으로 넘어가며 고도가 낮아지는 오후 늦은 시간,

햇빛이 서향 집 창문을 통해 깊숙이 들어오며 집안 온도를 높이는 것과 반대입니다.

이 시간에는 남향 집 창문으로 햇빛이 거의 들지 않습니다.

한국에서는 옛부터 '남향' 아파트에 대한 선호가 압도적으로 높습니다.

조상 대대로 이런 장점에 대해 일찌감치 파악하고 있었기 때문입니다.

남향의 단점은 ‘인기가 너무 많아서 구하기 어렵고 비싸다’는 것 뿐입니다.

피같은 내 전세보증금 완벽하게 지키는 방법

전국적으로 새 아파트 입주 물량이 증가하면서 전세금이 가파르게 하락하고 있다. 무주택 세입자들에게는 반가운 소식이 아닐 구 없다. 하지만 세입자 입장에서느 새로운 위험 요소도 있어 마냥 좋아할 일이 아니다. 전세금이 갑자기 내려 전세계약기간이 끝났음에도 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 벌어질 수 가능성이 있는 것이다. 이른바 ‘역(逆) 전세난’ 상황이다. 심각한 경우 집값이 전세금보다 더 낮아지는 속칭 ‘깡통 전세’ 현상이 나타나기도 한다.

전세 세입자가 피해를 막을 수 있는 방법은 없는 것일까?

전세계약 끝날 때 100% 돌려받는 방법전세 계약 종료와 동시에 전세금을 100% 돌려받을 수 있는 방법은 주택도시보증공사(HUG)의 ‘전세보증금 반환보증’에 가입하는 방법이 있다. 계약 기간 종료시 집주인이 보증금을 돌려주지 못하면 HUG가 대신 지급한다.

이 방법은 세입자가 전세보증금은 100% 안전하게 지킬 수 있지만 비용이 제법 든다. 세입자가 전세반환보증에 가입하려면 전세 사는 동안 보증료를 내야 한다. 보증료율은 아파트가 연 0.128%, 그 외 주택은 연 0.154%다. 예를 들어 아파트 전세금이 3억원이면 2년간 보증료로 약 76만원을 내야 한다. 6억짜리 아파트 전세라면 153만원이다. 서울과 수도권 아파트 전세가 웬만하면 5억~6억원씩 한다는 점을 고려하면 세입자 입장에선 부담스러울 수 있다. 여기에 주택가격 대비 전세금 규모와 신청인 소득 등에 따라 할인 혜택을 받을 수도 있다.전세금 반환보증 상품은 전세보증금이 수도권 7억원 이하, 그 외 지역 5억원 이하이면 가입할 수 있다.

아파트뿐 아니라 단독·다가구주택, 연립·다세대주택, 주거용 오피스텔 세입자 모두 신청 가능하다. 전문가들은 “전세반환보증은 세입자 입장에서 비용 부담이 있기 때문에 집값 대비 전세금이 70~80%로 비중(전세가율)이 높은 전셋집인 경우, 집값 하락세가 가파른 지역 세입자들이 가입하는 것이 유리하다”고 조언한다.보증한도는 주택가격에서 전세금보다 앞선 순위의 채권(선순위채권)을 제외한 금액이다. 이 때 주택가격은 KB국민은행 시세를 기준으로 한다. 잔금 지급과 전입신고를 마친 후 전세 계약기간이 2분의 1이상 지나가기 전까지 신청이 가능하다. 자세한 신청 방법은 주택도시보증공사 홈페이지(www.khug.or.kr)를 참조하면 된다.

보증 보험에 가입하지 않아 전세 계약 기간 만료 후에도 보증금을 돌려받지 못하는 경우 보다 적극적인 방법으로 보증금을 지켜야 한다. 이 때 세입자가 취할 수 있는 조치에는 ‘임차권 등기명령’이 있다. ‘임차권 등기명령’이란 임차인이 보증금을 받지 못한 상태로 주택을 비워 줄 경우에도 우선 변제권을 유지할 수 있도록 하는 제도이다.

해당 부동산의 등기부등본 상에 임차인의 이름과 보증금의 액수가 기록되며, 다른 지역에 전입 신고를 하더라도 해당 부동산에 대한 점유권과 대항력을 유지할 수 있다. 따라서 부동산이 경·공매로 넘어가더라도 확정 일자를 받은 세입자와 마찬가지로 전세 보증금을 우선 순위에 따라 배당 받을 수 있다. 임차권등기명령은 전입신고를 유지한 상태로 주택 또는 상가건물 소재지 지방법원에 신청하면 된다. 이후로도 전세금을 돌려받지 못한다면 집주인을 상대로 임대차보증금 반환 청구 소송을 제기하고 승소 후 강제 경매 절차를 밟아야 한다.

