돈깨비 방망이

서울 재고아파트 대비 신규물량 어디가 많나?

정부의 부동산 8.2 대책 발표 이후 어느덧 두 달 가까이 시간이 흘렀다. 부동산 시장에는 어떤 변화가 있었을까.

그 동안 나온 언론 뉴스들을 종합해 보면 8.2 대책 발표 직후 부터 8월 말까지는 거래절벽, 관망, 부동산 시장 위축이라는 키워드가 기사에 주를 이루다가 9월초부터 최근까지는 몇몇 재건축 단지 중심으로 호가가 상승하고 일부 지역에서는 아파트 매매가격이 소폭 오름세를 이어간다는 기사가 흘러나오고 있다.

대부분의 언론기사들이 말하는 시장의 가격 변화는 KB시세 혹은 한국감정원 시세 등 통계자료를 기반으로 하고 있다.

KB 통계자료를 바탕으로 매매지수 상승값을 비교해보면 8.2대책 발표 전 1개월간 서울의 매매지수는 평균 1.39가 상승한 반면 8.2대책 발표 이후 1개월간은 매매지수가 평균 0.3이 상승한 것으로 나타났다. 상승폭이 줄어든 것이지 하락했다거나 상승이 멈춘 것은 아니다.

부동산 시장 상황을 좀 더 구체적으로 확인하고 싶어 8.2대책 이후 부동산 매매가격이 상승했다고 발표된 해당 지역의 공인중개사들과 인터뷰를 해보았다. 그들은 호가만 올랐지 실제 거래가 된 가격이 아니기 때문에 가격이 올랐다고 단정 짓는 것은 시기상조라는 입을 모은다.

8.2대책의 영향과 계절적 비수기로 인해 거래량이 줄어들었고, 일부 지역에서는 매물을 걷어 들이면서 물건이 부족해지자 호가가 올라가고 있다. 게다가 전세물량이 부족해 이사를 가기보다는 재계약을 하는 비중이 증가하고 있다고 한다.

8.2 대책 이후 풍선효과가 나타나지 않을까하는 예측도 있었지만, 현재로써는 풍선효과가 나타나고 있는 모습은 감지되지 않고 있다. 송파, 분당, 평촌 등과 같이 자체 이슈가 있는 몇몇 지역만 호가가 올라가고 있었다.

현재 수도권 시장에서는 무언가 행동을 취하기 보다는 시장 변화를 좀 더 지켜보고 관망하는 것이 바람직하다. 하지만 관망하라는 것이 매수 또는 매도 시기를 조율하라는 것이지, 아무런 조사도 하지 않고 움직이지 말라는 의미가 아니다.

내년 4월부터 양도세 중과가 적용되므로, 그 전에 포트폴리오를 조정하는 차원에서 일부 급매 물량이 나올 것으로 예상된다. 서울 매매지수 상승이 약세를 보이는 와중에도 전세가는 강세를 보이는 지역도 있고, 일부 지역의 경우 8.2 대책 이후 전세가 상승률이 더 높은 지역도 있다.

지금은 이러한 지역을 집중적으로 모니터링 하고, 알아봐야할 시기이다. 실거주자들 한테도 그 동안 부동산 가격이 너무 올라 못샀다면, 지금이 실거주를 마련할 수 있는 절호의 기회가 될 것이라 생각한다. 다만 시기적으로 올해 보다는 내년 상반기에 우량 물건을 좀 더 메리트 있는 가격으로 매입할 가능성이 높다.

현재 아파트 시장은 공급물량과 매우 긴밀한 관련이 있다. 따라서 아파트 매수를 고려할 때는 기본적으로 관심지역에 향후 공급되는 신규물량이 얼마나 되는지 반드시 확인할 필요가 있다.

아파트 컨설팅 전문기업인 다다부동산파트너스가 제공한 자료에 따르면, 2017년 이후 3년간 서울 아파트 구별 현세대수 대비 입주물량 비율은 아래와 같다.

