돈깨비 방망이

전대차 계약 ...  ‘상가건물 임대차보호법’ 적용될까?

상가 시장에선 ‘전대차 계약’이란 제도가 있습니다. 전대차 계약이란 어떤 상가를 임대로 빌린 사람이 다시 제3자에게 세를 놓은 것을 말하는데요. 일반적으로 ‘전전대’라고 하는 경우가 많죠. 상가를 기준으로 이 때 점포를 1차적으로 빌려 다시 세를 놓은 쪽을 ‘전대인’, 전대인과 다시 임대 계약을 맺은 쪽을 ‘전차인’이라고 합니다. 전대차 계약을 하게되면 기존 건물주·세입자의 임대 관계가 유지되는 동시에, 전대인·전차인 간 새로운 임대 관계가 발생합니다. 그런데 기존 세입자가 상가임대차보호법을 통해 점포 운영 안정성을 보장받는 반면, 전차인은 이와 동일한 수준의 권리를 보장받는 것은 아니라는 점을 주의할 필요가 있습니다.

기존 세입자와 전대차 계약을 체결한  전차인은 1차 세입자와 달리 10년 동안 점포를 영업할 수 있는 권리를 보장받을 수 없다고 하는데, 이 말이 사실인가요? 또 이미 지불한 권리금도 보호받을 수 없다는 얘기도 있어 불안합니다.

우선 전대차 계약을 맺을 때 가장 중요한 것은 사전에 상가 소유주(임대인)의 동의를 받아야 한다는 것입니다. 만약 기존 세입자가 원래 상가 주인의 동의 없이 상가 건물을 무단으로 전대할 경우 임대인은 기존 세입자와의 임대차계약을 해지할 수 있는 권리를 갖습니다(민법 제 629조). 이 과정에서 전차인은 아무런 법적 보호를 받지 못하게 됩니다. 따라서 전대차 계약을 체결해야 한다면 계약서를 작성할 때 임대인 동의란을 추가한 후 임대인의 서명·날인을 받거나, 임대인이 별도로 마련한 전대차동의서를 서면으로 받아두어야 안전합니다.

상가 소유주 동의 하에 전대차 계약했다면, 전차인도 상가임대차보호법을 통해 점포 영업 권리를 어느 정도 보장받게됩니다. ‘계약갱신요구권’을 행사할 수 있기 때문입니다.법에 따르면 임차인은 임대차 계약 기간 만료 1~6개월 전 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 이를 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 이 때 계약갱신요구권은 최초 임대차 기간을 포함해 전체 임대차 기간이 10년을 넘지 않은 범위에서 보장됩니다.전대차 계약은 상가 주인과 1차 세입자가 맺은 계약을 전제로 맺은 계약입니다. 전차인에게도 임대차보호법이 적용되기는 하지만, 1차 임대 계약의 범위를 넘어서지는 못합니다. 예를 들어 상가 소유자와 1차 임차인이 맺은 계약이 5년 남았다면, 전대차 계약은 길어야 5년 밖에 보장 받지 못합니다. 이 때문에 전대차 계약을 맺을 때는 상가의 원 소유자와 1차 임대인 간의 계약 기간이 얼마나 남았는지 확인하는 것이 필요합니다.

그렇다면 보증금은 어떨까요. 전차인들이 1차 세입자와는 달리 권리금 돌려 받을 기회를 법적으로 보장 받을 수 없습니다. 이 부분이 전대차 계약의 가장 큰 단점이기도 합니다.예를 들어 건물 주인에게 월세를 내고 가게를 운영하던 A씨(1차 세입자)가 임대차 계약이 끝나기 전 이 가게를 인수해 들어오려는 새로운 세입자 B씨에게 권리금을 받고 양도하는 것은 법적으로 보장됩니다. 건물 주인도 A가 권리금을 받고 B씨에게 가게를 넘기는 것은 막을 수 없고, 방해하면 A씨는 건물주인을 상대로 손해 배상 청구도 할 수 있습니다.

