돈깨비 방망이

언제까지 시장이 다시 좋아지길 기다릴 것인가? 공개

그 좋았던 부동산 시장이 거짓말처럼 식었다. 너도나도 뭐라도 하나 사야 하는 것 아닌가 두리번거리더니 지금은 언제 그랬냐는 듯 조용하다. 중개업소 사무실 전화는 울린 지 오래 됐고, 투자한 사람들은 언제 팔아야 할지 고민하고 있다.

시장이 뜨거울 땐 부동산에 관심조차 없던 사람까지 움직인다. 반면 차갑게 식으면 '사지 않길 잘했다'면서 시장이 다시 뜨거워지길 기다린다. 부동산 투자를 망설이다 기회를 놓친 사람들은 안도의 한숨을 쉬며 다음에 올 기회는 놓치지 말아야지 생각하고 있을지도 모른다.

부동산 투자에서 성공하려면 시장이 뜨거워지기 전에 구입해 시장이 뜨거워지면 팔아 이익을 남겨야 하는 것이 정석으로 돼 있다. 하지만 이는 대단히 비논리적인 정석이라 실행하기 거의 불가능하다. 일반인들이 시장이 뜨거워지는 것을 미리 알기는 불가능하다.

대부분 뜨거워진 다음에 알게 되기 때문에 상투를 잡을 가능성이 크다. 따라서 시장이 뜨거워졌을 때 팔 수가 없고 대부분 시장이 식어갈 때 팔게 되므로 팔기 힘들거나 팔더라도 손해를 보게 된다. 게다가 양도세가 엄청나 팔았다고 해도 세금 내고 나면 별로 남는 게 없다. 요즘처럼 정부가 부동산 시장을 억제할 때는 시세차익 투자는 아예 하지 않는 것이 상책이다.

그렇다고 다시 시장이 좋아지길 기다리는 것도 현명한 생각은 아니다. 1, 2년 안에 좋아진다면 모를까 5년이 걸릴지 10년이 걸릴지 알 수가 없기 때문이다. 돈을 아끼고 모아서는 여유있는 생활을 할 수 없는 시대라 재테크를 해야 하는데 부동산 시장이 좋아지기만 넋놓고 기다릴 수는 없다.

그렇다면 어떤 방법이 있는가. 시장 상황과 상관없이 가치가 지속적으로 상승하는 투자를 하면 된다. 이른바 가치투자인데, 쉽게 말해 '누구나 탐내는' 부동산을 구입하면 되는 것이다. 보통 이런 물건은 찾기도 힘들고 비싸서 구입하기 쉽지 않지만, 이렇게 시장이 불황일 때는 구하기가 좀 쉬워진다.

그렇다고 무작정 주말에 시간 내 중개업소를 뒤지고 다니거나 인터넷을 검색해서는 만나기가 쉽지 않다. 오히려 지인을 통해 소개받은 물건을 좋은줄 알고 믿고 샀다가 큰 손해를 입는 경우가 다반사다. 또한 좋은 물건을 만났다 해도 물건에 대한 안목이 없으면 그냥 지나쳐버리기도 한다.

일반인들이 접근하기 가장 쉬운 방법은 꾸준히 지가가 상승하는 지역에서 수익성이 높은 부동산을 구입하는 것이다. 서울에서 시장 상황과 상관없이 지가가 상승하는 지역으로는 용산을 비롯해 여의도, 영등포, 뚝섬과 성수동, 연신내, 수색, 한양 도성 등을 꼽을 수 있다. 모두 '2030 서울플랜'이라는 도시기본계획이 잡혀 있어 개발에 따라 꾸준히 지가가 상승할 수밖에 없다.

물론 서울시 입장에서는 지가가 상승하는 것을 염려해 개발을 지연하는 경우가 생길 수 있다. 지난번 용산, 여의도의 개발 발표 이후 지가가 폭등하자 개발을 보류한 것이 좋은 예다. 하지만 도시기본계획에 의해 잡혀 있는 개발을 마냥 유보할 수는 없다. 도시의 미관과 주민들의 편의를 위한 개발을 하지 않는다면 그건 직무유기에 해당되기 때문이다.

