분양권, 배우자에게 증여 후 양도하면 절세

분양권, 배우자에게 증여 후 양도하면 절세 

 

 

 

 

현행 세법에서는 특수관계자(배우자, 직계존비속 등)간의 거래를 통하여 조세의 부담을 부당하게 감소시키는 경우를 제재하기 위한 규정을 두고 있습니다.

 

이 중 한 가지가 “배우자 등 이월과세”라 부르는 규정입니다.

 

배우자 등 이월과세는 “거주자가 ① 양도일부터 소급하여 5년 이내에 ② 그 배우자 또는 직계존비속으로부터 ③ 증여받은 토지·건물·이용권·회원권을 양도하는 경우, 양도가액에서 증여자의 취득가액을 공제”하도록 하고 있습니다.

 

배우자 등 이월과세 규정을 적용하기 위해서는 위 ①, ②, ③을 모두 충족해야 합니다.

위 ③에서 분양권(부동산을 취득할 수 있는 권리)은 열거되어 있지 않다.

 

강남 소재 아파트의 분양권을 가지고 있는 K씨의 사례를 보겠습니다.

K씨는 계약금으로 1억을 지급하고, 1회부터 6회까지의 중도금 6억은 대출을 받아 이 분양권을 10억에 제3자에게 직접 양도한다면, 이 경우, A씨의 양도가액은 10억이고 취득가액은 7억이므로 양도소득세는 9,300만원입니다.

 

 

하지만, K씨가 분양권을 배우자에게 증여(60%)한 후에 양도하였다면 어떨까요?

먼저, 배우자는 증여받은 재산(시세 10억 × 60% = 6억)에 대해 증여세를 납부합니다. 그러나 배우자는 10년간 6억까지는 증여재산공제가 적용되기 때문에 증여세는 0원입니다.

 

그런 다음, A씨와 배우자는 각각 양도소득세를 계산한다.

A씨의 양도가액은 4억이고, 취득가액은 2억8천이므로 양도소득세는 2,600만원이 됩니다.

배우자의 양도가액은 6억이고, 취득가액도 6억(증여재산가액)이므로 양도소득세는 0원이 됩니다.

 

위 사례에 대한 계산내역은 아래의 표와 같다.

 

 

 

여기서 주의할 점이 세 가지 있습니다.

 

첫 번째. 배우자에게 사전 증여한 재산이 없어야 한다.

두 번째. 중도금 대출 6억은 반드시 A씨가 상환해야 한다.

세 번째. 양도대금은 A씨와 배우자가 지분만큼 수령하여 본인 명의로 관리해야 한다.

 

위 세 가지를 주의한다면 상당한 절세효과를 누릴 수 있습니다.