세입자 우위 시대

안전한 전셋집을 찾아라전세금을 안전하게 지키기 위해서는 보증제도나 등기명령 제도를 활용할 수 있지만, 애초에 집을 구할 때부터 ‘안전한 집’을 구하는 것이 낫다. 우선, 전셋집에 (선순위)융자가 없고, 집값 대비 전세금 비율이 70% 이하인 집을 전세로 구하는 것이 안전하다. 또 당장은 집을 담보로한 융자가 없다고 하더라도, 등기부 등본상에서 집주인이 전셋집을 담보로 자주 대출을 받았다가, 갚았다가 하는 기록이 남아 있다면 집주인의 상환능력에 문제가 발생할 수도 있다는 점을 고려해야 한다.

언제까지 시장이 다시 좋아지길 기다릴 것인가? 공개

그 좋았던 부동산 시장이 거짓말처럼 식었다. 너도나도 뭐라도 하나 사야 하는 것 아닌가 두리번거리더니 지금은 언제 그랬냐는 듯 조용하다. 중개업소 사무실 전화는 울린 지 오래 됐고, 투자한 사람들은 언제 팔아야 할지 고민하고 있다.

시장이 뜨거울 땐 부동산에 관심조차 없던 사람까지 움직인다. 반면 차갑게 식으면 '사지 않길 잘했다'면서 시장이 다시 뜨거워지길 기다린다. 부동산 투자를 망설이다 기회를 놓친 사람들은 안도의 한숨을 쉬며 다음에 올 기회는 놓치지 말아야지 생각하고 있을지도 모른다.

부동산 투자에서 성공하려면 시장이 뜨거워지기 전에 구입해 시장이 뜨거워지면 팔아 이익을 남겨야 하는 것이 정석으로 돼 있다. 하지만 이는 대단히 비논리적인 정석이라 실행하기 거의 불가능하다. 일반인들이 시장이 뜨거워지는 것을 미리 알기는 불가능하다.

대부분 뜨거워진 다음에 알게 되기 때문에 상투를 잡을 가능성이 크다. 따라서 시장이 뜨거워졌을 때 팔 수가 없고 대부분 시장이 식어갈 때 팔게 되므로 팔기 힘들거나 팔더라도 손해를 보게 된다. 게다가 양도세가 엄청나 팔았다고 해도 세금 내고 나면 별로 남는 게 없다. 요즘처럼 정부가 부동산 시장을 억제할 때는 시세차익 투자는 아예 하지 않는 것이 상책이다.

그렇다고 다시 시장이 좋아지길 기다리는 것도 현명한 생각은 아니다. 1, 2년 안에 좋아진다면 모를까 5년이 걸릴지 10년이 걸릴지 알 수가 없기 때문이다. 돈을 아끼고 모아서는 여유있는 생활을 할 수 없는 시대라 재테크를 해야 하는데 부동산 시장이 좋아지기만 넋놓고 기다릴 수는 없다.

그렇다면 어떤 방법이 있는가. 시장 상황과 상관없이 가치가 지속적으로 상승하는 투자를 하면 된다. 이른바 가치투자인데, 쉽게 말해 '누구나 탐내는' 부동산을 구입하면 되는 것이다. 보통 이런 물건은 찾기도 힘들고 비싸서 구입하기 쉽지 않지만, 이렇게 시장이 불황일 때는 구하기가 좀 쉬워진다.

그렇다고 무작정 주말에 시간 내 중개업소를 뒤지고 다니거나 인터넷을 검색해서는 만나기가 쉽지 않다. 오히려 지인을 통해 소개받은 물건을 좋은줄 알고 믿고 샀다가 큰 손해를 입는 경우가 다반사다. 또한 좋은 물건을 만났다 해도 물건에 대한 안목이 없으면 그냥 지나쳐버리기도 한다.

일반인들이 접근하기 가장 쉬운 방법은 꾸준히 지가가 상승하는 지역에서 수익성이 높은 부동산을 구입하는 것이다. 서울에서 시장 상황과 상관없이 지가가 상승하는 지역으로는 용산을 비롯해 여의도, 영등포, 뚝섬과 성수동, 연신내, 수색, 한양 도성 등을 꼽을 수 있다. 모두 '2030 서울플랜'이라는 도시기본계획이 잡혀 있어 개발에 따라 꾸준히 지가가 상승할 수밖에 없다.

