돈깨비 방망이

트럼프시대, 대한민국 부동산시장 파장은?

내년(2017년)초 트럼프시대가 출범한다. 미 대선에서 트럼프가 당선되면서 미국은 물론 세계전역이 예상치 못한 결과로 충격을 받은 모습들이 세계 각국의 언론에서 보도되기도 하였고 이후 당선자발표일로부터 2주정도 지난 현재는 이러한 혼란과 충격들이 다소 진정되어가고 있는 양상이다.

필자가 트럼프당선일 이후 곧바로 칼럼을 쓰지 않고 2주정도 기다린 후에 칼럼을 쓰는 이유는 트럼프시대가 대한민국 부동산시장에 큰 영향을 주는 충격파 소위 딥임팩트가 아니며 더구나 시간이 조금씩 지날수록 11월 8일 치러진 미 대선에서 트럼프 당선을 뜻밖의 결과로 생각하고 공포와 충격이 차츰 가라앉을 것으로 보기 때문에 트럼프 당선으로 대한민국 부동산시장이 당장 무슨 일이라도 날것처럼 호들갑을 떨며 시장전망칼럼 홍수 속에 공연히 부화뇌동하며 필자의 칼럼을 올릴 필요가 없었기 때문이다.

대한민국 부동산시장은 보통 ‘딥임팩트’ 상황에서 부동산시장이 급강하하고 시장이 침체에 빠지면서 가격이 큰 폭으로 하락하게 된다. '딥임팩트'란, 그동안 노출되어온 악재가 아닌 전혀 예기치 못한 대외적인 거대한 악재를 가져오는 충격파를 의미하는데 대표적인 것으로 외환위기(IMF구제금융사태)와 글로벌 금융위기(미국발 서브프라임모기사태)를 들 수 있다.

그렇다면 트럼프의 당선이 과연 딥임팩트인지가 쟁점이 될 수는 있다. 그러나 트럼프당선은 딥임팩트와는 거리가 멀다. 따라서 트럼프당선으로 대한민국 부동산시장이 큰 충격에 빠지거나 가격이 급락하는 일은 발생할 가능성이 희박하다.

미 대선은 50:50의 확률로 힐러리가 될 수도, 트럼프가 될 수도 있었던 대통령선거였기 때문에 전혀 예기치 못한 거대한 악재 즉 딥임팩트가 아니다. 트럼프가 되면 전 세계 부동산시장이 하락한다는 논리도 전혀 근거 없는 얘기이고 대한민국 부동산시장에서도 역시 그러하다.

딥임팩트는 거대한 악재여야 하고 그 악재가 일반인들에게는 전혀 예기치 못하게 임해야 한다. 트럼프당선은 딥임팩트가 전혀 아니다. 주기적으로 치러지는 선거에서 대통령이 바뀐 것일 뿐이다.

대선직후 트럼프의 대선 공약으로 세계경제나 대한민국 부동산 시장을 전망하는 분들도 많았는데, 대선공약은 공약일 뿐이며 모든 공약이 다 공약대로 실행되지는 않는다. 또한 일단 대선전에는 상대편과 내편을 명확하게 구분해서 전투태세로 상대편을 대하고 공약을 발표하기 때문에 공약자체로만 놓고 보면 공약대로 실행되었을 경우 사회, 경제, 정치적으로 상당한 파급력이 있을 것으로 예상해 보게 되는 데에 근거를 제공하는 재료가 된다.

그러나 막상 대선결과가 나오면 당선자(승자)는 상대편을 더 이상 적으로 간주할 수가 없다. 당선자는 당선즉시 대립과 대결구도에서 포용과 화합의 제스처를 취할 수밖에 없게 된다.

대선이후 트럼프의 공약이 취임 전부터 벌써 수정움직임이 나온다거나 하는 뉴스가 나오는 이유도 이 때문이다. 또한 당초 대선결과 발표 일주일전후로 여러 가지 혼란과 불안, 충격의 모습을 보이긴 했지만 불과 2주정도 후에는 어느 정도 이러한 불확실성이나 막연한 공포감은 전 세계적으로 상당 폭 누그러지고 있다.

