돈깨비 방망이

상가 투자로 안정적 월세 수익 올리는 노하우

부동산 투자자들이 가장 선호하는 상품은 수익형 부동산이다. 최근 언론과 부동산 전문가들이 이구동성으로 추천하는 상품이 바로 ‘상가’이다. 정부의 부동산 안정대책의 직접 규제대상에서 제외돼 최대 안전지대이자 틈새종목이라고 호들갑을 떨고 있다. 그러나 상가투자만큼 위험한 투자대상도 없다는 것을 잘 모르고 하는 말이다.

말이 고정적인 월세 받는 상가이지 사실 투자 위험성이 가장 큰 종목이다. 고정적인 월세수익을 얻는다는 말에 현혹돼 평생 모은 돈과 은행돈을 합쳐 상가를 분양 받았다가 임차인을 찾지 못해 수년 째 관리비만 내고 있는 상가투자자들이 의외로 많다. 목 좋은 대형 상가 내 소형 점포를 2~3억 원대 금액에 분양 받았다가 장사가 수년째 안 돼 결국에는 경매 처분돼 헐값에 팔려 나가는 상가들이 수두룩한 현실이다.

분양상가, 신중할수록 유리

상가는 물론 목 좋은 곳에 위치해 있어 분양 받은 후 주변 상권이 활성화된 다음에는 고정적인 월세수익과 함께 프리미엄까지 챙길 수 있는 대표적인 수익형 부동산이다. 소형 상가의 경우 지역상권의 변화에 따라 짭짤한 임대수익을 챙기기도 한다. 그러나 요즘 분양하는 상가는 대체로 분양가가 비싸고 영업상태가 좋지 않아 수익률이 크게 떨어진 상태다.

불리한 영업환경이 가장 큰 이유다. 지역경제의 위축에 따른 자영업 붕괴와 대형 할인점 출점으로 중소형 상가 영업력이 크게 떨어져 있다. 앞으로도 영업환경 개선은 쉽지 않아 악재가 도사리고 있다. 고분양가 탓에 임차인 맞추기가 쉽지 않아 빈 상가로 남아있는 경우가 허다하다. 임대수익도 3~4%대에 불과하다. 따라서 안정적인 수익이 보장되는 상가를 고르는 게 최대 관건이다.

상가에 투자할 때는 분양방식의 장단점을 먼저 검토해야 한다. 투자방식에는 기존 상가를 매입하는 방법과 일정 기간 임대료를 내고 상가를 빌리는 임대분양과 토지와 건물이 계약자 앞으로 소유권이 넘어오는 등기분양으로 나뉜다. 기존상가 매입은 이미 영업성을 검증받은 상태여서 프리미엄이 높지 않다면 안전한 투자대상이다.

상가 분양방법에는 공개경쟁입찰, 내정가 공개추첨, 수의계약이 있다. 영업환경이 좋은 상가일수록 공개입찰이 많은 데 높은 가격을 써내는 입찰자가 최종 낙찰된다. 아파트 단지 내 상가는 공개경쟁입찰 방식이 많고, 근린상가나 도심테마상가 등은 수의계약 방식으로 분양한다.

공개경쟁입찰의 경우 입찰현장의 과열 분위기에 휩쓸려 터무니없는 가격을 써내는 초보 투자자가 많다. 이러한 경우 높은 분양가 때문에 후회하는 수가 많으므로 적정한 분양가인지 미리 주변 중개업소에 들러 예정가에 대해 자문을 구하는 것이 바람직하다. 선착순 수의계약은 상권형성이 불리한 입지가 많으므로 상권 특성, 입지에 맞게 적정한 분양가에 분양받아야 한다.

LH분양 단지 상가 · 미분양 할인상가 안전

신규 상가 분양시장의 경우 서울·수도권 택지지구 상가에 대한 관심이 높다. 이들 지역은 주거시설의 입주 속도에 따라 상권 형성이 단축되는 이점이 있지만 고분양가로 인해 미분양과 공실이 넘쳐난다. 따라서 되도록 배후단지가 풍부하고 분양가가 저렴한 LH 상가나 미분양 할인 매물, 급매 상가를 고르는 게 바람직하다. 특히 LH 상가는 공급물량의 안정성과 함께 중저가의 소액으로도 투자할 수 있고 주민편익 위주의 필수업종 위주로 구성돼 공실의 위험성도 낮아 안전성이 뛰어나다.

분양상가를 고를 때는 아파트 단지 내 상가와 할인 미분양, 택지개발지구 내 근린상가로 한정해 투자하는 것이 안전하다. 1000세대가 넘는 대단지 아파트 상가도 요즘 입주율 하락과 영업력 저조로 고전을 면치 못하고 있다. 아파트상가는 단지 중앙에 위치하고 일정한 배후 유동인구를 끌어들일 수 있는 주출입구 1층 상가를 고르는 것이 안전하다.

임대목적으로 상가를 매입하려면 택지지구 내 주공상가 등 가격이 비싸도 수익이 검증된 상가에 한정적으로 투자하는 것이 좋다. 지역 대표상가거나 관공서 학교 주거밀집지 등 유동인구가 많은 곳이라야 수요가 충분하다. 또 상권 활성화가 기대되고 상업용지 규모가 적은 택지지구 내 근린상가나 할인가격으로 분양하는 미분양상가를 골라야 한다. 덩치가 큰 테마상가, 도심의 집적 및 파생상가, 수요가 한정적인 주상복합 상가는 특별한 호재가 없다면 투자를 자제해야 한다.

분양가의 적정성도 따져봐야 한다. 아무리 유동인구가 많고 상권이 양호해도 주변시세보다 높은 가격에 분양받을 경우 수익성을 맞추기 어렵다. 최근 매물로 나온 서울 송파구의 모 단지 내 상가는 최초 분양가보다 3.3㎡당 2000만원이나 가격이 하락한 사례도 있다. 거품이 낀 상가는 수익 내기에 한계가 있고 환금성이 결여돼 애물단지로 변할 가능성이 크다.

