돈깨비 방망이

대치동 은마아파트 ... 49층 포기

대치동 은마아파트

서울 강남구 대치동 은마아파트가

그 동안의 주장을 포기했다네요^^

그 동안 주장해왔던 최고 49층 높이의 재건축 계획을 포기하고

서울시 요구에 맞는 최고 높이 35층으로 재건축을 본격 추진한다고 합니다.

강남 재건축 11곳 분양 대기…'로또청약' 전략은

정부가 8·2 부동산대책 후속 조치로 '분양가 상한제' 카드를 꺼낸 지 이틀 만인 지난 7일 '신반포센트럴자이'가 최고 510대1의 청약경쟁률을 기록하면서 강남 재건축 시장이 다시 불붙고 있다.

 

분양가를 잡으려는 정부 규제가 오히려 투기를 조장하는 '규제의 역설'이다. 통제된 분양가와 주변 시세 간 차이로 형성된 '로또 청약' 단지를 고르기 위한 관심이 높아진 가운데 청약가점과 추첨제 등에 따른 '강남 새 집 잡기' 전략을 살펴봤다.

 

8일 매일경제신문이 올해 말 또는 내년 초 분양 예정인 강남 4구 주요 11개 단지의 일반분양 물량과 예상 청약가격을 분석한 결과, 청약가점이 낮아 추첨 대상인 경우 일반분양 물량이 많은 개포주공8단지가 주목된다. 또 가점이 높은 경우 분양가와 현 시세 간 차이가 큰 청담삼익에 관심을 가져도 좋다.

 

전문가들은 가점이 낮거나 1주택자 등 추첨을 통해 분양을 받아야 하는 수요자는 일반분양 물량이 많은 단지를 공략할 것을 조언한다. 오는 12월 분양 예정인 개포주공8단지는 전체 1975가구 중 1766가구가 일반분양 물량이다. 같은 일원동에서 최근 분양한 단지는 래미안루체하임으로 3.3㎡당 평균 분양가가 3730만원이다.

MK NEWS 강남 재건축 11곳 분양 대기…`로또청약` 전략은

 

정부가 8·2 부동산대책 후속 조치로 `분양가 상한제` 카드를 꺼낸 지 이틀 만인 지난 7일 `신반포센트럴자이`가 최고 510대1의 청약경쟁률을 기록하면서 강남 재건축 시장이 다시 불붙고 있다. 분양가를 잡으려는 정부 규제가 오히려 투기 ....

 

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강남 재건축 11곳 분양 대기…`로또청약` 전략은

정부가 8·2 부동산대책 후속 조치로 `분양가 상한제` 카드를 꺼낸 지 이틀 만인 지난 7일 `신반포센트럴자이`가 최고 510대1의 청약경쟁률을 기록하면서 강남 재건축 시장이 다시 불붙고 있다. 분양가를 잡으려는 정부 규제가 오히려 투기

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강남이 오르는 진짜 이유

지난 11.3 대책 이후 부동산 시장 분위기가 많이 위축된 듯 보였으나 봄바람과 함께 부동산 시장에도 훈풍이 불어오는 듯하다. 3월 한 달간 강남구는 0.21%, 서초구는 0.24%, 송파구는 0.12% 아파트값이 상승하는 모습을 보였다. 서울 아파트값도 0.1% 오르며 전월 0.04% 대비 상승폭이 확대됐다. 강남 3구가 서울 아파트값 상승을 견인한 것이다.

언론에서는 강남 3구의 시세 상승한 이유가 재건축 아파트를 중심으로 가격이 급등하였기 때문이라고 밝혔다. 과연 상승원인이 재건축 아파트 가격의 상승 때문일까?

필자의 경우 언론의 보도 자료를 곧이곧대로 믿기보다, 다양한 관점에서 바라보고 비판적으로 분석하려고 노력하는 편이다.

강남 3구 아파트 상승원인을 다른 관점에서 접근해 보기 위해 자료를 좀 더 찾아보았다.

강남 3구의 300세대 이상 아파트 단지를 대상으로 부동산정보회사 다다부동산파트너스에서 제공한 자료에 따르면, 올해 1분기 아파트 가격 상승률이 가장 큰 단지들이 아래 표와 같이 나타났다.