이는 마치 지난번 영국의 EU탈퇴 즉 브렉시트 뉴스가 터져 나왔을 때 온갖 전망들과 예측들이 난무하고 제2의 금융위기가 올 것이라는 전문가들의 전망들도 나왔지만 결국 몇 달도 안 된 지금시점에서 브렉시트 얘기는 거의 뉴스 지면에 한 꼭지도 나오지 않고 잠잠해져버린 ‘찻잔속의 태풍’, 혹은 ‘일시적 호들갑’정도로 해프닝 수준이었던 것처럼 느껴질 정도라는 사실을 기억하면서 트럼프 당선직후와 2주후가 지난 지금의 뉴스들에서 얼마나 많은 차이가 있는지를 확인한다면 이번 미 대선결과와 당선 전 내건 일부 공약들을 가지고 대한민국 부동산시장을 섣불리 예단하는 것이 얼마나 호들갑인지를 쉽게 알 수 있게 된다.

트럼프시대는 브렉시트처럼 대한민국 부동산시장에 큰 영향을 미치지는 않을 것이다. 그냥 지나가는 바람정도일 뿐이다. 딥임팩트에 의해서만 대한민국 부동산시장은 급격한 변동성을 갖고 침체 장세에 접어든다.

브렉시트가 딥임팩트라고 주장하며 호들갑을 떨었던 전 세계의 많은 경제, 정치, 사회전문가들의 목소리는 지금 지면에서 찾아보기 힘들게 됐다. 트럼프시대역시 호재나 악재로 이분법적으로 재단하여 볼 그런 성격의 문제가 아니며 출범이후 차츰차츰 각 국가들이 적응해가고 대응해가고 관망하면서 지켜봐야할 문제이지 트럼프가 당선됐다고 대한민국 부동산시장에 이변이 발생하거나 급격한 등락이 발생할 가능성은 희박하다. 오히려 지난 브렉시트 호들갑 때보다 더 잠잠해질 수 있는 재료일 수 있다.

그렇다면 향후에 외환 위기나 금융위기처럼 국내 부동산시장에 딥임팩트가 올지 안 올지는 신이 아닌 이상 예측하기 어렵지만 설사 IMF사태와 금융위기에 이은 제3의 딥임팩트가 오더라도 시장은 딥임팩트 이후에 다시 반등하기 때문에 오히려 고도의 경지에 이른 고수 투자자들은 위기가 기회임을 알고 위기를 기다리기도 한다.

한편 2016년 11월부터 대한민국 부동산시장이 침체되는 모습을 보이고 있는데, 이는 ‘11.3대책’발표이후 관망세가 짙어지고 연중 가장 비수기인 11월이기 때문이다. 거기다 갑작스런 국내 정치적인 여건으로 인해 혼란스럽고 미국 트럼프당선으로 당선직후 융단폭격 같은 전망과 예측과 불확실성을 강조하는 뉴스들이 대거 나오다보니 실수요자들과 투자자들이 모두 몸을 사리고 있기 때문이다. 이러한 관망세는 일단 내년 초까지는 유지될 것으로 예상된다. 당분간 매도매수측면에서 모두 관망해야 하는 이유이기도 하다.

그러나 이들 재료들 모두 딥임팩트는 아니다. 딥임팩트가 아니면 급격한 하락이나 변동성은 희박하기 때문에 부화뇌동할 필요는 없다.

아울러 칼럼 주제로 돌아가서도 트럼프당선과 트럼프시대 역시 딥임팩트가 아니기 때문에 너무 겁먹을 필요도 부화뇌동할 필요도 없는 것이다.

다만 무주택자들은 무작정 내 집 마련을 미룰 필요는 없다. 연말연초까지는 관망하다가 내년 초 이후 내 집 마련의 기지개를 서서히 펴는 것이 좋고 투자자들도 급하게 팔 필요도, 혹은 급하게 살 필요도 없이 지금은 당분간은 관망세를 유지하는 것이 유리해 보인다. 잔파도들이 지나고 나서 움직여도 늦지 않을 것이다.