​강동구가 36.1%로 가장 높게 나왔으며, 이어서 은평구(30.4%), 서대문구(27.5%), 동대문구(22.5%)가 그 뒤를 잇고 있다. 반면 도봉구가 0.4%로 가장 낮은 비율을 기록했다. 공급물량이 적은 반면 대기업 입주 등이 이어지고 있는 강서구는 2.1%로 향후 공급에 비해 수요의 유입이 더 클 것으로 예상된다.

재고아파트 물량 대비 신규 공급량이 많다고 반드시 매매가격이 하락하지는 않는다. 다만 내수경기가 좋지 않는 상황에서 입주물량이 일시에 풀려 평균 거래량보다 많아지면 가격이 조정 받을 가능성이 크다. 즉 매수자 우위의 시장이 형성될 가능성이 높기 때문에 입주시기와 매도 시기를 잘 고려할 필요가 있다. 반면 매수를 희망하는 사람들은 오히려 공급물량이 일시에 풀려 매매가격이 조정되는 시점을 잘 활용하는 것이 좋다.

지금처럼 시장이 혼란스럽고 방향성이 불확실할 때 일수록, 공부하고 준비한 사람들에게는 기회가 될 것이라고 생각한다. 실거주가 되었던 부동산 투자가 되었던 가장 성공적인 방법은 역발상이다. 시장의 분위기와 반대로 행동해야 성공한다. 시장이 위축되어 있는 이때 움츠리기 보단 적극적으로 시장을 모니터링하면 매수 또는 매도타이밍을 잡아야 한다.

출처: 매일경제

오은석

북극성 부동산 재테크 대표

다가구와 다세대의 차이, 세금 차이는?

부동산 투자를 처음 접하는 사람들은 

다가구와 다세대의 차이를 잘 모르죠. 

이른바 업계의 전문용어이기 때문입니다. 

다가구와 다세대의 차이를 안다면 

당신은 부동산에 조금은 관심이 있는 사람이고, 

 세금 차이를 안다면 중수 정도는 된다고 하겠습니다.

 다가구와 다세대의 차이

다가구와 다세대의 네이버 검색 상 정의는 이렇습니다.

1. 다가구: 주택으로 쓰이는 층수(지하층 제외)가 3개 층 이하이고, 1개 동의 주택으로 쓰는 바닥면적(지하주차장 면적 제외)의 합계가 660m2 이하이며, 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택을 말한다. 다만, 다가구주택의 층수를 산정함에 있어서 1층 바닥면적의 1/2 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다. 다가구주택은 「건축법」에 의한 용도별 건축물의 종류상 단독주택에 해당한다.

2. 다세대 : 주택건설촉진법에 의한 공동주택의 일종으로 동당 건축 연면적이 660㎡ 이하이고 4층 이하인 주택을 말한다. 한 건물임에도 다수의 세대가 거주할 수 있는 주거공간이 별도로 분리되어 있다. 

따라서 각 세대별로 등기를 별도로 하여 소유나 분양이 가능하다. 

이제 다가구와 다세대의 차이가 뭔지 알았으니 퀴즈를 하나 풀어볼까요?

 아래 건물이 다가구일까요? 다세대일까요?.

 그냥 봐선 다가구인지 다세대인지 모르겠죠?. 

층이 4층이면 다세대 같은데 1층이 주차장인 필로티 구조라 다가구도 가능할 것 같죠?. 

이처럼 다가구와 다세대는 외관으로 봐서는 구분이 잘 안 갑니다. 

건축 쪽을 전공한 사람이 보면 구분이 가능한지 모르겠지만, 적어도 일반인은 구분이 어렵습니다.

 다가구와 다세대의 차이

참고로 어느 부동산투자 도사분은 외관만 봐도 어느 정도는 알아맞힐 수 있다고 하네요. 

다가구 3층 제한은 주택층수만 3층이므로, 1층 상가, 2~4층 주택으로 짓는 다가구 

또는 주택만 3층짜리 다가구가 많고 예쁘게 짓고, 

다세대는 직사각형으로 4층짜리 주택으로 짓는 경우가 많다고 하네요. 