언론에서는 그 동안 강남 3구 아파트 상승 원인을 재건축 이슈로 단정 지었지만, 위 표를 보면 재건축 이슈와 무관한 아파트 단지들의 상승률이 두드러졌다는 것을 파악할 수 있다. 상위 20개의 단지 중 강남구는 10개, 서초구는 6개, 송파구는 4개 단지가 차지했다.

상승률 순위를 20위에서 50위로 확장하고, 300세대 이하 소규모 아파트단지까지 포함한다면 재건축과 무관한 아파트가 상위권에 차지하는 비중이 더 높아진다.

서울 아파트 가격 상승을 이끄는 주요 동력이 강남 3구이고, 강남 3구의 시세를 이끄는 주요원인이 재건축이슈라는 것은 부정할 수 없으나, ‘서울 아파트 가격 상승 = 강남 3구 시세 상승 = 재건축’의 프레임에 갇혀 사고한다면 부동산 흐름을 읽는 시야가 좁아질 수밖에 없다.

그럼 어떠한 이유로 반등을 한 것일까?

지난 11.3 대책 이후 강남 3구 부동산 시장은 빠른 속도로 냉각되었다.

거래량은 줄어들었고 거래도 급매 중심으로 진행되었다. 몇 개의 급매가 나오긴 했지만 집주인들은 매물을 쏟아내기 보단 일단 관망을 하자는 태도를 보이며, 매물을 놓는 것에 신중했다.

예를 들어, 작년 10월 시세가 7억 원인 아파트가 올해 1월 6억 7천만 원에 급매로 거래가 되었는데 3월에 나온 동일 아파트 다른 매물이 6억 9천만에 거래가 되었다고 하자.

실거래가는 하락 후에 회복하는 모습이지만 3월에 거래된 아파트는 1월에 거래된 아파트에 비해 2천만 원 상승한 것이기 때문에 데이터 상으로 매매가격이 상승한 것으로 보인다.

아직까지 강남에 직접적인 영향을 미칠만한 입주물량이 본격적으로 들어오지 않는 상황에서 정책적인 요인만으로 하락세를 가속시키고 있지 않는 모습이다. 올해까지는 회복 내지 상승세가 이어질 수 있을 것으로 보이나 그 폭이 크지 않을 전망이다.

다만 내년에는 재건축 초과이익환수제로 인해 투자수요가 억제될 것으로 보이며, 입주물량 증가, 미국의 연준 금리 인상 등 강남3구에 부동산 시장에 직격탄이 될 수 있는 대내외적인 변수가 많기 때문에 올해의 분위기를 이어나가기 쉽지 않아 보인다. 이런 이유로 올해 강남 3구에 내집마련을 하는 것은 적기가 아니라고 본다.

부동산 시세에 영향을 미치는 원인은 여러 가지가 있다. 같은 구(區)에 해당하거나 인접한 지역일지라도 시세 움직임의 방향과 폭이 각기 다르며, 원인 또한 다양하다. 단편적으로 어느 요인 하나 때문이라고 단정 지을 수 없고 여러 가지 요인들이 복합적으로 영향을 미친다.

멀리보는 것이 아직 어렵다면 딱 내년 시장만이라도 자신의 객관적인 시각으로 본인이 관심 있는 지역을 분석할 수 있는 힘을 기르자. 다른 사람들은 다 아는데 나만 몰라 매도타이밍을 놓쳐 후회하는 우를 범하지 않길 바란다.

 오은석

북극성 부동산 재테크 대표

매경 상담위원 및 칼럼리스트

방배동 재건축, 속도내기 시작

아파트가 밀집된 반포·대치 등 다른 강남 지역과 다르게 단독주택가로 남아 있던 서울 서초구 방배동 일대가 최근 재건축 사업에 속도를 내고 있다고 합니다. 이달에는 방배동에서 단독주택가를 재건축해 건설하는 아파트가 5년 만에 분양되고, 각각 3000가구와 1000가구를 공급하는 대규모 아파트가 들어설 사업지도 작년 말 시공사 선정을 끝냈다고 합니다.

