돈깨비 방망이

소유권등기 이전에 매수인을 임대인으로 계약하면?

1. 문제의 제기

을은 갑으로부터 갑소유의 주택을 10억 원에 매수하고 

계약금 1억 원과 중도금 3억 원을 지급한 상태이다. 

나머지 잔금 6억 원은 미지급상태이다.

이 상태에서 병은 을과 임대차계약을 체결하려고 하는데, 

법적 효력이 있는가?

2. 사안의 해결

(1) 주택임대차보호법 제3조제4항은 

“임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 

임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.”고 규정하고 있다.

따라서 병이 등기부상 소유자인 갑과 임대차계약을 체결하면, 

매수인 을이 잔금을 지급하고 매수인 명의로 소유권이 이전되면 

매수인인 을과 새로이 임대차계약을 체결하지 않아도 

을은 갑의 지위를 승계하므로 병은 인도와 주민등록을 마치면 당연히 대항력을 가지게 된다.

(2) 문제는 병이 아직 매수인 지위에 있는 을과 임대차계약을 체결하는 경우이다.

주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 

반드시 임차인과 주택 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되는 것은 아니고, 

주택 소유자는 아니더라도 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 

임대차계약이 체결된 경우도 포함된다(대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결).

주택의 명의신탁자는 사실상 이를 제3자에게 임대할 권한을 가지고 있고(대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결), 

아직 매각대금을 납부하지도 아니한 최고가매수신고인에 불과한 자와 

임대차계약을 체결하고 주택을 인도받아 전입신고 및 확정일자를 갖추었다는 것만으로 

주택임대차보호법 제3조의2 제2항에서 정한 우선변제권을 취득할 수 없다(대법원 2014. 02. 27. 선고 2012다93794 판결).

그러나 매매계약의 이행으로 주택을 인도받아 

그 임대권한을 명시적 또는 묵시적으로 부여받은 매수인과 임대차계약을 체결하고 

주택임대차보호법상의 대항요건을 갖추면 당연히 대항력이 있다.

대법원은 아파트 수분양자가 입주 잔금을 지급할 무렵 분양계약에 따라 분양자로부터 아파트를 인도받고 

나아가 그 임대권한을 묵시적으로 부여받았다고 보아, 

수분양자로부터 아파트를 임차하여 

주택임대차보호법 제3조제1항에 정한 대항요건을 갖춘 임차인이 분양계약의 해제에도 불구하고 

자신의 임차권으로 분양자의 명도청구에 대항할 수 있다고 한다(대법원 2009. 01. 30. 선고 2008다65617 판결).

특히 대법원은 매수인과 임대차계약을 체결한 사안에서, 

주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는 

반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 

주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다. 

매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 

그 물건을 사용·수익할 수 있는 지위에서 그 물건을 타인에게 적법하게 임대할 수 있으며, 

이러한 지위에 있는 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차하여 

주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 

민법 제548조제1항 단서에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하므로 

임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 

자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다고 판시하고 있다(대법원 2008. 04. 10. 선고 2007다38908 판결).

3. 결론

따라서 매수인인 을이 부동산을 인도받았다면 

그 물건을 사용·수익할 수 있는 지위에서 그 물건을 타인에게 적법하게 임대할 수 있다. 

따라서 사안의 경우 병은 을이 갑으로부터 부동산을 인도받아 임대차계약을 체결한 경우 적법하게 대항력을 취득한다.

 하지만 임차인으로서는 확실하게 하기 위해 

임대차계약서에 등기부상 소유자인 매도인인 갑의 동의를 받아 두는 것이 확실할 것이다.

김은유

現 법무법인 강산 대표변호사

 現 성균관대 건축토목공학부 겸임교수