반면, 전대차 계약은 다릅니다. 전차인은 위에서 사례로 든 상황과 똑같은 상황에 놓였어도 1차 세입자에게 손해 배상 청구를 할 권한이 없습니다. 따라서 수천~수억원까지 하는 권리금을 내야해야 하는 유명 상권에서 전대차 계약을 맺고 가게를 운영할 경우에는 수지 타산을 잘 따져본 뒤에 기존 세입자에게 권리금을 내는 것이 좋습니다.

재건축사업과 상가권리금

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재건축사업과 상가권리금

1. 권리금 입법

「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘법’이라고만 함)은 2015. 5. 13.자로 획기적인 개정입법을 단행하였다. 바로 그동안 정말 논란이 많았던 상가 권리금에 대해 법제화를 단행한 것이다.

즉, 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등의 행위를 함으로써 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 되고, 이를 위반하여 손해가 발생한 경우 배상하도록 하며, 임차인은 임대인에게 신규임차인이 되려는 자에 대한 정보를 제공하도록 하고 있는 것이다.

2. 재건축계획 고지 또는 도시정비법에 의한 주택재건축사업 제외

그런데 애석하게도 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업과 임대인 스스로 재건축을 하는 경우 일정한 조건을 충족하면 권리금 회수보호조항에 대해서는 법이 예외로 규정하여 권리금 회수기회를 보장하지 않고 있다(법 제10조의4 제1항 단서).

즉, 법은 제10조의4 제1항 제7호에서 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우에는 권리금 회수기회 보호 조항의 적용이 없다고 규정하고 있다(법 제10조의4 제1항 단서).

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

따라서 결국 ①임대인이 스스로 하는 재건축은 ‘임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우’에, ②도시정비법상 주택재건축은 도시정비법에 따라 관리처분인가 후에 점유를 회복하는 경우는 예외없이 권리금 회수기회를 보장하지 않고 있다.

그러므로 도시정비법에 의한 재건축사업이 시행되는 경우에 임대인은 권리금걱정을 하지 않아도 된다.

다만, 재건축사업이 길어져 관리처분인가가 나기 전에 중간에 임대차계약이 종료되는 경우에 임차인이 법이 정한 조건을 충족하면 법이 적용되어 권리금 회수기회를 박탈하면 임대인은 손해배상을 하여야 할 것이다. 다만 현실적으로 임차인이 신규임차인을 제때에 구하기가 어려울 것이고, 나아가 권리금계약을 하기가 어려울 것이기는 하다. 따라서 이하에서는 임차인의 경우를 살펴보기로 한다.

3. 임차인과 상가권리금

한편 도시정비법상 주택재개발사업이나 도시환경정비사업의 경우에는 일정한 요건을 갖추면 영업보상금을 받는다. 그러나 재건축은 영업보상금도 없다. 다만 일부 재건축의 현장에서 합의로 약간의 영업보상을 하거나 인센티브를 제공하는 정도에 그치고 있다.

따라서 결국 임대인이 직접 하는 재건축은 처음에 재건축에 대해 고지를 받으므로, 만일 임대차계약을 체결하면 나중에 본인이 권리금을 받지 못하고 영업보상금도 받지 못한다는 사정을 명확히 인식하고 임대차계약을 체결하여야 할 것이다. 따라서 당연히 인테리어비용 투자도 최소로 하여야 하고, 보증금과 월세도 이를 이유로 최대한 낮추어야 한다. 물론 편법적으로 임차인이 임대인에게 대응을 하면 건물주가 곤란한 점이 있기는 하나, 이는 어디까지나 편법이므로 공개적으로 설명을 하지는 못한다.