특히 여의도와 영등포, 용산, 한양 도성 등은 필요성과 중요성에 비해 개발이 지지부진해 개발이 한시라도 급한 실정이다. 개발이 부진하면 주민들의 민원은 물론이고 글로벌 서울이라는 위상에도 흠집이 날 수밖에 없다.

이런 지역에서는 거주 부동산보다는 월세 나오는 부동산이 안전하다. 거주 부동산은 전세 끼고 구입해야 하는데 집값이 상승하지 않으면 자금이 장기간 묶이게 된다. 하지만 월세부동산은 개발이 진행됨에 따라 월세가 상승하게 되므로 자산가치가 늘어나게 된다. 오피스텔이나 상가, 근린생활시설 등은 대출 제한 부동산이 아니어서 레버리지 효과를 살릴 수도 있다.

혹자는 좀 찾아봤는데 가격이 너무 비싸다거나 수익률이 지나치게 낮아 살 수가 없다고 불평을 할 수도 있다. 미래가치가 높은 지역의 부동산은 거품이 낄 수밖에 없어 현재 수익률은 낮을 수밖에 없다. 하지만 개발이 진행되면서 가치가 오르고 또 환금성이 높다는 점에서 안전성이 뛰어나 부자들이 선호한다.

보다 더 큰 돈을 벌고 싶다면 '흙 속의 진주'를 찾아야 하지만 이는 현실적으로 불가능하므로 진주를 내가 만들어내면 된다. 쉽게 말해 '화장하지 않은 김태희'를 찾아서 내가 잘 화장시켜 데뷔시키면 된다는 말이다. 화장한 김태희는 찾기 쉬워 이미 몸값이 높지만 화장하지 않은 김태희는 몸값이 낮아 여러분들이 원하는 엄청난 시세차익을 올릴 수 있다.

화장하지 않은 김태희는 여러분 주위 도처에 있다. 하지만 안목이 없어서 매일 보고도 그냥 지나치는 것이다. 이런 안목은 어디서 생기는가. 일단 처음에는 안목 있는 사람들로부터 사례를 통해 배워야 한다. 가치가 지금은 없지만 '화장'을 통해 가치 있는 것으로 탈바꿈시키는 기술을 우리는 '디벨롭핑(개발)이라 하며, 이런 사람을 디벨로퍼라고 한다. 근데 디벨로퍼라고 해서 다 안목이 있는 건 아니다. 나중에 김태희가 될지 전혀 눈치채지 못할 김태희를 찾아야 진짜 디벨로퍼지 김태희 비슷한 사람을 발굴하는 거는 누구나 할 수 있는 일이다.

예를 들어, 서울 용산에 근린생활시설을 짓는다면 상당한 개발 이익을 실현할 수 있다는 건 누구나 다 아는 얘기다. 그런데 여기 땅값은 워낙 비싸 잘못하면 지어놓고도 손해를 볼 수 있다. 누구나 탐내는 '잘 생긴 반듯한' 땅은 무척 비싸기 때문이다. 그래서 실력없는 디벨로퍼들은 '싸고 좋은 땅이 없다'며 울상을 짓는다. 그 사이 땅값은 계속 오른다.

하지만 서울 요지에서 좋은 땅 찾다가는 다음 생애에서나 건물을 지어야 할 것이다. 서울에서 반듯한 땅은 이제 없다 해도 과언이 아니다. 따라서 실력 있는 디벨로퍼들은 못생긴 땅이라도 화장을 잘 시킬 수 있는 땅을 찾아나서고 있다. 이런 땅은 쓸모없는 땅이라 해서 거들떠도 보지 않아 무척 싸다. 디자인을 잘해 특색있게 짓는다면 기대 이상의 개발 이익을 창출할 수 있다.