김부성

부동산富테크연구소장

역시 친구가 도움되네요~

2년전 이사할 때는 돈깨지고 정말 개고생했슴다~

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트럼프 당선 이후, 부동산 시장 투자전략

“트럼프가 되었는데 부동산 어떻게 되는 건가요?”

“미군대상 월세 받는 주택에 투자했는데 걱정이네요“

-주택보다 오피스 상가시장에 악영향

-미군대상 평택 부동산 시장, 단기 하락 불가피

-저금리 트럼프 정책으로 부동산시장에 호재 될 수도

트럼프가 미국대통령에 당선되자 최순실 사태까지 겹쳐 우려를 표하는 고객들의 문의가 많아졌다. 실제 내우외환으로 한국 경제가 한치 앞도 내다볼 수 없는 안개에 휩싸인 가운데, 한국은행이 11일 기준금리를 현재의 연 1.25%에서 동결하기로 결정했다. 지난 6월 기준금리를 종전 연1.5%수준에서 1.25%로 인하한 이후 다섯 달 째 동결기조가 유지됐다. 한국경제의 양대 축인 내수와 수출이 동반부진을 겪고 있는데다 미국 대선에서 트럼프가 당선되면서 향후 경기전망도 불확실성에 휩싸였기 때문이다.

하지만 트럼프당선이 확정된 날 급락한 아시아 증시와 달리 다우존스 산업평균지수는 재정 정책 기대감에 사상 최고치를 경신하고 있다. 아시아 증시도 재차 원위치로 돌아와 트럼프 당선자에 대한 금융시장 기대감도 그다지 나쁘지 않아 좀 더 긍정적인 방향으로 탈출구를 모색해 봐야 한다.

우째 될꼬....

◇"주력산업 약해지면 부동산시장도 위축"

대선 과정 내내 한미 FTA를 대표적인 불평등 통상 협상 사례로 언급, 미국의 이익을 최우선으로 하는 트럼프의 보호무역주의로 한미 FTA 재협상 가능성이 있다.

미국 통화정책 등 글로벌 금융시장의 불확실성을 키우면 부동산경기에도 부정적인 영향을 끼칠 수 있다. 특히 미국의 무역 보호주의 강화로 수출산업에 기반을 둔 우리나라 경제의 실물경기가 악화하면 부동산 시장도 수요 기반이 약해져 조정 폭이 커질 수 있다.

트럼프 행정부가 앞으로 보호무역주의에 강한 드라이브를 걸 경우 세계 경제에 작지 않은 충격이 나타나 부동산 시장에도 어느 정도 영향을 줄 수밖에 없다. 보호무력주의 강화로 인한 수출산업 경쟁력이 약해지면 대기업들의 신규 투자와 고용이 줄어들어 주택시장보다 오피스시장과 상가시장 직접적인 타격을 받을 수 있다. 특히 11.3 부동산 대책이후 하방 압력이 커진 상황이어서 공급 과잉 우려 등이 제기된 수도권 외곽이나 지방의 경우 매매가격 하향 조정의 속도가 빨라지거나 폭이 커질 가능성도 있다.

현재 트럼프 이슈를 앞둔 상황 조사된 최근 국내 주택경기 심리지표는 상당히 저조한 상태다. 주택산업연구원이 이날 발표한 전국 주택경기실사지수(HBSI)는 73.2를 기록해 지난달보다 14.9포인트 떨어졌다.HBSI는 100을 밑돌 경우 향후 주택경기를 부정적으로 보는 의견이 많다는 의미다. 가을 분양 성수기가 마무리되고, 분양시장을 실수요로 재편하는 내용을 골자로 한 11.3 대책 여파에 대한 우려가 커지면서 투자심리가 위축된 것이다.

◇ 평택 부동산 시장, 긴장 모드

트럼프 당선인이 선거기간 강경한 대북정책과 방위비 분담금 증액 등을 강조했기 때문에 주한미군의 평택 이전 문제로 평택 부동산시장에 악재가 될 수 있다.

