부자만 아는 청약 타이밍
지난 4월 19일 국토교통부는 5월~7월 전국 입주예정물량이 8만 7,057가구에 달할 것이라고 밝혔다. 이는 작년 동기간에 비해 8% 증가한 수치이다. KB부동산 데이터에 따르면 최근 5개월간 (2016년 11월~2017년 3월) 전국 아파트 3.3㎡당 매매가격이 0.57% 상승한 것으로 나타났다. 현재의 상황만 봐서는 작년 11.3 대책이 무색한 실정이다.
부동산 경기의 호조세가 지속되다 보니 요즘 들어 신규 분양광고도 많이 늘어나고 분양관련 언론기사도 눈에 띄게 늘어났다. 신규분양에 대해 관심을 갖고 살펴보는 사람들도 늘어났다.
분양 홍보 내용을 보면, 입주될 시점에 교통이 개선되고 새로운 상권도 형성되고 주변에 기업들도 많이 들어온다고 한다. 도시 중심부에서 조금만 더 외곽으로 빠지면 전세금에 돈을 조금 더 보태면 내 집 마련도 가능할 것 같다. 언론 뉴스를 보니 분양경쟁률이 높아 지금 신규 분양을 받아도 괜찮을 것 같다. 아니 분양을 받을 수만 있다면 큰 돈을 벌 것만 같다. 물론 우려스러운 점이 없는 것은 아니다. 올해와 내년 입주물량이 많다는 이야기도 들려오고, 하반기에는 금리가 인상될지도 모른다고 한다.
지금이라도 아파트 청약을 넣어야 할지 아니면 기다린 김에 조금 더 기다려 보는 게 좋을지 잘 모르겠다. 과연 어떻게 해야 좋을까? 필자가 일전에 칼럼에서 부동산 매매에서 성공하려면 시장 분위기와 반대로 움직여야 한다고 말한 적이 있었다. 이와 같은 논리라면 현재는 부동산 신규 분양에 신중해야할 때임이 분명하다. 물론 지역마다 부동산 상승흐름과 하락흐름이 다르고 입주물량이 제각각이다 보니 천편일률적으로 적용할 수는 없다. 다만 본 칼럼에서 필자가 말하려는 내용의 핵심을 파악하여 본인이 관심있는 지역이 현재 어떤 상황인지 확인해보고, 그에 맞게 행동할 것을 권하는 바이다.
부동산 시장을 포함하여 모든 경기 흐름은 일반적으로 아래 그래프와 같이 단기적으로는 상승과 하락을 반복하지만 장기적으로는 우상향한다. 각각의 흐름을 좀 더 알기 쉽게 설명하기 위해 편의상 그래프를 A, B, C, D의 네 구간으로 나누어 보았다.
현재 본인이 살고 있는 지역은 이 네 구간 중 반드시 한 구간에 속해있을 것이다. 잘 모르겠다면 본인이 살고 있는 아파트를 검색해서 시세그래프를 확인해 보는 것부터 시작해 보자.
부동산을 매수하는 방법에는 크게 3가지가 있다. 일반매매로 기존 부동산을 사는 방법, 경매로 부동산을 낙찰 받는 방법, 신규 분양에 청약하여 당첨 받는 방법이 그것이다. A~D 각각의 구간마다 사용하는 매수 기법이 다르다. 어떤 구간에서는 경매로 접근하는 것이 좋고, 어떤 구간에서는 분양으로 접근하는 것이 좋다. 하지만 대부분의 사람들은 이러한 차이를 구분하지 않고, 자칭 분양전문가라는 사람은 계속 신규분양 청약만 넣고, 경매 전문가라는 사람은 계속 경매만 입찰한다. 한 가지 매수 방법만 아는 사람은 세 가지 매수 방법을 모두 활용하는 사람보다 좋은 결과를 얻기 힘들다.
우선 분양에 대해서 좀 더 깊게 알아보자. 만약 지금 관심 있어 하는 지역이 A 또는 B구간에 해당한다고 생각하면 아무리 실거주 목적이라 할지라도 청약은 신중히 하는 것이 좋다. 그리고 C구간에 해당한다고 생각하면 분양을 받기 보다는 조금 더 관망하는 것이 좋다. C구간은 얼핏 곧 바닥에 다다를 것 같은 착각을 불러일으키지만, 바닥이 정확히 확인되기 전에는 누구도 바닥이 어디인지 명확히 알 수 없기 때문이다. 현재 내가 관심 있어 하는 지역이 D구간에 해당한다고 생각한다면 신규분양을 받아볼만 하다. 하지만 문제는 현재 내가 관심 갖고 지켜보고 있는 그 지역이 A~D구간 중 어느 구간에 해당하는지 당최 잘 모르겠다는 것이다. 그렇다면 혹시 이에 대해 알 수 있는 방법이 있지 않을까?