상가 분양가의 적정성을 따질 때는 유사지역 내 비슷한 조건의 상가를 기준해 임대료 수준과 분양가를 따져 보고 가격이 현저히 높게 형성되어 있다면 거품일 가능성이 크다. 또 최근 거래된 타 상가 규모와 면적을 비교하여 적정 분양가를 판단하는 기준으로 삼아야 한다. 분양가에 거품이 끼어있다면 일정기간이 개발이 마무리되는 때에 대출을 많이 낀 급매물을 고르는 것도 투자요령이다.

상가투자의 핵심은 정확한 상권분석이다. 입지와 상권을 제대로 분석해 보려면 우선 분양하는 상가 주변의 오래된 상가영업자로부터 자문을 받는 것이 중요하다. 인근 상인은 그 지역 상가들의 영업 상태를 꿰뚫고 있는 사람이다. 수년째 장사를 하면서 지역 일대의 상권변화와 향후 전망에 대해서는 전문가 수준이다. 이들 영업자들의 평가가 긍정적이거나 영업자들이 실제 직접 분양받은 상가라면 실패 가능성을 줄일 수 있다.

최근 상가 임대수익률이 하락추세이다. 공급과다와 고분양가, 영업력 저조, 공실 증가 등을 고려해 보수적인 투자자세를 견지해야 한다. 투자를 고려할 때는 기본 배후수요와 희소가치, 분양가의 적정성, 할인점과의 거리 등을 꼼꼼하게 따져 신중하게 투자하는 게 수익성 높은 상가를 고르는 비결이다.

윤재호

메트로컨설팅(주) 대표

전대차 계약 ...  ‘상가건물 임대차보호법’ 적용될까?

상가 시장에선 ‘전대차 계약’이란 제도가 있습니다. 전대차 계약이란 어떤 상가를 임대로 빌린 사람이 다시 제3자에게 세를 놓은 것을 말하는데요. 일반적으로 ‘전전대’라고 하는 경우가 많죠. 상가를 기준으로 이 때 점포를 1차적으로 빌려 다시 세를 놓은 쪽을 ‘전대인’, 전대인과 다시 임대 계약을 맺은 쪽을 ‘전차인’이라고 합니다. 전대차 계약을 하게되면 기존 건물주·세입자의 임대 관계가 유지되는 동시에, 전대인·전차인 간 새로운 임대 관계가 발생합니다. 그런데 기존 세입자가 상가임대차보호법을 통해 점포 운영 안정성을 보장받는 반면, 전차인은 이와 동일한 수준의 권리를 보장받는 것은 아니라는 점을 주의할 필요가 있습니다.

기존 세입자와 전대차 계약을 체결한  전차인은 1차 세입자와 달리 10년 동안 점포를 영업할 수 있는 권리를 보장받을 수 없다고 하는데, 이 말이 사실인가요? 또 이미 지불한 권리금도 보호받을 수 없다는 얘기도 있어 불안합니다.

우선 전대차 계약을 맺을 때 가장 중요한 것은 사전에 상가 소유주(임대인)의 동의를 받아야 한다는 것입니다. 만약 기존 세입자가 원래 상가 주인의 동의 없이 상가 건물을 무단으로 전대할 경우 임대인은 기존 세입자와의 임대차계약을 해지할 수 있는 권리를 갖습니다(민법 제 629조). 이 과정에서 전차인은 아무런 법적 보호를 받지 못하게 됩니다. 따라서 전대차 계약을 체결해야 한다면 계약서를 작성할 때 임대인 동의란을 추가한 후 임대인의 서명·날인을 받거나, 임대인이 별도로 마련한 전대차동의서를 서면으로 받아두어야 안전합니다.

상가 소유주 동의 하에 전대차 계약했다면, 전차인도 상가임대차보호법을 통해 점포 영업 권리를 어느 정도 보장받게됩니다. ‘계약갱신요구권’을 행사할 수 있기 때문입니다.법에 따르면 임차인은 임대차 계약 기간 만료 1~6개월 전 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 이를 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 이 때 계약갱신요구권은 최초 임대차 기간을 포함해 전체 임대차 기간이 10년을 넘지 않은 범위에서 보장됩니다.전대차 계약은 상가 주인과 1차 세입자가 맺은 계약을 전제로 맺은 계약입니다. 전차인에게도 임대차보호법이 적용되기는 하지만, 1차 임대 계약의 범위를 넘어서지는 못합니다. 예를 들어 상가 소유자와 1차 임차인이 맺은 계약이 5년 남았다면, 전대차 계약은 길어야 5년 밖에 보장 받지 못합니다. 이 때문에 전대차 계약을 맺을 때는 상가의 원 소유자와 1차 임대인 간의 계약 기간이 얼마나 남았는지 확인하는 것이 필요합니다.

그렇다면 보증금은 어떨까요. 전차인들이 1차 세입자와는 달리 권리금 돌려 받을 기회를 법적으로 보장 받을 수 없습니다. 이 부분이 전대차 계약의 가장 큰 단점이기도 합니다.예를 들어 건물 주인에게 월세를 내고 가게를 운영하던 A씨(1차 세입자)가 임대차 계약이 끝나기 전 이 가게를 인수해 들어오려는 새로운 세입자 B씨에게 권리금을 받고 양도하는 것은 법적으로 보장됩니다. 건물 주인도 A가 권리금을 받고 B씨에게 가게를 넘기는 것은 막을 수 없고, 방해하면 A씨는 건물주인을 상대로 손해 배상 청구도 할 수 있습니다.

반면, 전대차 계약은 다릅니다. 전차인은 위에서 사례로 든 상황과 똑같은 상황에 놓였어도 1차 세입자에게 손해 배상 청구를 할 권한이 없습니다. 따라서 수천~수억원까지 하는 권리금을 내야해야 하는 유명 상권에서 전대차 계약을 맺고 가게를 운영할 경우에는 수지 타산을 잘 따져본 뒤에 기존 세입자에게 권리금을 내는 것이 좋습니다.

남향집의 단점은?

아파트나 단독주택 같은 집을 고를 때 중요한 요소 중 하나가 바로 향(向)입니다.

거실이 어느 방향을 바라보고 있느냐 하는겁니다.

왜 모두들 남향집, 남향집 하는 이유와 남향집이 갖는 장단점을 알아볼까요?.

남향집은 하루 종일 햇빛이 들어와 실내가 밝습니다.