물론 서울시 입장에서는 지가가 상승하는 것을 염려해 개발을 지연하는 경우가 생길 수 있다. 지난번 용산, 여의도의 개발 발표 이후 지가가 폭등하자 개발을 보류한 것이 좋은 예다. 하지만 도시기본계획에 의해 잡혀 있는 개발을 마냥 유보할 수는 없다. 도시의 미관과 주민들의 편의를 위한 개발을 하지 않는다면 그건 직무유기에 해당되기 때문이다.

특히 여의도와 영등포, 용산, 한양 도성 등은 필요성과 중요성에 비해 개발이 지지부진해 개발이 한시라도 급한 실정이다. 개발이 부진하면 주민들의 민원은 물론이고 글로벌 서울이라는 위상에도 흠집이 날 수밖에 없다.

이런 지역에서는 거주 부동산보다는 월세 나오는 부동산이 안전하다. 거주 부동산은 전세 끼고 구입해야 하는데 집값이 상승하지 않으면 자금이 장기간 묶이게 된다. 하지만 월세부동산은 개발이 진행됨에 따라 월세가 상승하게 되므로 자산가치가 늘어나게 된다. 오피스텔이나 상가, 근린생활시설 등은 대출 제한 부동산이 아니어서 레버리지 효과를 살릴 수도 있다.

혹자는 좀 찾아봤는데 가격이 너무 비싸다거나 수익률이 지나치게 낮아 살 수가 없다고 불평을 할 수도 있다. 미래가치가 높은 지역의 부동산은 거품이 낄 수밖에 없어 현재 수익률은 낮을 수밖에 없다. 하지만 개발이 진행되면서 가치가 오르고 또 환금성이 높다는 점에서 안전성이 뛰어나 부자들이 선호한다.

보다 더 큰 돈을 벌고 싶다면 '흙 속의 진주'를 찾아야 하지만 이는 현실적으로 불가능하므로 진주를 내가 만들어내면 된다. 쉽게 말해 '화장하지 않은 김태희'를 찾아서 내가 잘 화장시켜 데뷔시키면 된다는 말이다. 화장한 김태희는 찾기 쉬워 이미 몸값이 높지만 화장하지 않은 김태희는 몸값이 낮아 여러분들이 원하는 엄청난 시세차익을 올릴 수 있다.

화장하지 않은 김태희는 여러분 주위 도처에 있다. 하지만 안목이 없어서 매일 보고도 그냥 지나치는 것이다. 이런 안목은 어디서 생기는가. 일단 처음에는 안목 있는 사람들로부터 사례를 통해 배워야 한다. 가치가 지금은 없지만 '화장'을 통해 가치 있는 것으로 탈바꿈시키는 기술을 우리는 '디벨롭핑(개발)이라 하며, 이런 사람을 디벨로퍼라고 한다. 근데 디벨로퍼라고 해서 다 안목이 있는 건 아니다. 나중에 김태희가 될지 전혀 눈치채지 못할 김태희를 찾아야 진짜 디벨로퍼지 김태희 비슷한 사람을 발굴하는 거는 누구나 할 수 있는 일이다.

예를 들어, 서울 용산에 근린생활시설을 짓는다면 상당한 개발 이익을 실현할 수 있다는 건 누구나 다 아는 얘기다. 그런데 여기 땅값은 워낙 비싸 잘못하면 지어놓고도 손해를 볼 수 있다. 누구나 탐내는 '잘 생긴 반듯한' 땅은 무척 비싸기 때문이다. 그래서 실력없는 디벨로퍼들은 '싸고 좋은 땅이 없다'며 울상을 짓는다. 그 사이 땅값은 계속 오른다.

하지만 서울 요지에서 좋은 땅 찾다가는 다음 생애에서나 건물을 지어야 할 것이다. 서울에서 반듯한 땅은 이제 없다 해도 과언이 아니다. 따라서 실력 있는 디벨로퍼들은 못생긴 땅이라도 화장을 잘 시킬 수 있는 땅을 찾아나서고 있다. 이런 땅은 쓸모없는 땅이라 해서 거들떠도 보지 않아 무척 싸다. 디자인을 잘해 특색있게 짓는다면 기대 이상의 개발 이익을 창출할 수 있다.