더우기 방배동이 전통적인 교통 요충지라는 점도 이 지역 정비사업에 기대감을 더하는 부분이랍니다.

2019년 내방역(지하철 7호선)과 서초역(2호선)을 잇는 정보사터널(일명 장재터널)이 개통하면 강남 중심부로 접근이 용이해져 방배동 일대가 새 주거타운으로의 가능성에 관심이 모아지고 있습니다.

 방배동 단독주택 재건축

서울시 재개발·재건축 포털사이트 ‘클린업시스템’에 의하면 현재 서울 방배동 일대엔 모두 7개의 단독주택 재건축 구역이 사업을 진행 중이라고 합니다. 7개 단독주택 구역이 모두 재건축을 마무리할 경우 방배동 일대엔 1만가구에 육박하는 아파트가 새로 들어선다고 합니다. 

방배동 단독주택 재건축

방배3구역

사업속도가 가장 빠른 곳은 방배3구역이다. 이 구역을 재건축한 353가구 규모 '방배 아트자이'가 9일 분양 예정인데, 방배동에선 5년 만에 선보이는 아파트 단지라고 합니다. 이 지역에는 2012년 방배2-6구역을 재건축한 '롯데캐슬 아르떼'(744가구) 이후 아파트 공급이 없었다고 합니다. 

방배5구역 

 강남권 최대 단독주택 사업지로 꼽히는 방배5구역(3080가구)은 작년 7월 관리처분을 받고 이주를 준비 중이라고 합니다. GS건설과 롯데건설, 포스코건설 컨소시엄이 시공사로 선정됐습니다. 부동산업계는 방배5구역이 2018년 상반기 일반분양에 나설 것으로 예측하고 있습니다. 

방배6구역

작년 12월 대림산업을 시공사로 선정한 방배6구역도 올해 관리처분을 신청할 것으로 보인답니다. 대림산업은 이곳에 1131가구 규모 '아크로파크 브릿지'를 지을 예정이라고 합니다.

기타 구역

방배동에선 이들 구역 외에도 4개 구역이 재건축 사업을 진행 중이라고 합니다. 방배13구역과 방배14구역은 작년 조합설립인가를 받았다고 합니다. 조합설립 추진 단계인 방배7구역과 정비구역 지정을 노리고 있는 방배15구역은 상대적으로 사업속도가 느린 편이라고 합니디.

방배동 재건축 아파트

방배동엔 △방배경남아파트(사업시행인가) △방배삼익아파트(조합설립추진위원회) △방배신삼호아파트(조합설립추진위원회) △방배삼호아파트(조합설립추진위원회) 등 단독 재건축을 추진 중인 아파트도 상당수라 신규 아파트촌이 훨씬 더 넓어질 전망이라고 합니다.

 방배동 재건축 아파트

전문가들은 방배동 재건축이 성공적으로 진행된다면 다른 강남 지역 못지않은 파급력을 가질 것으로 예상합니다. 방배동이 그동안 집값 상승을 주도할 아파트 단지가 없어 상대적으로 가격 측면에서 낮게 평가받았던 측면이 있기 때문이라고 합니다. 

교통 요충지

방배동이 전통적인 교통 요충지라는 점도 이 지역 정비사업에 기대감을 더하는 부분이랍니다.

방배동 단독주택 재건축 구역은 지하철 4·7호선 환승역인 이수역과 2·4호선 환승역인 사당역, 2호선 방배역 등을 도보로 이용할 수 있습니다. 더우기 2019년 내방역과 서초역을 연결하는 정보사터널이 개통되면 입지 매력은 더욱 강해질 전망이며, 이 터널이 완공되면 방배동에서 서초대로를 거쳐 테헤란로까지 직선으로 통행할 수 있다고 합니다.

정보사터널 개통은 강남권 범위가 확장됨을 의미하므로 방배동 일대가 오래된 단독주택과 빌라가 많아 주거지로서의 선호도가 다른 강남 지역보다 낮았지만 정비사업이 끝나면 강남 진입을 희망하는 수요자들 관심이 더 커질 것이라는 전망이랍니다.