살아본 사람들, 특히 어린이나 집안에서 보내는 가정 주부가 있는 집은

남향집의 햇빛을 무엇과도 바꿀 수 없다고 말합니다.

남향집은 겨울에는 따뜻하고 여름에는 시원합니다.

겨울에는 한낮에 해가 남쪽에 있을 때도 고도가 낮습니다.

따라서 남향집은 겨울에 집안 깊숙히 햇빛이 들어와 실내를 따뜻하게 덥혀 줍니다.

해가 높은 여름에는 반대입니다.

여름 한낮의 해는 사람 정수리 방향에서 찾아야 할 만큼 높게 뜹나다.

남향집 창문으로는 해가 깊숙이 들어오지 않아 시원합니다.

여름엔 해가 서쪽으로 넘어가며 고도가 낮아지는 오후 늦은 시간,

햇빛이 서향 집 창문을 통해 깊숙이 들어오며 집안 온도를 높이는 것과 반대입니다.

이 시간에는 남향 집 창문으로 햇빛이 거의 들지 않습니다.

한국에서는 옛부터 '남향' 아파트에 대한 선호가 압도적으로 높습니다.

조상 대대로 이런 장점에 대해 일찌감치 파악하고 있었기 때문입니다.

남향의 단점은 ‘인기가 너무 많아서 구하기 어렵고 비싸다’는 것 뿐입니다.

피같은 내 전세보증금 완벽하게 지키는 방법

전국적으로 새 아파트 입주 물량이 증가하면서 전세금이 가파르게 하락하고 있다. 무주택 세입자들에게는 반가운 소식이 아닐 구 없다. 하지만 세입자 입장에서느 새로운 위험 요소도 있어 마냥 좋아할 일이 아니다. 전세금이 갑자기 내려 전세계약기간이 끝났음에도 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 벌어질 수 가능성이 있는 것이다. 이른바 ‘역(逆) 전세난’ 상황이다. 심각한 경우 집값이 전세금보다 더 낮아지는 속칭 ‘깡통 전세’ 현상이 나타나기도 한다.

전세 세입자가 피해를 막을 수 있는 방법은 없는 것일까?

전세계약 끝날 때 100% 돌려받는 방법전세 계약 종료와 동시에 전세금을 100% 돌려받을 수 있는 방법은 주택도시보증공사(HUG)의 ‘전세보증금 반환보증’에 가입하는 방법이 있다. 계약 기간 종료시 집주인이 보증금을 돌려주지 못하면 HUG가 대신 지급한다.

이 방법은 세입자가 전세보증금은 100% 안전하게 지킬 수 있지만 비용이 제법 든다. 세입자가 전세반환보증에 가입하려면 전세 사는 동안 보증료를 내야 한다. 보증료율은 아파트가 연 0.128%, 그 외 주택은 연 0.154%다. 예를 들어 아파트 전세금이 3억원이면 2년간 보증료로 약 76만원을 내야 한다. 6억짜리 아파트 전세라면 153만원이다. 서울과 수도권 아파트 전세가 웬만하면 5억~6억원씩 한다는 점을 고려하면 세입자 입장에선 부담스러울 수 있다. 여기에 주택가격 대비 전세금 규모와 신청인 소득 등에 따라 할인 혜택을 받을 수도 있다.전세금 반환보증 상품은 전세보증금이 수도권 7억원 이하, 그 외 지역 5억원 이하이면 가입할 수 있다.

아파트뿐 아니라 단독·다가구주택, 연립·다세대주택, 주거용 오피스텔 세입자 모두 신청 가능하다. 전문가들은 “전세반환보증은 세입자 입장에서 비용 부담이 있기 때문에 집값 대비 전세금이 70~80%로 비중(전세가율)이 높은 전셋집인 경우, 집값 하락세가 가파른 지역 세입자들이 가입하는 것이 유리하다”고 조언한다.보증한도는 주택가격에서 전세금보다 앞선 순위의 채권(선순위채권)을 제외한 금액이다. 이 때 주택가격은 KB국민은행 시세를 기준으로 한다. 잔금 지급과 전입신고를 마친 후 전세 계약기간이 2분의 1이상 지나가기 전까지 신청이 가능하다. 자세한 신청 방법은 주택도시보증공사 홈페이지(www.khug.or.kr)를 참조하면 된다.

보증 보험에 가입하지 않아 전세 계약 기간 만료 후에도 보증금을 돌려받지 못하는 경우 보다 적극적인 방법으로 보증금을 지켜야 한다. 이 때 세입자가 취할 수 있는 조치에는 ‘임차권 등기명령’이 있다. ‘임차권 등기명령’이란 임차인이 보증금을 받지 못한 상태로 주택을 비워 줄 경우에도 우선 변제권을 유지할 수 있도록 하는 제도이다.

해당 부동산의 등기부등본 상에 임차인의 이름과 보증금의 액수가 기록되며, 다른 지역에 전입 신고를 하더라도 해당 부동산에 대한 점유권과 대항력을 유지할 수 있다. 따라서 부동산이 경·공매로 넘어가더라도 확정 일자를 받은 세입자와 마찬가지로 전세 보증금을 우선 순위에 따라 배당 받을 수 있다. 임차권등기명령은 전입신고를 유지한 상태로 주택 또는 상가건물 소재지 지방법원에 신청하면 된다. 이후로도 전세금을 돌려받지 못한다면 집주인을 상대로 임대차보증금 반환 청구 소송을 제기하고 승소 후 강제 경매 절차를 밟아야 한다.

세입자 우위 시대

안전한 전셋집을 찾아라전세금을 안전하게 지키기 위해서는 보증제도나 등기명령 제도를 활용할 수 있지만, 애초에 집을 구할 때부터 ‘안전한 집’을 구하는 것이 낫다. 우선, 전셋집에 (선순위)융자가 없고, 집값 대비 전세금 비율이 70% 이하인 집을 전세로 구하는 것이 안전하다. 또 당장은 집을 담보로한 융자가 없다고 하더라도, 등기부 등본상에서 집주인이 전셋집을 담보로 자주 대출을 받았다가, 갚았다가 하는 기록이 남아 있다면 집주인의 상환능력에 문제가 발생할 수도 있다는 점을 고려해야 한다.

