확 바뀐 분양권/입주권 투자법
분양권 vs 입주권의 차이
'분양권'이라 하면 관리 처분 계획 인가 이후 조합원에게 돌아가고 남은 물량을 분양받은 사람이 갖는 권리다. 입주권은 재개발·재건축조합원 자격을 얻어야 하지만, 분양권은 조합원이 아닌 사람이 청약통장을 사용해 당첨됐을 때 받을 수 있다. 계약을 한 것이기 때문에 평형과 동·호수가 확정되어있다.
반면 '입주권'이란 재개발·재건축 조합원이 새 집에 입주할 수 있는 권리이다. 사업시행인가를 거쳐 관리 처분 계획 인가시점에 발생하며 기존 주택의 철거 여부와 상관없이 조합원에게 주어진다. 주택이 완공된 후 사용검사를 끝내고 임시사용 승인을 받으면 입주권은 주택으로 바뀐다. 기존 조합원 입주권을 찾던 수요가 일반분양으로 전환되는 추세는 조합원 입주권과 분양권의 세금차이가 나기 때문으로 분석된다. 입주권은 실제 주택이 아니지만 주택 수를 계산할 때는 포함이 된다. 즉 1주택과 1개의 입주권을 보유하고 있다면 결국 2주택으로 보아 주택을 처분할 때 1가구 1주택 비과세를 받을 수 없다. 즉 다주택 기준은 세대 기준으로 산정하고 조합원 입주권도 포함된다는 이야기다.
분양권은 계약금과 중도금만 납부된 상태이기 때문에 주택이 완공되어 잔금을 내고 등기를 해야 주택으로 바뀐다. 분양권은 분양가의 10%에 해당하는 계약금과 프리미엄(웃돈)만 있으면 거래가 가능하다. 그러나 입주권은 '재건축 전 주택의 권리가액(집값)'과 프리미엄을 합한 금액을 전부 내야 한다. 입주하기 전 등기하지 않는 분양권과 달리 입주권은 매매할 때마다 등기를 해야 한다. 조합원 입주권은 저렴한 가격이 장점이지만, 주택으로 취급되기 때문에 세금 문제를 잘 따져봐야 할 뿐더러, 사업기간도 길어질 가능성도 있어 자산운용계획을 면밀하게 세워야 한다.
분양권 vs 입주권 세금 차이
1. 취득세
취득세의 경우 관리처분인가 전에 매입했다면 기존 낡은 주택을 매입한 것과 같기 때문에 우선 취득세는 실거래 가와 아파트 전용면적에 따라 1.1~3.5%가 부과된다.
관리처분인가 후에는 사실 들어가서 살 수 있는 건물은 없고 토지만 남아 있다. 따라서 우리 세법에서는 관리처분인가 후 입주권을 매입하는 경우 토지에 대한 취득세율인 4.6%를 부과한다. 반면 분양권은 취득세 부과 방식이 입주권과 다르다. 즉 아파트 청약 후 당첨된 후 최초 계약금을 낼 때 취득세를 내지 않지 않는다. 입주 시점에 잔금을 내고 등기를 할 때 아파트 가격과 면적에 따라 1.1~3.5% 취득세를 납부하게 된다.
단 ,당초 아파트 분양가에 프리미엄을 주고 분양권을 샀다면 과세표준은 분양가가 아니라 분양가에 프리미엄을 더한 금액이 된다. 반대로 분양가보다 싸게(마이너스 프리미엄) 분양권을 매입한 경우 취득세 과표는 과거에는 분양가였지만 올해부터는 실제 분양권 구입가로 바뀌었다. 미분양 아파트를 할인해서 투자한 경우 취득세 절감 효과가 기대되는 대목이다.
2. 양도소득세
양도소득세에 대한 문의도 많은데 입주권은 관리처분인가 후 조합원 입주권을 매입했다면 1가구 2주택에 해당한다. 따라서 이 경우 기존에 보유하고 있던 주택을 입주권 매입일로부터 3년 안에 매도하면 일시적 2주택자에게 주어지는 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.
기존 주택을 처분하면 입주권만 남게 된다. 이 경우 입주권 보유 기간은 향후 아파트 입주 후 매도시 주택 보유 기간으로 인정받지 못한다. 따라서 관리처분 후 입주권을 매입했다면 아파트 입주 후 2년 이상 보유와 2년 거주 요건(‘2년 거주’ 요건은 서울·과천·세종시 등 40개 조정대상지역에서 2017년 8월 3일 이후 주택을 취득한 사람들에게만 적용),잔금 납부 안 했으면 ‘2년 거주’해야 양도세 면제서)과 9억 원 이하 실거래가 요건을 충족해야 양도세 비과세 혜택을 받게 된다.
3. 분양권 상태에서 매도시 양도세 50%
분양권은 입주권과 달리 세법상 주택으로 취급되지 않는다. 따라서 1주택 자가 분양권을 매입한 후 기존 주택을 매도해도 1주택자 양도세 비과세 조건을 충족하면 비과세 혜택을 받을 수 있다.
분양권 자체를 매도(전매)하는 경우에는 다른 주택 보유 여부와 무관하게 무거운 세금이 부과된다. 전매차익을 노린 투기성 거래로 보기 때문이다 .2018년 1월 1일부터 양도하는 분양권도 양도소득세가 강화된다. 기존에는 분양권 보유 기간이 길수록 세율이 낮았지만 이제는 조정대상지역에서 분양권 전매시 보유기간에 관계없이 양도소득세율 50%로 일률 적용한다.
박상언
유엔알 컨설팅 대표
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