직접 개발하기 힘든 일반인들은 이런 디벨로퍼들이 지어 분양하는 것에 관심을 가져야 한다. 원가가 싸기 때문에 비싸지 않아 구입 때부터 상당한 시세차익을 달성할 수 있다. 디벨로퍼들의 교육 과정에 참가하는 것은 더 큰 부자로 가는 지름길이다. '못생겼지만 화장이 잘 되는' 땅을 찾는 안목에서부터 건물을 짓는 기술까지 전과정을 배울 수 있기 때문이다. 이 과정에서 개발에 참여해 개발이익을 공유할 수도 있고, 좋은 물건을 선점할 수 있는 기회를 얻을 수도 있다.

기회는 주어지는 것이 아니라, 찾는 것이다. 시장이 다시 좋아지길 기다리는 것은 성탄절 선물 기다리는 아이처럼 순진한 생각이다. 시장과 상관없는 수준 높은 투자에 올인하라.

장인석

착한부동산투자연구소장

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용산 재개발은 가능할까?

대답은 물론 ‘가능하다’이다. 필자가 늘 말하듯이, 부동산 ‘최유효 이용의 법칙’을 굳이 들먹이지 않더라도 이렇게 비싼 땅에 허름한 건물들이 많다면 상당한 공간 낭비이기 때문이다. 도시의 미관을 가꾸어야 할 의무가 있는 서울시청이나 용산구청 입장에서도 이건 용납할 수 있는 문제가 아니다. 게다가 거주환경이 형편없으면 주민들의 민원 또한 엄청나므로 서울시청은 어떤 식으로든 개발해줘야 한다.

현재 용산은 개발이 한창이다. 하지만 용산역을 중심으로 앞면만 꽃단장이고 뒷면은 허술하게 방치돼 있다. 그래서 용산 주민들 사이에선 ‘뒷면은 B급이냐’란 말이 나돌고 있다. 용산 개발의 정점은 2027년에 개장 예정인 민족공원이다. 용산역 전면과 한강로 일대는 이미 도시환경정비사업에 의한 개발이 진행중이다. 용산역 전면2구역과 3구역을 재개발한 푸르지오써밋과 래미안더센트럴은 용산의 랜드마크로 우뚝 서 있다. 건너편에는 국제빌딩을 비롯해서 국제빌딩주변 1구역을 재개발한 아모레 퍼시픽 신사옥, 3구역의 센트레빌 아스트리움이 솟아 있고, 4구역인 센트럴파크 해링턴 스퀘어는 공사가 진행중으로 2020년 8월 준공 예정이다. 또한 국제빌딩주변 5구역은 사업시행 인가가 나서 39층 1개동 주상복합인 호반 써밋플레이스의 공사가 예정돼 있다. 가히 서울의 맨해튼으로 불러도 손색이 없을 정도로 초고층 빌딩 숲이 들어서게 된다.

용산구 일대 주요 개발 프로젝트

이뿐만이 아니다. 2018년 4월 5일 정비구역으로 지정된 정비창 전면구역이 기지개를 펴기 시작했다. 한강로3가 40번지 일대 8만여 ㎡에 초고층 주상복합이 들어서게 되면 용산 최대의 랜드마크가 될 게 분명하다. 인근 프루지오써밋의 5배 크기인데다가 한강과 민족공원, 국제업무지구를 모두 조망할 수 있는 ‘트리플 뷰’를 갖는 유일한 곳이 되기 때문이다.

주택재개발사업으로서는 효창3,4,5,6구역이 있었는데 모두 성공적으로 끝났다. 3구역은 대우 프루지오(307세대), 4구역은 효창파크 KCC스위첸(199세대)이 입주했고, 5구역인 롯데캐슬센터포레는 2019년 4월 입주(478세대) 예정이다. 6구역은 태영건설(385세대)에서 곧 공사에 착수해 2020년 하반기 입주할 계획이다.