고로 고수들은 딱보면 다가구와 다세대의 차이를 안다고 합니다.

 다가구와 다세대 구분 방법

가장 쉬운 방법은 등기부등본을 떼어보는 것이죠. 

다가구주택은 토지등기부등본과 건물등기부등본 2개로 나뉘어져 있고, 

다세대주택은 아파트처럼 각 호실마다 별도의 등기부등본으로 나뉘어져 있습니다. 

따라서 호실별로 나눠서 팔수 있고, 등기이전이 가능하다. 

이렇게 나눠져 있는 것을 구분등기라고 합니다.

다가구와 다세대의 세금 차이

겉보기엔 거의 비슷한 다가구와 다세대지만 세법상으로는 아주 엄청나게 큰 차이가 있습니다. 

다가구는 전체를 1주택으로 보고, 다세대는 구분 등기된 호실별로 각각을 1주택으로 봅니다. 

단, 다가구는 구분등기 되어 있지 않아야 합니다.

그럼 전체를 1주택으로 본다는 건 세금에 어떤 영향이 있을까요?

현행 세법에서는 1세대 1주택은 양도소득세 비과세 혜택과, 

임대소득세 비과세 혜택이라는 엄청난 혜택을 주고 있습니다. 

물론, 임대소득세 비과세는 기준시가 9억 원 이하인 경우만 해당되나 

시세20~30억짜리 건물도 기준시가 9억 원 안 되는 다가구주택이 많습니다.

다시 말하지만 이건 엄청난 혜택이다! 

부동산 투자자의 로망인 비과세를 하나도 아니고, 

2종 세트로 받을 수 있는 주택이 바로 다가구주택이란 겁니다. 

 A라는 사람이 10억에 건물을 사서 월 5백만 원의 월세를 받다가 20억에 파는 경우를 생각해보죠.

(다른 주택은 없다고 가정하고요)

이게 만약 다세대주택이라면?

보유하는 동안 임대소득 연 6천만 원(5백x12개월)의 월세소득에 대해 종합소득세를 내야합니다. 

다른 소득이 없으면 다행이지만, 급여 등 다른 소득이 있는 경우 타소득과 임대소득을 합산하여 높은 세금을 내야합니다.

 38% 세율구간이라고 치고, 별다른 필요경비가 없다고 가정하면 무려 2천500만원의 세금을 매년 내야합니다. 

또한 매도시에는 양도차익 10억 원에 대해 양도세를 내야합니다. 

10년 이상 보유해서 장기보유특별공제 30%를 받는다 해도 자그마치 2억7천만 원의 양도세를 내야합니다.

그러나 이게 다가구주택이라면?

부부합산 1주택자는 기준시가 9억 원이하 주택인 경우 임대소득이 아무리 많아도 전액 비과세 되며, 

따라서 임대소득세가 없습니다. 

매도시에도 1세대 1주택자로 보기 때문에 9억 원 초과분에 대해서만 과세되고, 

1세대1주택자의 경우 장기보유특별공제는 10년 보유 시 무려 80%를 공제해줍니다. 

따라서 내야할 양도소득세는 2천5백만 원뿐입니다.

결론적으로 10년 보유 가정 시 세금은 다세대 5억2천만 원 vs 다가구 2천5백만 원.

겉보기에는 똑같은 다가구주택과 다세대주택이 세금에서는 엄청난 차이가 발생합니다. 

특히나 건물하나 사서 아래층은 임대주고, 윗층에서 살면서 

임대소득으로 노후를 준비하는 사람들은 이 차이를 명심해야합니다.

월세세액공제, 확정일자자료 등으로 월세소득은 점점 유리알처럼 투명해지고 있습니다. 

그동안 월세소득을 누락해도 안 걸렸다고, 앞으로도 안 걸리리라 생각하는 건 큰 오산입니다.

소득 누락이 아닌 합법적인 절세방법을 통해서 세금폭탄 걱정 없는 투자를 해야 합니다.

다가구와 다세대의 차이

잘 아시겠죠?