언제까지 시장이 다시 좋아지길 기다릴 것인가? 공개

그 좋았던 부동산 시장이 거짓말처럼 식었다. 너도나도 뭐라도 하나 사야 하는 것 아닌가 두리번거리더니 지금은 언제 그랬냐는 듯 조용하다. 중개업소 사무실 전화는 울린 지 오래 됐고, 투자한 사람들은 언제 팔아야 할지 고민하고 있다.

시장이 뜨거울 땐 부동산에 관심조차 없던 사람까지 움직인다. 반면 차갑게 식으면 '사지 않길 잘했다'면서 시장이 다시 뜨거워지길 기다린다. 부동산 투자를 망설이다 기회를 놓친 사람들은 안도의 한숨을 쉬며 다음에 올 기회는 놓치지 말아야지 생각하고 있을지도 모른다.

부동산 투자에서 성공하려면 시장이 뜨거워지기 전에 구입해 시장이 뜨거워지면 팔아 이익을 남겨야 하는 것이 정석으로 돼 있다. 하지만 이는 대단히 비논리적인 정석이라 실행하기 거의 불가능하다. 일반인들이 시장이 뜨거워지는 것을 미리 알기는 불가능하다.

대부분 뜨거워진 다음에 알게 되기 때문에 상투를 잡을 가능성이 크다. 따라서 시장이 뜨거워졌을 때 팔 수가 없고 대부분 시장이 식어갈 때 팔게 되므로 팔기 힘들거나 팔더라도 손해를 보게 된다. 게다가 양도세가 엄청나 팔았다고 해도 세금 내고 나면 별로 남는 게 없다. 요즘처럼 정부가 부동산 시장을 억제할 때는 시세차익 투자는 아예 하지 않는 것이 상책이다.

그렇다고 다시 시장이 좋아지길 기다리는 것도 현명한 생각은 아니다. 1, 2년 안에 좋아진다면 모를까 5년이 걸릴지 10년이 걸릴지 알 수가 없기 때문이다. 돈을 아끼고 모아서는 여유있는 생활을 할 수 없는 시대라 재테크를 해야 하는데 부동산 시장이 좋아지기만 넋놓고 기다릴 수는 없다.

그렇다면 어떤 방법이 있는가. 시장 상황과 상관없이 가치가 지속적으로 상승하는 투자를 하면 된다. 이른바 가치투자인데, 쉽게 말해 '누구나 탐내는' 부동산을 구입하면 되는 것이다. 보통 이런 물건은 찾기도 힘들고 비싸서 구입하기 쉽지 않지만, 이렇게 시장이 불황일 때는 구하기가 좀 쉬워진다.

그렇다고 무작정 주말에 시간 내 중개업소를 뒤지고 다니거나 인터넷을 검색해서는 만나기가 쉽지 않다. 오히려 지인을 통해 소개받은 물건을 좋은줄 알고 믿고 샀다가 큰 손해를 입는 경우가 다반사다. 또한 좋은 물건을 만났다 해도 물건에 대한 안목이 없으면 그냥 지나쳐버리기도 한다.

일반인들이 접근하기 가장 쉬운 방법은 꾸준히 지가가 상승하는 지역에서 수익성이 높은 부동산을 구입하는 것이다. 서울에서 시장 상황과 상관없이 지가가 상승하는 지역으로는 용산을 비롯해 여의도, 영등포, 뚝섬과 성수동, 연신내, 수색, 한양 도성 등을 꼽을 수 있다. 모두 '2030 서울플랜'이라는 도시기본계획이 잡혀 있어 개발에 따라 꾸준히 지가가 상승할 수밖에 없다.

물론 서울시 입장에서는 지가가 상승하는 것을 염려해 개발을 지연하는 경우가 생길 수 있다. 지난번 용산, 여의도의 개발 발표 이후 지가가 폭등하자 개발을 보류한 것이 좋은 예다. 하지만 도시기본계획에 의해 잡혀 있는 개발을 마냥 유보할 수는 없다. 도시의 미관과 주민들의 편의를 위한 개발을 하지 않는다면 그건 직무유기에 해당되기 때문이다.

특히 여의도와 영등포, 용산, 한양 도성 등은 필요성과 중요성에 비해 개발이 지지부진해 개발이 한시라도 급한 실정이다. 개발이 부진하면 주민들의 민원은 물론이고 글로벌 서울이라는 위상에도 흠집이 날 수밖에 없다.

이런 지역에서는 거주 부동산보다는 월세 나오는 부동산이 안전하다. 거주 부동산은 전세 끼고 구입해야 하는데 집값이 상승하지 않으면 자금이 장기간 묶이게 된다. 하지만 월세부동산은 개발이 진행됨에 따라 월세가 상승하게 되므로 자산가치가 늘어나게 된다. 오피스텔이나 상가, 근린생활시설 등은 대출 제한 부동산이 아니어서 레버리지 효과를 살릴 수도 있다.

혹자는 좀 찾아봤는데 가격이 너무 비싸다거나 수익률이 지나치게 낮아 살 수가 없다고 불평을 할 수도 있다. 미래가치가 높은 지역의 부동산은 거품이 낄 수밖에 없어 현재 수익률은 낮을 수밖에 없다. 하지만 개발이 진행되면서 가치가 오르고 또 환금성이 높다는 점에서 안전성이 뛰어나 부자들이 선호한다.

보다 더 큰 돈을 벌고 싶다면 '흙 속의 진주'를 찾아야 하지만 이는 현실적으로 불가능하므로 진주를 내가 만들어내면 된다. 쉽게 말해 '화장하지 않은 김태희'를 찾아서 내가 잘 화장시켜 데뷔시키면 된다는 말이다. 화장한 김태희는 찾기 쉬워 이미 몸값이 높지만 화장하지 않은 김태희는 몸값이 낮아 여러분들이 원하는 엄청난 시세차익을 올릴 수 있다.

