전대차 계약 ... ‘상가건물 임대차보호법’ 적용될까?

전대차 계약 ...  ‘상가건물 임대차보호법’ 적용될까?

 

상가 시장에선 ‘전대차 계약’이란 제도가 있습니다. 전대차 계약이란 어떤 상가를 임대로 빌린 사람이 다시 제3자에게 세를 놓은 것을 말하는데요. 일반적으로 ‘전전대’라고 하는 경우가 많죠. 상가를 기준으로 이 때 점포를 1차적으로 빌려 다시 세를 놓은 쪽을 ‘전대인’, 전대인과 다시 임대 계약을 맺은 쪽을 ‘전차인’이라고 합니다. 전대차 계약을 하게되면 기존 건물주·세입자의 임대 관계가 유지되는 동시에, 전대인·전차인 간 새로운 임대 관계가 발생합니다. 그런데 기존 세입자가 상가임대차보호법을 통해 점포 운영 안정성을 보장받는 반면, 전차인은 이와 동일한 수준의 권리를 보장받는 것은 아니라는 점을 주의할 필요가 있습니다.

 

기존 세입자와 전대차 계약을 체결한  전차인은 1차 세입자와 달리 10년 동안 점포를 영업할 수 있는 권리를 보장받을 수 없다고 하는데, 이 말이 사실인가요? 또 이미 지불한 권리금도 보호받을 수 없다는 얘기도 있어 불안합니다.

 

 

우선 전대차 계약을 맺을 때 가장 중요한 것은 사전에 상가 소유주(임대인)의 동의를 받아야 한다는 것입니다. 만약 기존 세입자가 원래 상가 주인의 동의 없이 상가 건물을 무단으로 전대할 경우 임대인은 기존 세입자와의 임대차계약을 해지할 수 있는 권리를 갖습니다(민법 제 629조). 이 과정에서 전차인은 아무런 법적 보호를 받지 못하게 됩니다. 따라서 전대차 계약을 체결해야 한다면 계약서를 작성할 때 임대인 동의란을 추가한 후 임대인의 서명·날인을 받거나, 임대인이 별도로 마련한 전대차동의서를 서면으로 받아두어야 안전합니다.

 

 

상가 소유주 동의 하에 전대차 계약했다면, 전차인도 상가임대차보호법을 통해 점포 영업 권리를 어느 정도 보장받게됩니다. ‘계약갱신요구권’을 행사할 수 있기 때문입니다.법에 따르면 임차인은 임대차 계약 기간 만료 1~6개월 전 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 이를 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 이 때 계약갱신요구권은 최초 임대차 기간을 포함해 전체 임대차 기간이 10년을 넘지 않은 범위에서 보장됩니다.전대차 계약은 상가 주인과 1차 세입자가 맺은 계약을 전제로 맺은 계약입니다. 전차인에게도 임대차보호법이 적용되기는 하지만, 1차 임대 계약의 범위를 넘어서지는 못합니다. 예를 들어 상가 소유자와 1차 임차인이 맺은 계약이 5년 남았다면, 전대차 계약은 길어야 5년 밖에 보장 받지 못합니다. 이 때문에 전대차 계약을 맺을 때는 상가의 원 소유자와 1차 임대인 간의 계약 기간이 얼마나 남았는지 확인하는 것이 필요합니다.

 

그렇다면 보증금은 어떨까요. 전차인들이 1차 세입자와는 달리 권리금 돌려 받을 기회를 법적으로 보장 받을 수 없습니다. 이 부분이 전대차 계약의 가장 큰 단점이기도 합니다.예를 들어 건물 주인에게 월세를 내고 가게를 운영하던 A씨(1차 세입자)가 임대차 계약이 끝나기 전 이 가게를 인수해 들어오려는 새로운 세입자 B씨에게 권리금을 받고 양도하는 것은 법적으로 보장됩니다. 건물 주인도 A가 권리금을 받고 B씨에게 가게를 넘기는 것은 막을 수 없고, 방해하면 A씨는 건물주인을 상대로 손해 배상 청구도 할 수 있습니다.

 

반면, 전대차 계약은 다릅니다. 전차인은 위에서 사례로 든 상황과 똑같은 상황에 놓였어도 1차 세입자에게 손해 배상 청구를 할 권한이 없습니다. 따라서 수천~수억원까지 하는 권리금을 내야해야 하는 유명 상권에서 전대차 계약을 맺고 가게를 운영할 경우에는 수지 타산을 잘 따져본 뒤에 기존 세입자에게 권리금을 내는 것이 좋습니다.