돈깨비 방망이

전대차 계약 ...  ‘상가건물 임대차보호법’ 적용될까?

상가 시장에선 ‘전대차 계약’이란 제도가 있습니다. 전대차 계약이란 어떤 상가를 임대로 빌린 사람이 다시 제3자에게 세를 놓은 것을 말하는데요. 일반적으로 ‘전전대’라고 하는 경우가 많죠. 상가를 기준으로 이 때 점포를 1차적으로 빌려 다시 세를 놓은 쪽을 ‘전대인’, 전대인과 다시 임대 계약을 맺은 쪽을 ‘전차인’이라고 합니다. 전대차 계약을 하게되면 기존 건물주·세입자의 임대 관계가 유지되는 동시에, 전대인·전차인 간 새로운 임대 관계가 발생합니다. 그런데 기존 세입자가 상가임대차보호법을 통해 점포 운영 안정성을 보장받는 반면, 전차인은 이와 동일한 수준의 권리를 보장받는 것은 아니라는 점을 주의할 필요가 있습니다.

기존 세입자와 전대차 계약을 체결한  전차인은 1차 세입자와 달리 10년 동안 점포를 영업할 수 있는 권리를 보장받을 수 없다고 하는데, 이 말이 사실인가요? 또 이미 지불한 권리금도 보호받을 수 없다는 얘기도 있어 불안합니다.

우선 전대차 계약을 맺을 때 가장 중요한 것은 사전에 상가 소유주(임대인)의 동의를 받아야 한다는 것입니다. 만약 기존 세입자가 원래 상가 주인의 동의 없이 상가 건물을 무단으로 전대할 경우 임대인은 기존 세입자와의 임대차계약을 해지할 수 있는 권리를 갖습니다(민법 제 629조). 이 과정에서 전차인은 아무런 법적 보호를 받지 못하게 됩니다. 따라서 전대차 계약을 체결해야 한다면 계약서를 작성할 때 임대인 동의란을 추가한 후 임대인의 서명·날인을 받거나, 임대인이 별도로 마련한 전대차동의서를 서면으로 받아두어야 안전합니다.

상가 소유주 동의 하에 전대차 계약했다면, 전차인도 상가임대차보호법을 통해 점포 영업 권리를 어느 정도 보장받게됩니다. ‘계약갱신요구권’을 행사할 수 있기 때문입니다.법에 따르면 임차인은 임대차 계약 기간 만료 1~6개월 전 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 이를 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 이 때 계약갱신요구권은 최초 임대차 기간을 포함해 전체 임대차 기간이 10년을 넘지 않은 범위에서 보장됩니다.전대차 계약은 상가 주인과 1차 세입자가 맺은 계약을 전제로 맺은 계약입니다. 전차인에게도 임대차보호법이 적용되기는 하지만, 1차 임대 계약의 범위를 넘어서지는 못합니다. 예를 들어 상가 소유자와 1차 임차인이 맺은 계약이 5년 남았다면, 전대차 계약은 길어야 5년 밖에 보장 받지 못합니다. 이 때문에 전대차 계약을 맺을 때는 상가의 원 소유자와 1차 임대인 간의 계약 기간이 얼마나 남았는지 확인하는 것이 필요합니다.

그렇다면 보증금은 어떨까요. 전차인들이 1차 세입자와는 달리 권리금 돌려 받을 기회를 법적으로 보장 받을 수 없습니다. 이 부분이 전대차 계약의 가장 큰 단점이기도 합니다.예를 들어 건물 주인에게 월세를 내고 가게를 운영하던 A씨(1차 세입자)가 임대차 계약이 끝나기 전 이 가게를 인수해 들어오려는 새로운 세입자 B씨에게 권리금을 받고 양도하는 것은 법적으로 보장됩니다. 건물 주인도 A가 권리금을 받고 B씨에게 가게를 넘기는 것은 막을 수 없고, 방해하면 A씨는 건물주인을 상대로 손해 배상 청구도 할 수 있습니다.

반면, 전대차 계약은 다릅니다. 전차인은 위에서 사례로 든 상황과 똑같은 상황에 놓였어도 1차 세입자에게 손해 배상 청구를 할 권한이 없습니다. 따라서 수천~수억원까지 하는 권리금을 내야해야 하는 유명 상권에서 전대차 계약을 맺고 가게를 운영할 경우에는 수지 타산을 잘 따져본 뒤에 기존 세입자에게 권리금을 내는 것이 좋습니다.

남향집의 단점은?

아파트나 단독주택 같은 집을 고를 때 중요한 요소 중 하나가 바로 향(向)입니다.

거실이 어느 방향을 바라보고 있느냐 하는겁니다.

왜 모두들 남향집, 남향집 하는 이유와 남향집이 갖는 장단점을 알아볼까요?.

남향집은 하루 종일 햇빛이 들어와 실내가 밝습니다.

살아본 사람들, 특히 어린이나 집안에서 보내는 가정 주부가 있는 집은

남향집의 햇빛을 무엇과도 바꿀 수 없다고 말합니다.

남향집은 겨울에는 따뜻하고 여름에는 시원합니다.

겨울에는 한낮에 해가 남쪽에 있을 때도 고도가 낮습니다.

따라서 남향집은 겨울에 집안 깊숙히 햇빛이 들어와 실내를 따뜻하게 덥혀 줍니다.

해가 높은 여름에는 반대입니다.

여름 한낮의 해는 사람 정수리 방향에서 찾아야 할 만큼 높게 뜹나다.

남향집 창문으로는 해가 깊숙이 들어오지 않아 시원합니다.