화장하지 않은 김태희는 여러분 주위 도처에 있다. 하지만 안목이 없어서 매일 보고도 그냥 지나치는 것이다. 이런 안목은 어디서 생기는가. 일단 처음에는 안목 있는 사람들로부터 사례를 통해 배워야 한다. 가치가 지금은 없지만 '화장'을 통해 가치 있는 것으로 탈바꿈시키는 기술을 우리는 '디벨롭핑(개발)이라 하며, 이런 사람을 디벨로퍼라고 한다. 근데 디벨로퍼라고 해서 다 안목이 있는 건 아니다. 나중에 김태희가 될지 전혀 눈치채지 못할 김태희를 찾아야 진짜 디벨로퍼지 김태희 비슷한 사람을 발굴하는 거는 누구나 할 수 있는 일이다.

예를 들어, 서울 용산에 근린생활시설을 짓는다면 상당한 개발 이익을 실현할 수 있다는 건 누구나 다 아는 얘기다. 그런데 여기 땅값은 워낙 비싸 잘못하면 지어놓고도 손해를 볼 수 있다. 누구나 탐내는 '잘 생긴 반듯한' 땅은 무척 비싸기 때문이다. 그래서 실력없는 디벨로퍼들은 '싸고 좋은 땅이 없다'며 울상을 짓는다. 그 사이 땅값은 계속 오른다.

하지만 서울 요지에서 좋은 땅 찾다가는 다음 생애에서나 건물을 지어야 할 것이다. 서울에서 반듯한 땅은 이제 없다 해도 과언이 아니다. 따라서 실력 있는 디벨로퍼들은 못생긴 땅이라도 화장을 잘 시킬 수 있는 땅을 찾아나서고 있다. 이런 땅은 쓸모없는 땅이라 해서 거들떠도 보지 않아 무척 싸다. 디자인을 잘해 특색있게 짓는다면 기대 이상의 개발 이익을 창출할 수 있다.

직접 개발하기 힘든 일반인들은 이런 디벨로퍼들이 지어 분양하는 것에 관심을 가져야 한다. 원가가 싸기 때문에 비싸지 않아 구입 때부터 상당한 시세차익을 달성할 수 있다. 디벨로퍼들의 교육 과정에 참가하는 것은 더 큰 부자로 가는 지름길이다. '못생겼지만 화장이 잘 되는' 땅을 찾는 안목에서부터 건물을 짓는 기술까지 전과정을 배울 수 있기 때문이다. 이 과정에서 개발에 참여해 개발이익을 공유할 수도 있고, 좋은 물건을 선점할 수 있는 기회를 얻을 수도 있다.

기회는 주어지는 것이 아니라, 찾는 것이다. 시장이 다시 좋아지길 기다리는 것은 성탄절 선물 기다리는 아이처럼 순진한 생각이다. 시장과 상관없는 수준 높은 투자에 올인하라.

장인석

착한부동산투자연구소장

용산 재개발은 가능할까?

대답은 물론 ‘가능하다’이다. 필자가 늘 말하듯이, 부동산 ‘최유효 이용의 법칙’을 굳이 들먹이지 않더라도 이렇게 비싼 땅에 허름한 건물들이 많다면 상당한 공간 낭비이기 때문이다. 도시의 미관을 가꾸어야 할 의무가 있는 서울시청이나 용산구청 입장에서도 이건 용납할 수 있는 문제가 아니다. 게다가 거주환경이 형편없으면 주민들의 민원 또한 엄청나므로 서울시청은 어떤 식으로든 개발해줘야 한다.

현재 용산은 개발이 한창이다. 하지만 용산역을 중심으로 앞면만 꽃단장이고 뒷면은 허술하게 방치돼 있다. 그래서 용산 주민들 사이에선 ‘뒷면은 B급이냐’란 말이 나돌고 있다. 용산 개발의 정점은 2027년에 개장 예정인 민족공원이다. 용산역 전면과 한강로 일대는 이미 도시환경정비사업에 의한 개발이 진행중이다. 용산역 전면2구역과 3구역을 재개발한 푸르지오써밋과 래미안더센트럴은 용산의 랜드마크로 우뚝 서 있다. 건너편에는 국제빌딩을 비롯해서 국제빌딩주변 1구역을 재개발한 아모레 퍼시픽 신사옥, 3구역의 센트레빌 아스트리움이 솟아 있고, 4구역인 센트럴파크 해링턴 스퀘어는 공사가 진행중으로 2020년 8월 준공 예정이다. 또한 국제빌딩주변 5구역은 사업시행 인가가 나서 39층 1개동 주상복합인 호반 써밋플레이스의 공사가 예정돼 있다. 가히 서울의 맨해튼으로 불러도 손색이 없을 정도로 초고층 빌딩 숲이 들어서게 된다.

용산구 일대 주요 개발 프로젝트

이뿐만이 아니다. 2018년 4월 5일 정비구역으로 지정된 정비창 전면구역이 기지개를 펴기 시작했다. 한강로3가 40번지 일대 8만여 ㎡에 초고층 주상복합이 들어서게 되면 용산 최대의 랜드마크가 될 게 분명하다. 인근 프루지오써밋의 5배 크기인데다가 한강과 민족공원, 국제업무지구를 모두 조망할 수 있는 ‘트리플 뷰’를 갖는 유일한 곳이 되기 때문이다.

주택재개발사업으로서는 효창3,4,5,6구역이 있었는데 모두 성공적으로 끝났다. 3구역은 대우 프루지오(307세대), 4구역은 효창파크 KCC스위첸(199세대)이 입주했고, 5구역인 롯데캐슬센터포레는 2019년 4월 입주(478세대) 예정이다. 6구역은 태영건설(385세대)에서 곧 공사에 착수해 2020년 하반기 입주할 계획이다.

청파1재개발구역과 후암동1재건축구역은 입지가 워낙 좋아 많은 투자자들의 관심의 대상이나 진행은 의외로 느리다. 청파1구역은 2004년 예정구역으로 지정됐지만(기본계획 수립) 이후 별다른 진행이 없다가 2018년 6월25일부터 7월24일까지 주민 설문조사를 실시한 결과 60% 이상이 찬성하여 용산구청이 지난 9월부터 재개발 추진위원회가 정상화될 수 있도록 지원하고 있다. 후암1구역도 2005년 재건축구역으로 지정됐지만 정권에 따라 정책이 바뀌면서 표류하고 있다.