직접 개발하기 힘든 일반인들은 이런 디벨로퍼들이 지어 분양하는 것에 관심을 가져야 한다. 원가가 싸기 때문에 비싸지 않아 구입 때부터 상당한 시세차익을 달성할 수 있다. 디벨로퍼들의 교육 과정에 참가하는 것은 더 큰 부자로 가는 지름길이다. '못생겼지만 화장이 잘 되는' 땅을 찾는 안목에서부터 건물을 짓는 기술까지 전과정을 배울 수 있기 때문이다. 이 과정에서 개발에 참여해 개발이익을 공유할 수도 있고, 좋은 물건을 선점할 수 있는 기회를 얻을 수도 있다.

기회는 주어지는 것이 아니라, 찾는 것이다. 시장이 다시 좋아지길 기다리는 것은 성탄절 선물 기다리는 아이처럼 순진한 생각이다. 시장과 상관없는 수준 높은 투자에 올인하라.

장인석

착한부동산투자연구소장

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용산 재개발은 가능할까?

대답은 물론 ‘가능하다’이다. 필자가 늘 말하듯이, 부동산 ‘최유효 이용의 법칙’을 굳이 들먹이지 않더라도 이렇게 비싼 땅에 허름한 건물들이 많다면 상당한 공간 낭비이기 때문이다. 도시의 미관을 가꾸어야 할 의무가 있는 서울시청이나 용산구청 입장에서도 이건 용납할 수 있는 문제가 아니다. 게다가 거주환경이 형편없으면 주민들의 민원 또한 엄청나므로 서울시청은 어떤 식으로든 개발해줘야 한다.

현재 용산은 개발이 한창이다. 하지만 용산역을 중심으로 앞면만 꽃단장이고 뒷면은 허술하게 방치돼 있다. 그래서 용산 주민들 사이에선 ‘뒷면은 B급이냐’란 말이 나돌고 있다. 용산 개발의 정점은 2027년에 개장 예정인 민족공원이다. 용산역 전면과 한강로 일대는 이미 도시환경정비사업에 의한 개발이 진행중이다. 용산역 전면2구역과 3구역을 재개발한 푸르지오써밋과 래미안더센트럴은 용산의 랜드마크로 우뚝 서 있다. 건너편에는 국제빌딩을 비롯해서 국제빌딩주변 1구역을 재개발한 아모레 퍼시픽 신사옥, 3구역의 센트레빌 아스트리움이 솟아 있고, 4구역인 센트럴파크 해링턴 스퀘어는 공사가 진행중으로 2020년 8월 준공 예정이다. 또한 국제빌딩주변 5구역은 사업시행 인가가 나서 39층 1개동 주상복합인 호반 써밋플레이스의 공사가 예정돼 있다. 가히 서울의 맨해튼으로 불러도 손색이 없을 정도로 초고층 빌딩 숲이 들어서게 된다.

용산구 일대 주요 개발 프로젝트

이뿐만이 아니다. 2018년 4월 5일 정비구역으로 지정된 정비창 전면구역이 기지개를 펴기 시작했다. 한강로3가 40번지 일대 8만여 ㎡에 초고층 주상복합이 들어서게 되면 용산 최대의 랜드마크가 될 게 분명하다. 인근 프루지오써밋의 5배 크기인데다가 한강과 민족공원, 국제업무지구를 모두 조망할 수 있는 ‘트리플 뷰’를 갖는 유일한 곳이 되기 때문이다.

주택재개발사업으로서는 효창3,4,5,6구역이 있었는데 모두 성공적으로 끝났다. 3구역은 대우 프루지오(307세대), 4구역은 효창파크 KCC스위첸(199세대)이 입주했고, 5구역인 롯데캐슬센터포레는 2019년 4월 입주(478세대) 예정이다. 6구역은 태영건설(385세대)에서 곧 공사에 착수해 2020년 하반기 입주할 계획이다.

청파1재개발구역과 후암동1재건축구역은 입지가 워낙 좋아 많은 투자자들의 관심의 대상이나 진행은 의외로 느리다. 청파1구역은 2004년 예정구역으로 지정됐지만(기본계획 수립) 이후 별다른 진행이 없다가 2018년 6월25일부터 7월24일까지 주민 설문조사를 실시한 결과 60% 이상이 찬성하여 용산구청이 지난 9월부터 재개발 추진위원회가 정상화될 수 있도록 지원하고 있다. 후암1구역도 2005년 재건축구역으로 지정됐지만 정권에 따라 정책이 바뀌면서 표류하고 있다.