명확하게 구간을 파악하기 위해서는 많은 조사와 경험 그리고 노하우가 필요하지만, 필자가 설명하는 각 구간에서 나타나는 현상과 특징들 몇 가지만 살펴봐도 현재 내가 관심 갖는 지역이 어느 구간인지 대략적으로 분간할 수 있다.
우선 A구간의 특징을 살펴보자. A구간에서는 부동산 가격이 최근 저가 대비 크게 상승하여 부동산 가격이 연일 상승한다는 뉴스가 많이 보도 된다. 이러한 분위기로 인해 청약률도 꽤 높은 편이다. 몇 개월 만에 분양 P가 몇 천이 붙었다는 기사도 자주 들려온다. 시장이 안정적인 상승세를 넘어 차차 과열되는 양상을 보이는 것이다. 일반인들은 A구간에서 신규 분양 청약에 동참하여 청약경쟁률을 높이는데 일조한다.
하지만, A구간 다음에는 하락 구간인 B구간이 기다리고 있기 때문에 청약을 할 때 신중해야한다. 보통 분양시기와 입주 시기는 2년 6개월 정도의 차이가 있는데, 분양 받을 때만 해도 시장 분위기가 좋았는데, 실제 입주시기에는 2년이라는 시간이 흐른 뒤이므로 고점에서 꺾여서 이미 하락하는 모습을 보이거나 꺾이고 있는 시점인 경우가 많다. 강남 3구와 같이 대기 수요가 많고 핵심지역인 경우에는 단기 매수 타이밍을 잘못 잡아도 장기적으로 본다면 분양가를 넘어설 가능성이 높지만 그 외 지역은 자칫 잘못하다 고점에서 매수하여 원금 손실을 보기 십상이다. 일반인들이 가장 실수를 많이 하는 구간도 A~D구간 중 A구간에 유독 몰려있다.
B와 C구간은 시장 분위기가 이미 좋지 않기 때문에 신규분양에 다들 신중한 편이다. 하지만 A구간은 직전 D구간에서부터 적게는 1년, 길게는 2~3년간 부동산 가격이 상승하는 것을 눈으로 직접 봐왔기 때문에, 그 동안은 확신을 갖지 못하고 관망하다가 A구간의 고점에 와서야 뒤늦게 청약에 동참하게 된다. 과거 신도시 분양할 때 이런 현상들이 자주 나타났었다.
그렇다면 분양청약하기에 가장 좋은 시기는 언제 일까? 그래프만 보더라도 D구간이라는 것을 알 수 있을 것이다. 이러한 사실을 알기에 부동산 고수들은 놓치지 않고 D구간에 신규분양 청약에 나선다. 이 구간에서는 미분양 물건의 상당부분이 이미 소화되고 신규 분양단지들의 청약 경쟁률도 조금씩 높아지는 모습을 보인다. 기존 아파트 매매가격도 소폭 상승하고 급매물도 소진되는 모습을 보인다. 하지만 대부분의 사람들은 신규청약에 선뜻 나서지 못한다. D구간이 있기 전 오랜 기간 B구간과 C구간의 하락 경험 때문이다. C구간에서는 미분양이니 하우스푸어니 하는 기사들이 넘쳐난다. 대부분의 사람들의 머릿속에는 ‘분양=쪽빡’이라는 생각이 자리 잡고 있기 때문이다.
전국의 모든 부동산이 다 같이 동행하며 A, B, C, D의 모습을 보이고 있는 것은 아니다.
지역에 따라 어느 지역은 A구간의 모습을, 또 다른 지역은 B구간의 모습을 보이기도 하고, 어떤 지역은 A구간이 긴 지역도 있고, 또 다른 지역은 B지역이 짧게 나타는 곳도 있다. 즉, 지역마다 각각 다른 모습을 보이고 있는 것이다.
당신이 지금 관심 있어 하는 부동산은 현재 어느 구간에 위치해 있는가? 지금 신규 분양 청약을 하기에 최적의 타이밍인가 아니면 조심해야할 시기인가? 어느 구간에 속해 있는지 모르겠고, 어떻게 해야 할지 잘 모르겠다면, 지금은 분위기에 휩쓸려 청약을 하는 것보다 부동산에 대해서 공부를 하는 것이 바람직하다. 그것이 소중한 나의 자산을 지키는 길이다.
오은석
북극성 부동산 재테크 대표