10년 혹은 20년 후 서울에서 가장 비싼 땅은 용산이 될 것이 분명하다. 정부가 비싼 돈을 들여 100만 평의 민족공원을 비롯 국제업무지구를 만들고, 용산역은 5개의 환승역으로 만들고 있다.

부동산 재테크를 하려면 용산에 투자해야 하는 것이 이 시점에서는 당연하다. 하지만 너무 오르고 비싸 살 엄두도 나지 않고 사고 싶지도 않다는 사람이 많다. 그런 분들에게는 용산역 뒤편의 B급을 일단 노리기를 권한다. 지금은 B급이나 국제업무지구가 완성되면 A급 못지않은 입지가 될 것이다. 국제업무지구를 중심으로 앞과 뒤를 구분하는 것이 뭔 소용인가. 용산역 앞면의 대지 지분 값은 1억 5,000만 원을 넘어섰지만 뒷면은 아직 5,000만 원도 하지 않는 곳이 있다.

그럼 어떤 곳이 재개발이 되는가. 노후불량한 지역이 재개발이 될 지역이다. 원효로 3가, 신창동, 용문동 등은 그 좋은 입지에도 불구하고 환경이 열악하다. 다시 말해 화장하지 않은 김태희란 얘기다. 용산역 앞면은 화려하게 장식하고 뒷면은 허술하게 방치한다면, 그것은 이빨 닦지 않고 세수한 것과 같을 것이다.

용산역 뒤편에는 아직 재개발구역으로 지정된 곳은 없다. 문재인 정부와 박원순 서울시청은 도심재생 뉴딜사업을 내세워 전면재개발보다는 자율정비나 주거환경개선사업으로 유도하기 때문에 신규 재개발예정지역 지정은 당분간 힘들 수도 있다. 하지만 재개발사업은 주민이 원하면 가능한 사업이다. 주민들의 열의가 한데 모아지면 언젠가는 충분히 가능하다. 요즘은 절차가 간소화돼 구역 지정이 되면 철거까지 3년이면 충분하다.

만약 재개발구역 지정이 난항을 겪는다 해도 대안이 있다. 1만㎡ 이하의 노후불량 지역은 주민들의 동의 요건을 충족하면 조합을 설립해서 가로주택정비사업으로 신규 아파트 등을 지을 수 있다. 박원순 서울시청은 소규모 정비사업에는 상당히 적극적이다.

재개발이 늦어지더라도 리스크는 매우 적다. 용산의 지가는 민족공원을 비롯 국제업무지구 등 핵폭탄급 발표가 나오면 엄청나게 뛸 수밖에 없다. 부동산 시장이 잠잠해지면 박원순 시장은 용산 마스터플랜을 발표해야 하는데, 이것 하나만으로도 용산 지가는 상승할 것이기 때문에 투자는 빠를수록 유리하다.

그럼 어떤 물건을 사야 하는가. 재개발이 가능한 물건을 사야 하는데 이것은 기술이 필요하다. 재개발이 가능한 물건은 매물이 거의 없고 있다 해도 너무 비싸 살 엄두가 나지 않는다. 싸고 좋은 걸 찾아 뒤지고 다니면 이 동네 땅값만 올리고 빈손으로 떠나야 한다. 용산 부동산 소유자는 가지고 있으면 계속 오를 것이 분명하기 때문에 팔 생각이 별로 없다.

그럼 조용히 다니면서 좋은 걸 찾는 방법은 없는가. 뜻이 있는 곳에 길은 있다. 그 길을 찾아 지금이라도 나서자.

장인석

착한부동산투자연구소장

부부 공동명의시 무조건 절세?

부부 공동명의로 하면 무조건 절세가 될까요?

  공동명의시 절세의 장점에 대해서는 많은 분들이 알고 있는 것 같습니다.

하지만 결혼은 했지만 혼인신고를 하지 않은 젊은 부부 중에도

공동명의로 주택을 구입하는 경우가 더러 있습니다.

하지만 이 경우 반드시 부부 한쪽이 이미 주택을 소유하고 있는지를 먼저 검토하고 결정해야

나중에 낭패를 당하지 않습니다.

세법에서는 부부 공동으로 명의이전을 하게 되어도 부부는 1가구 1주택자로 봅니다.

원래 공동명의 주택은 지분 소유자 모두 각각 집을 한 채씩 가지고 있는 것으로 간주하지만,

예외로 부부의 공동 지분은 합산해서 따지게 됩니다.

하지만 부부 공동명의 주택 한 채와

남편 명의나 아내 명의로 한 채를 더 갖고 있다면 1가구 2주택자가 됩니다.

한 젊은 부부의 경우도 결혼은 했지만 혼인신고는 하지 않은 상태에서 공동명의로 주택을 구입했습니다.

하지만 부인의 경우 결혼 전부터 본인 명의로 빌라를 보유한 상태였습니다.

두 사람은 혼인신고 후 부인이 보유하고 있는 빌라를 팔면 양도세가 비과세되는 줄 알았던 것입니다.

  하지만 이럴 경우 부인이 1가구 2주택자에 해당돼 양도세를 물어야 됩니다.

혼인신고 전 구입한 주택을 공동명의로 하지 않고

단독명의로 했다면 비과세를 받을 수 있었습니다.

  결혼 전 1주택씩을 보유한 남녀가 혼인해서 2주택이 된 경우

혼인한 날부터 5년 이내에 집 한 채를 팔면

그 집이 비과세 요건을 갖춘 경우 비과세를 받을 수 있기 때문입니다.

이때 혼인한 날이란 혼인신고한 날을 기준으로 합니다.

그런데 이 경우는 혼인신고하기 전에 부인은 이미 2주택자가 되었기 때문에

위의 비과세 혜택을 받을 수 없게 된 것입니다.

"선무당이 사람 잡는다"는 속담이 있죠.

정확하지 않은 지식으로 낭패보지 마시기 바랍니다.

내집마련 '신혼부부 특별공급' ... Q/A 10가지

이제 법규정 개정으로 아파트 청약 시장에서 신혼부부가 특별공급 받을 기회가 많아졌습니다.

국토교통부가 특별공급 대상 신혼부부의 소득 기준과 혼인 기간 등 자격 요건을 크게 풀어줬기 때문입니다.