10년 혹은 20년 후 서울에서 가장 비싼 땅은 용산이 될 것이 분명하다. 정부가 비싼 돈을 들여 100만 평의 민족공원을 비롯 국제업무지구를 만들고, 용산역은 5개의 환승역으로 만들고 있다.

부동산 재테크를 하려면 용산에 투자해야 하는 것이 이 시점에서는 당연하다. 하지만 너무 오르고 비싸 살 엄두도 나지 않고 사고 싶지도 않다는 사람이 많다. 그런 분들에게는 용산역 뒤편의 B급을 일단 노리기를 권한다. 지금은 B급이나 국제업무지구가 완성되면 A급 못지않은 입지가 될 것이다. 국제업무지구를 중심으로 앞과 뒤를 구분하는 것이 뭔 소용인가. 용산역 앞면의 대지 지분 값은 1억 5,000만 원을 넘어섰지만 뒷면은 아직 5,000만 원도 하지 않는 곳이 있다.

그럼 어떤 곳이 재개발이 되는가. 노후불량한 지역이 재개발이 될 지역이다. 원효로 3가, 신창동, 용문동 등은 그 좋은 입지에도 불구하고 환경이 열악하다. 다시 말해 화장하지 않은 김태희란 얘기다. 용산역 앞면은 화려하게 장식하고 뒷면은 허술하게 방치한다면, 그것은 이빨 닦지 않고 세수한 것과 같을 것이다.

용산역 뒤편에는 아직 재개발구역으로 지정된 곳은 없다. 문재인 정부와 박원순 서울시청은 도심재생 뉴딜사업을 내세워 전면재개발보다는 자율정비나 주거환경개선사업으로 유도하기 때문에 신규 재개발예정지역 지정은 당분간 힘들 수도 있다. 하지만 재개발사업은 주민이 원하면 가능한 사업이다. 주민들의 열의가 한데 모아지면 언젠가는 충분히 가능하다. 요즘은 절차가 간소화돼 구역 지정이 되면 철거까지 3년이면 충분하다.

만약 재개발구역 지정이 난항을 겪는다 해도 대안이 있다. 1만㎡ 이하의 노후불량 지역은 주민들의 동의 요건을 충족하면 조합을 설립해서 가로주택정비사업으로 신규 아파트 등을 지을 수 있다. 박원순 서울시청은 소규모 정비사업에는 상당히 적극적이다.

재개발이 늦어지더라도 리스크는 매우 적다. 용산의 지가는 민족공원을 비롯 국제업무지구 등 핵폭탄급 발표가 나오면 엄청나게 뛸 수밖에 없다. 부동산 시장이 잠잠해지면 박원순 시장은 용산 마스터플랜을 발표해야 하는데, 이것 하나만으로도 용산 지가는 상승할 것이기 때문에 투자는 빠를수록 유리하다.

그럼 어떤 물건을 사야 하는가. 재개발이 가능한 물건을 사야 하는데 이것은 기술이 필요하다. 재개발이 가능한 물건은 매물이 거의 없고 있다 해도 너무 비싸 살 엄두가 나지 않는다. 싸고 좋은 걸 찾아 뒤지고 다니면 이 동네 땅값만 올리고 빈손으로 떠나야 한다. 용산 부동산 소유자는 가지고 있으면 계속 오를 것이 분명하기 때문에 팔 생각이 별로 없다.

그럼 조용히 다니면서 좋은 걸 찾는 방법은 없는가. 뜻이 있는 곳에 길은 있다. 그 길을 찾아 지금이라도 나서자.

장인석

착한부동산투자연구소장

그룹 "방탄소년단" 과 팬클럽 "아미"

그룹 '방탄소년단'이 美 빌보드 200차트에 1위에 이름을 올린 가운데,

방탄소년단 이름에 담긴 뜻이 새삼 화제다.

   '빌보드 200'은 '빌보드'에 실리는 순위 중 하나로

앨범 판매량과 트랙별 판매량, 스트리밍 실적 등을 기반으로

해당 주 미국에서 가장 인기 있는 앨범의 순위를 매긴 것이다.

방탄소년단은 2013년 6월 데뷔한 7인조 보이그룹으로

방시혁이 프로듀싱해 탄생한 빅히트 엔터테인먼트의 첫 남자아이돌이다.

공식 영문표기는 BTS.