여름엔 해가 서쪽으로 넘어가며 고도가 낮아지는 오후 늦은 시간,

햇빛이 서향 집 창문을 통해 깊숙이 들어오며 집안 온도를 높이는 것과 반대입니다.

이 시간에는 남향 집 창문으로 햇빛이 거의 들지 않습니다.

한국에서는 옛부터 '남향' 아파트에 대한 선호가 압도적으로 높습니다.

조상 대대로 이런 장점에 대해 일찌감치 파악하고 있었기 때문입니다.

남향의 단점은 ‘인기가 너무 많아서 구하기 어렵고 비싸다’는 것 뿐입니다.

피같은 내 전세보증금 완벽하게 지키는 방법

전국적으로 새 아파트 입주 물량이 증가하면서 전세금이 가파르게 하락하고 있다. 무주택 세입자들에게는 반가운 소식이 아닐 구 없다. 하지만 세입자 입장에서느 새로운 위험 요소도 있어 마냥 좋아할 일이 아니다. 전세금이 갑자기 내려 전세계약기간이 끝났음에도 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 벌어질 수 가능성이 있는 것이다. 이른바 ‘역(逆) 전세난’ 상황이다. 심각한 경우 집값이 전세금보다 더 낮아지는 속칭 ‘깡통 전세’ 현상이 나타나기도 한다.

전세 세입자가 피해를 막을 수 있는 방법은 없는 것일까?

전세계약 끝날 때 100% 돌려받는 방법전세 계약 종료와 동시에 전세금을 100% 돌려받을 수 있는 방법은 주택도시보증공사(HUG)의 ‘전세보증금 반환보증’에 가입하는 방법이 있다. 계약 기간 종료시 집주인이 보증금을 돌려주지 못하면 HUG가 대신 지급한다.

이 방법은 세입자가 전세보증금은 100% 안전하게 지킬 수 있지만 비용이 제법 든다. 세입자가 전세반환보증에 가입하려면 전세 사는 동안 보증료를 내야 한다. 보증료율은 아파트가 연 0.128%, 그 외 주택은 연 0.154%다. 예를 들어 아파트 전세금이 3억원이면 2년간 보증료로 약 76만원을 내야 한다. 6억짜리 아파트 전세라면 153만원이다. 서울과 수도권 아파트 전세가 웬만하면 5억~6억원씩 한다는 점을 고려하면 세입자 입장에선 부담스러울 수 있다. 여기에 주택가격 대비 전세금 규모와 신청인 소득 등에 따라 할인 혜택을 받을 수도 있다.전세금 반환보증 상품은 전세보증금이 수도권 7억원 이하, 그 외 지역 5억원 이하이면 가입할 수 있다.

아파트뿐 아니라 단독·다가구주택, 연립·다세대주택, 주거용 오피스텔 세입자 모두 신청 가능하다. 전문가들은 “전세반환보증은 세입자 입장에서 비용 부담이 있기 때문에 집값 대비 전세금이 70~80%로 비중(전세가율)이 높은 전셋집인 경우, 집값 하락세가 가파른 지역 세입자들이 가입하는 것이 유리하다”고 조언한다.보증한도는 주택가격에서 전세금보다 앞선 순위의 채권(선순위채권)을 제외한 금액이다. 이 때 주택가격은 KB국민은행 시세를 기준으로 한다. 잔금 지급과 전입신고를 마친 후 전세 계약기간이 2분의 1이상 지나가기 전까지 신청이 가능하다. 자세한 신청 방법은 주택도시보증공사 홈페이지(www.khug.or.kr)를 참조하면 된다.

보증 보험에 가입하지 않아 전세 계약 기간 만료 후에도 보증금을 돌려받지 못하는 경우 보다 적극적인 방법으로 보증금을 지켜야 한다. 이 때 세입자가 취할 수 있는 조치에는 ‘임차권 등기명령’이 있다. ‘임차권 등기명령’이란 임차인이 보증금을 받지 못한 상태로 주택을 비워 줄 경우에도 우선 변제권을 유지할 수 있도록 하는 제도이다.

해당 부동산의 등기부등본 상에 임차인의 이름과 보증금의 액수가 기록되며, 다른 지역에 전입 신고를 하더라도 해당 부동산에 대한 점유권과 대항력을 유지할 수 있다. 따라서 부동산이 경·공매로 넘어가더라도 확정 일자를 받은 세입자와 마찬가지로 전세 보증금을 우선 순위에 따라 배당 받을 수 있다. 임차권등기명령은 전입신고를 유지한 상태로 주택 또는 상가건물 소재지 지방법원에 신청하면 된다. 이후로도 전세금을 돌려받지 못한다면 집주인을 상대로 임대차보증금 반환 청구 소송을 제기하고 승소 후 강제 경매 절차를 밟아야 한다.

세입자 우위 시대

안전한 전셋집을 찾아라전세금을 안전하게 지키기 위해서는 보증제도나 등기명령 제도를 활용할 수 있지만, 애초에 집을 구할 때부터 ‘안전한 집’을 구하는 것이 낫다. 우선, 전셋집에 (선순위)융자가 없고, 집값 대비 전세금 비율이 70% 이하인 집을 전세로 구하는 것이 안전하다. 또 당장은 집을 담보로한 융자가 없다고 하더라도, 등기부 등본상에서 집주인이 전셋집을 담보로 자주 대출을 받았다가, 갚았다가 하는 기록이 남아 있다면 집주인의 상환능력에 문제가 발생할 수도 있다는 점을 고려해야 한다.