이제는 자녀 한 명을 둔 맞벌이 부부는 월 소득이 650만원 이하라면 특별공급을 받을 수 있게 됐으며,

자녀가 없는 결혼 7년 이내 부부도 특별공급을 신청할 수 있습니다.

신혼부부 주택 특별공급의 소득 심사 기준과 청약 자격 등 가장 많이 묻는 10가지를 뽑아 Q/A로 정리합니다.

Q. 신혼부부 특별공급 대상 주택과 공급 비율은?

A. 국토부가 지난 5월부터 시행하고 있는 특별공급 개선안에 따르면 우선 신혼부부 특별공급 대상 주택은 9억원 이하 민영주택이나 국민주택이다.

공급 비율은 주택 유형별로 배로 늘렸다. 민간 건설사가 지은 민영주택은 전체 공급량 중 신혼부부 특별공급 비율이 10%였는데 이를 20%로 확대했다. 공공기관 등이 짓는 국민주택은 15%에서 30%로 늘렸다.

Q. 완화된 소득 기준과 적용 범위는?

A. 3인 가족인 맞벌이 부부는 전년도 월 소득 기준 650만원(도시근로자 월평균소득의 최대 130%)까지만 지원할 수 있게 됐다. 이전까지는 3인 가족 기준 부부 합산 월 소득이 600만원을 넘으면 지원이 불가능했다. 단, 맞벌이라도 부부 중 한 명 소득이 100%를 초과하면 안 된다.

하지만 이 기준은 늘어난 특별공급 물량 중 일부(민영5%, 국민7.5%)에만 적용된다. 민영주택의 경우 신혼부부 특별공급 비율 20% 중 15%는 기존 소득기준인 100%(맞벌이 120%)에 해당하는 신청자를 대상으로 선정한다. 남은 5%에 대해서만 확대된 소득 기준인 120%(맞벌이130%) 해당하는 신청자(15% 선정에서 탈락한 신청자 포함)를 대상으로 선정한다.

                                                       2017년 기준 도시근로자 월평균소득 /통계청

Q. 혼인 기간 7년에 자녀가 없어도 신청 가능한가?

A. 혼인 기간은 5년 이내에서 7년 이내로 늘었다. 만약 올 9월 1일 입주자 모집공고된 신혼부부 특별공급 주택에 신청하려면 2011년 9월2일 이후 혼인 신고가 이뤄진 부부까지 지원할 수 있다.

무조건 자녀가 있어야 신청 가능했던 예전과 달리 자녀가 없어도 된다. ‘자녀 유무’에 우선 순위를 두는 방식으로 공급 순위 선정 방식이 바뀌었기 때문이다. 해당 신청자 가운데 자녀가 있다면 1순위가 된다. 1순위에서 탈락하면 무자녀 신청자들과 함께 2순위에서 한번 더 경쟁하게 된다. 자녀는 태아를 포함해 계산하고 자녀 수가 같으면 추첨으로 결정한다.

Q. 전년도 소득을 판단하는 기준은?

A. 신혼부부 특별공급은 부부의 직장 유무나 고용 상태에 따라 제출해야 하는 서류와 심사 기준이 달라진다.

우선 건강보험 직장가입자라면 전년도 근로소득 원천징수영수증의 총 급여액을 나타내는 21번 항목 기준으로 소득을 확인한다. 원천징수영수증 발급이 어렵다면 소득금액증명원을 제출하고, 이마저도 어려울 때에는 근로계약서나 월별급여명세표를 제출할 수 있다.

소득 기준은 전년도 도시근로자 월평균소득을 기준으로 한다. 통계청에서 전년도 월평균소득 기준을 발표하기 전이라면 전전년도 월평균소득기준을 적용한다.

상여금, 성과급, 퇴직금, 퇴직위로금, 연금소득 등은 비과세인 경우 소득산정에 포함되지 않는다. 퇴직금과 연금소득은 과세항목이라도 소득에 포함하지 않는다.

Q. 아르바이트만 하고 있어 근로소득원천징수 영수증이 없으면?

A. 사업자 직인이 날인되고 총급여액, 근무기간이 기재된 근로계약서나 월별급여명세표(근로소득지급조서)를 제출하면 된다.

프리랜서 등 소득이 불규칙한 신청자도 종합소득세를 신고했다면 소득금액증명으로 소득을 확인할 수 있다. 만약 종합소득세를 신고하지 않았다면 계약서 상 계약 금액으로 월평균소득을 추정한다.

근로자이면서 자영업자로 일하는 건강보험 직장가입자라면 전년도 근로소득원천징수영수증이 발급되므로 이 서류의 총급여액과 종합소득세 소득금액증명의 과세대상 급여액을 합산해 산정한다.

Q. 부부 중 한 명은 소득이 있고 배우자가 전년도 중간에 퇴사했다면 맞벌이인가?

A. 맞벌이로 계산한다. 배우자 소득증빙은 전년도 1월1일부터 입주자 모집공고일자까지 발생한 소득을 일한 기간으로 나눠 월평균소득을 산정한다.

Q. 직장을 퇴사했지만 건강보험 임의계속가입자라면?

A. 신혼부부 특별공급에서는 퇴사자로 구분된다. 다만 전년도 또는 당해 연도에 소득이 발생하면 직인이 날인된 원천징수영수증, 퇴직증명서 직장의 사업자등록증 사본을 제출해 소득과 퇴직 여부를 증빙해야 한다.

Q. 육아휴직은 근무기간에 포함되나?

A. 출산휴가는 정상 근무기간에 포함되지만 육아휴직은 정상 근무기간에 해당하지 않는다. 육아휴직 기간에 받은 급여가 있어도 소득으로 산정하지 않는다. 또 출산휴가 기간에 소득이 없다면 월평균소득 추정이 어려워 근무 개월수에 포함하지 않는다.

Q. 재혼한 경우 자녀수 산정 방식은?

A. 재혼 사실이 있는 경우, 신청자의 직계비속(입양한 자녀 포함)인 미성년 자녀가 신청자와 동일한 세대를 이루는 경우이거나 신청자 배우자가 이전 배우자와의 사이에서 출산한 미성년 자녀가 신청자와 동일한 세대를 이루고 있는 경우 자녀로 포함할 수 있다.