다음 도시정비법상 재건축사업도 임대인이 재건축에 대한 정보를 임차인에게 미리 제공하여야 한다. 더 나아가 계약서에 기재하여야 하는데 이를 임차인들이 모른다. 즉, 도시정비법은 제79조 제3항은 ‘토지등소유자는 자신이 소유하는 정비구역 내 토지 또는 건축물에 대하여 매매ㆍ전세ㆍ임대차 또는 지상권 설정 등 부동산 거래를 위한 계약 시 ① 해당 정비사업의 추진단계, ②퇴거예정시기(건축물의 경우 철거예정시기를 포함한다), ③제5조, 제19조, 제44조제5항, 제50조의2에 따른 권리제한, ④그 밖에 거래 상대방의 권리ㆍ의무에 중대한 영향을 미치는 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항을 거래 상대방에게 설명ㆍ고지하고, 거래 계약서에 기재 후 서명ㆍ날인하여야 한다.’고 규정하고 있고, 이 규정은 2009. 11. 28부터 시행되고 있다.

따라서 임대인이나 공인중개사가 이러한 사항을 설명·고지하지 않고, 계약서에 기재하지 않았다면, 임대인은 도시정비법상 고지의무를 위반하였으므로, 임차인은 이를 이유로 계약을 해지하거나, 임차인이 손해를 입었다면 손해배상 청구를 할 수도 있다고 보아야 한다.

이와 관련하여 대법원은 “재산적 거래관계에 있어서 계약의 일방 당사자가 상대방에게 계약의 효력에 영향을 미치거나 상대방의 권리 확보에 위험을 가져올 수 있는 구체적 사정을 고지하였다면 상대방이 계약을 체결하지 아니하거나 적어도 그와 같은 내용 또는 조건으로 계약을 체결하지 아니하였을 것임이 경험칙상 명백한 경우 계약 당사자는 신의성실의 원칙상 상대방에게 미리 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있다. 그러나 이때에도 상대방이 고지의무의 대상이 되는 사실을 이미 알고 있거나 스스로 이를 확인할 의무가 있는 경우 또는 거래 관행상 상대방이 당연히 알고 있을 것으로 예상되는 경우 등에는 상대방에게 위와 같은 사정을 알리지 아니하였다고 하여 고지의무를 위반하였다고 볼 수 없다.”고 판시하고 있다(2014. 7. 24. 선고 2013다97076 판결).

이처럼 대법원은 법상 명백히 고지의무가 인정되지 않더라도 신의칙상 고지의무를 인정하고 있는바, 나아가 도시정비법상 명백히 고지의무가 있다면 당연히 이를 어긴 경우 임차인에게 계약해지권이나 손해배상청구권이 인정될 것이다.

다만, 손해배상청구와 관련하여 임차인이 권리금을 신규임차인으로부터 받지 못한 것이 배상을 하여야 할 손해인지 여부에 대해 다툼이 있을 것으로 보이나, 법무법인 강산의 의견은 법이 명백히 권리금을 법제화 한 이후에는 고지의무를 위반하여 정비사업으로 인하여 신규임차인을 받지 못하는 경우에는 권리금에 대해 손해배상청구권을 인정하여야 한다고 본다.

따라서 결국 임대인은 재건축의 경우는 어느 경우나 임차인에게 그 사실을 고지하여야만 한다. 만일 고지를 하지 않으면 법상 일반 재건축은 당장 권리금 회수기회를 부여하고 있고, 도시정비법상 재건축도 손해배상 책임을 져야할 가능성이 매우 크다.

임차인으로서는 재건축 정보를 제공받으면, 냉철한 판단을 하여, 임대차계약을 체결하여야 하고, 꼭 임대차계약을 체결하여야 한다면 보증금과 차임을 낮추어 줄 것을 요청하고, 경우에 따라서는 집단대응(그나마 뭉쳐야 기회가 있다)을 하여야 할 것이다.

김은유

現 법무법인 강산 대표변호사

現 성균관대 건축토목공학부 겸임교수

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