청파1재개발구역과 후암동1재건축구역은 입지가 워낙 좋아 많은 투자자들의 관심의 대상이나 진행은 의외로 느리다. 청파1구역은 2004년 예정구역으로 지정됐지만(기본계획 수립) 이후 별다른 진행이 없다가 2018년 6월25일부터 7월24일까지 주민 설문조사를 실시한 결과 60% 이상이 찬성하여 용산구청이 지난 9월부터 재개발 추진위원회가 정상화될 수 있도록 지원하고 있다. 후암1구역도 2005년 재건축구역으로 지정됐지만 정권에 따라 정책이 바뀌면서 표류하고 있다.

10년 혹은 20년 후 서울에서 가장 비싼 땅은 용산이 될 것이 분명하다. 정부가 비싼 돈을 들여 100만 평의 민족공원을 비롯 국제업무지구를 만들고, 용산역은 5개의 환승역으로 만들고 있다.

부동산 재테크를 하려면 용산에 투자해야 하는 것이 이 시점에서는 당연하다. 하지만 너무 오르고 비싸 살 엄두도 나지 않고 사고 싶지도 않다는 사람이 많다. 그런 분들에게는 용산역 뒤편의 B급을 일단 노리기를 권한다. 지금은 B급이나 국제업무지구가 완성되면 A급 못지않은 입지가 될 것이다. 국제업무지구를 중심으로 앞과 뒤를 구분하는 것이 뭔 소용인가. 용산역 앞면의 대지 지분 값은 1억 5,000만 원을 넘어섰지만 뒷면은 아직 5,000만 원도 하지 않는 곳이 있다.

그럼 어떤 곳이 재개발이 되는가. 노후불량한 지역이 재개발이 될 지역이다. 원효로 3가, 신창동, 용문동 등은 그 좋은 입지에도 불구하고 환경이 열악하다. 다시 말해 화장하지 않은 김태희란 얘기다. 용산역 앞면은 화려하게 장식하고 뒷면은 허술하게 방치한다면, 그것은 이빨 닦지 않고 세수한 것과 같을 것이다.

용산역 뒤편에는 아직 재개발구역으로 지정된 곳은 없다. 문재인 정부와 박원순 서울시청은 도심재생 뉴딜사업을 내세워 전면재개발보다는 자율정비나 주거환경개선사업으로 유도하기 때문에 신규 재개발예정지역 지정은 당분간 힘들 수도 있다. 하지만 재개발사업은 주민이 원하면 가능한 사업이다. 주민들의 열의가 한데 모아지면 언젠가는 충분히 가능하다. 요즘은 절차가 간소화돼 구역 지정이 되면 철거까지 3년이면 충분하다.

만약 재개발구역 지정이 난항을 겪는다 해도 대안이 있다. 1만㎡ 이하의 노후불량 지역은 주민들의 동의 요건을 충족하면 조합을 설립해서 가로주택정비사업으로 신규 아파트 등을 지을 수 있다. 박원순 서울시청은 소규모 정비사업에는 상당히 적극적이다.

재개발이 늦어지더라도 리스크는 매우 적다. 용산의 지가는 민족공원을 비롯 국제업무지구 등 핵폭탄급 발표가 나오면 엄청나게 뛸 수밖에 없다. 부동산 시장이 잠잠해지면 박원순 시장은 용산 마스터플랜을 발표해야 하는데, 이것 하나만으로도 용산 지가는 상승할 것이기 때문에 투자는 빠를수록 유리하다.

그럼 어떤 물건을 사야 하는가. 재개발이 가능한 물건을 사야 하는데 이것은 기술이 필요하다. 재개발이 가능한 물건은 매물이 거의 없고 있다 해도 너무 비싸 살 엄두가 나지 않는다. 싸고 좋은 걸 찾아 뒤지고 다니면 이 동네 땅값만 올리고 빈손으로 떠나야 한다. 용산 부동산 소유자는 가지고 있으면 계속 오를 것이 분명하기 때문에 팔 생각이 별로 없다.

그럼 조용히 다니면서 좋은 걸 찾는 방법은 없는가. 뜻이 있는 곳에 길은 있다. 그 길을 찾아 지금이라도 나서자.

장인석

착한부동산투자연구소장