Q. 2017 8월 신규 취업해, 올해 2월 특별공급을 신청한다면 제출해야 할 서류는?

A. 올해 제출서류가 없는 경우 전년도 8~12월까지 소득증빙 서류인 ‘재직증명서’와 ‘월별근로소득원천징수부 사본’을 내면 된다.

잘 아시겠죠?

해당 되시는 신혼부붂서는 서둘러 '특별분양' 신청하세요.

대폭 바뀌는 청약제도 … 당첨전략은?

 9·13 부동산 대책에 따라 주택 한 채를 가진 1주택자에게도 있었던 중대형 아파트 청약 기회가 대폭 축소된답니다.

9/16 국토교통부 등에 따르면 정부는 연말까지 주택공급규칙을 개정해 추첨제 청약 시 일부 물량을 무주택자에게 우선 공급할 예정이랍니다. 현재로선 추첨제 물량의 50~70% 정도를 무주택자에게 우선 배정하고, 나머지 30~50%를 놓고 무주택 낙첨자와 1주택자가 함께 경쟁하는 방안이 유력하답니다.

지금까지는 추첨제로 당첨자를 뽑으면 유주택자와 무주택자 간 구분이 없었습니다.

예를 들어 투기과열지구에서 청약이 진행되면 전용면적 85㎡ 초과 주택에 대해 물량의 50%는 추첨제로 당첨자를 선정하도록 돼 있었습니다. 하지만 제도 변경 후에는 서울 등 인기 지역에서 1주택자가 1순위 청약에 당첨될 확률이 크게 줄어든답니다. 부동산업계는 추첨제 물량 일부를 유주택자에게 열어줘도 당첨 확률이 `확` 떨어지는 것은 맞으며, 규정이 바뀌는 연말 전에 분양이 예정된 곳의 중대형 평형에 청약통장을 사용해 보려는 1순위 1주택자가 대거 몰릴 것으로 예상된다고 보고 있습니다.

특히 주목을 끄는 곳은 10월부터 분양이 시작되는 북위례 지구랍니다. 북위례 분양 물량은 전부 전용 85㎡ 이상 중대형이며, 북위례는 택지개발지구라 분양가상한제가 적용돼 중대형이라도 분양가가 9억원을 넘지 않을 수 있어 중도금 대출이 될 가능성이 있답니다. 사실상 올해 북위례에서 나오는 물량이 1주택 중산층 청약의 `마지막 기회`가 될 수 있다는 뜻이랍니다. 위례뿐 아니라 과천지식정보타운이나 강북 재개발지 등에서 줄줄이 대기 중인 `로또 청약` 단지들의 중대형 평형에도 1주택자들 경쟁이 몰릴 것으로 예상된답니다.

아파트 청약

청약통장을 가진 무주택자들은 상대적으로 기회를 많이 가질 것으로 전망되지만, 부동산업계에선 강남권 분양에서 `금수저 특혜`가 발생하는 것은 아닌지 우려하는 목소리도 나오고 있답니다. 올해 말에서 내년 초로 분양이 예정된 대표적인 강남권 분양으로는 개포주공4단지 `개포그랑자이`나 서초 무지개아파트 `서초그랑자이` 등이 있습니다. 이들 단지는 보수적으로 잡아도 3.3㎡당 분양가가 4000만원을 넘을 것으로 예상되는데, 이 경우 중대형은 분양가가 16억원을 훌쩍 넘게 됩니다.

9억원이 넘는 고분양가 주택은 중도금 대출이 원칙적으로 안 되는 상황에서 과연 무주택자들 중 이 정도 자금을 현금으로 마련할 수 있는 사람이 많을 것인지에 대한 의구심이 나오는 대목이랍니다. 그동안엔 집을 보유하면서 넓혀 온 중산층이 이 같은 현금 동원력을 갖고 있을 가능성이 높았지만, 무주택 우선 원칙에 따라 부모와 함께 살다가 분가하거나 결혼 등을 통해 세대가 분리된 `금수저`가 강남권 중대형을 가져가게 될 가능성이 높아지고 있답니다.

올해 말까지 분양시장이 철저히 `실거주 수요` 위주로 재편된다는 전망도 나고 있습니다. 주택 보유자는 분양시장에서 중도금 대출을 받으려면 기존 주택을 처분해야 합니다. 또 분양권 보유자는 `무주택자`에서 제외됩니다. `갈아탈 가치가 확실히 있는` 지역은 여전히 관심을 끌지만, 그렇지 않은 지역은 경쟁률이 가라앉을 가능성이 높다는 얘기입니다.

공급규칙 확정 후에는 1순위 통장을 보유했던 1주택자들의 청약통장 대거 해지도 예상된답니다. 국토부가 청년층을 위해 만든 청년우대청약통장은 금리가 3.3%에 달해 가지고 있는 것만으로도 메리트가 있지만, 일반 청약통장은 금리가 박하고 목돈이 묶여 있는 것이라서 청약 가능성이 작으면 해지하는 사람이 늘어날 수 있답니다.

다만 분양가가 시세 대비 저렴한 수도권 공공과 민간 택지지구 모두 이번 9·13 대책으로 기존에 없던 전매제한과 거주의무기간이 생기는 만큼 진짜 실수요자만 신중하게 청약해야 한다는 이야기도 나옵니다. 이들 택지지구 분양은 분양가가 저렴해 `로또 분양`으로 여겨지지만, 공공분양은 소유권 이전 등기 이후에도 1~5년간 실제 거주해야 전매가 가능하고, 공공택지, 민간택지를 막론하고 투기과열지구에 속하면 최소 3년, 최장 8년까지 전매가 불가능해지기 때문이랍니다. 민간택지의 민간분양도 길게는 4년까지 전매가 불가능한 경우가 있는데, 이로 인해 4년간 돈이 묶이게 되는 만큼 당첨 가능성이 높다 해도 실거주가 아니라면 신중한 접근이 필요하다는 지적입니다.

컨테이너, 비닐하우스와 법정지상권

1. 컨테이너

컨테이너는 신고대상인 가설건축물이다(건축법 제20조제2항, 시행령 제15조제5항제8호). 가설 건축물에 대해서는 제9절. 가설건축물과 법정지상권에서 자세히 다루었다.