현재도 평택이 미분양 관리지역으로 지정된 상태다 실제로 민간 부동산 정보업체가 국토교통부 미분양 통계 자료를 분석한 결과 전국 시군구 가운데 경기도 용인(5천10가구), 경남 창원(4천676가구), 경기도 평택(3천134가구), 충남 천안(3천125가구)에 이어 포항(1천862가구) 순으로 미분양 물량이 많다.

특히 평택은 용산미군기지 이전 등으로 지역경제 활성화는 물론 10년간 침체했던 기지 주변지역이 크게 성장할 것이라는 기대감이 고조되던 시점이어서 미군기지 주변 상인은 물론 미군 임대하우스 건축주 와 투자자들의 우려는 더욱 커지고 있다.

현재 평택 일대는 육군기지인 K-6 캠프 험프리스, 공군기지인 K-55 오산에어베이스 등이 주둔하고 있으며 한미연합사령부를 비롯해 미8군 사령부, 동두천·의정부 미2사단 병력 등 전국 50여 미군기지 중 90% 이상의 주한미군 4만5천여 명을 포함해 총 8만5천여 명이 2018년까지 평택으로 이전하게 된다. 캠프험프리스(K-6)가 소재한 팽성은 미군과 울타리를 같이하고 있는데 최악의 경우 미군이 철수하면 이 지역 부동산시장도 하락침체기를 거칠 수밖에 없다.

특히 10만 명 이상의 미군군속 및 관련 업체 등이 평택으로 이전할 것에 대비해 미군기지 주변지역 수십만 평에 렌탈하우스가 지어진 상태이고 만약 미군이 철수한다던가, 평택 이전이 늦어지는 일이 발생하면 도미노 도산 사태가 벌어질 수도 있다. 대표적 지역상권인 신장동 K-55 미군기지 주변 지역 상권도 일시에 무너질 수 있다.

현재 국방부가 약 10조 원을 들여 미군의 평택 이전을 추진하고 있는 상황에서 주한미군의 방위비 부담에 대해 부정적인 인식을 갖고 있는 트럼프 정부의 기조 변화에 따라 원만한 이전이 이뤄질지 지켜보고 투자해도 늦지 않다.

◇ '저금리 유동성 장세 연장’으로 부동산에 호재 될 수도

트럼프는 선거기간 중 금리인상을 단행하지 않은 연준의장 ‘옐런’을 비판하면서도 자신을 ‘저금리 인간(low interest rate person)’으로 지칭하며 저금리를 선호하는 모순된 입장을 밝혀왔다. 하지만 트럼프는 저금리와 달러화 약세를 바탕으로 미국 경기의 회복을 유도하려는 계획”이고 기준금리의 인상 속도가 지금보다 빨라지긴 어려울 것으로 본다. 즉 트럼프도 부동산을 통해 부를 일군만큼 금리인상을 내심 좋아하지 않을 것이다.

미국은 연방준비제도이사회(연준, Fed)에서 금리를 조절한다. 클린턴계인 재닛 옐런 현 연준 의장의 임기가 1년 정도 남은 상황이지만, 임기가 종료되면 ‘트럼프발 저금리 공약’이 실현될 것이라는 전망도 나오고 있다 .다만 금리라는 변수를 두고 본다면 현재의 유동성 장세가 좀 더 이어질 가능성이 있다.

미국의 금리 인상 시기가 늦춰질 가능성이 대두되면서 우리나라 기준금리 인상 지연 및 추후 하향 조정 가능성이 단기적 호재로 작용할 수 있다.

저금리 기조가 일정 기간 연장되면서 금융비용 증가 우려가 적어진 것은 주택시장 수요를 유지할 수 있게 하는 배경이 될 것이다. 오히려 경기 급랭을 우려한 우리나라 통화당국이 내년 1~2차례 추가 금리인하를 할 가능성도 배제할 수 없다. 내년 주택시장이 올해보다 어려울 것이라는 관측이 많았는데 가장 큰 시장 변수 중 하나인 금리가 낮아지게 된다면 지역별로 차이는 있겠지만 저금리 속에서 투자처를 찾지 못한 자금이 주택시장과 수익형부동산시장으로 다시 유입될 수 있다.

박상언

유엔알 컨설팅 대표