대폭 바뀌는 청약제도 … 당첨전략은?
9·13 부동산 대책에 따라 주택 한 채를 가진 1주택자에게도 있었던 중대형 아파트 청약 기회가 대폭 축소된답니다.
9/16 국토교통부 등에 따르면 정부는 연말까지 주택공급규칙을 개정해 추첨제 청약 시 일부 물량을 무주택자에게 우선 공급할 예정이랍니다. 현재로선 추첨제 물량의 50~70% 정도를 무주택자에게 우선 배정하고, 나머지 30~50%를 놓고 무주택 낙첨자와 1주택자가 함께 경쟁하는 방안이 유력하답니다.
지금까지는 추첨제로 당첨자를 뽑으면 유주택자와 무주택자 간 구분이 없었습니다.
예를 들어 투기과열지구에서 청약이 진행되면 전용면적 85㎡ 초과 주택에 대해 물량의 50%는 추첨제로 당첨자를 선정하도록 돼 있었습니다. 하지만 제도 변경 후에는 서울 등 인기 지역에서 1주택자가 1순위 청약에 당첨될 확률이 크게 줄어든답니다. 부동산업계는 추첨제 물량 일부를 유주택자에게 열어줘도 당첨 확률이 `확` 떨어지는 것은 맞으며, 규정이 바뀌는 연말 전에 분양이 예정된 곳의 중대형 평형에 청약통장을 사용해 보려는 1순위 1주택자가 대거 몰릴 것으로 예상된다고 보고 있습니다.
특히 주목을 끄는 곳은 10월부터 분양이 시작되는 북위례 지구랍니다. 북위례 분양 물량은 전부 전용 85㎡ 이상 중대형이며, 북위례는 택지개발지구라 분양가상한제가 적용돼 중대형이라도 분양가가 9억원을 넘지 않을 수 있어 중도금 대출이 될 가능성이 있답니다. 사실상 올해 북위례에서 나오는 물량이 1주택 중산층 청약의 `마지막 기회`가 될 수 있다는 뜻이랍니다. 위례뿐 아니라 과천지식정보타운이나 강북 재개발지 등에서 줄줄이 대기 중인 `로또 청약` 단지들의 중대형 평형에도 1주택자들 경쟁이 몰릴 것으로 예상된답니다.
아파트 청약
청약통장을 가진 무주택자들은 상대적으로 기회를 많이 가질 것으로 전망되지만, 부동산업계에선 강남권 분양에서 `금수저 특혜`가 발생하는 것은 아닌지 우려하는 목소리도 나오고 있답니다. 올해 말에서 내년 초로 분양이 예정된 대표적인 강남권 분양으로는 개포주공4단지 `개포그랑자이`나 서초 무지개아파트 `서초그랑자이` 등이 있습니다. 이들 단지는 보수적으로 잡아도 3.3㎡당 분양가가 4000만원을 넘을 것으로 예상되는데, 이 경우 중대형은 분양가가 16억원을 훌쩍 넘게 됩니다.
9억원이 넘는 고분양가 주택은 중도금 대출이 원칙적으로 안 되는 상황에서 과연 무주택자들 중 이 정도 자금을 현금으로 마련할 수 있는 사람이 많을 것인지에 대한 의구심이 나오는 대목이랍니다. 그동안엔 집을 보유하면서 넓혀 온 중산층이 이 같은 현금 동원력을 갖고 있을 가능성이 높았지만, 무주택 우선 원칙에 따라 부모와 함께 살다가 분가하거나 결혼 등을 통해 세대가 분리된 `금수저`가 강남권 중대형을 가져가게 될 가능성이 높아지고 있답니다.
올해 말까지 분양시장이 철저히 `실거주 수요` 위주로 재편된다는 전망도 나고 있습니다. 주택 보유자는 분양시장에서 중도금 대출을 받으려면 기존 주택을 처분해야 합니다. 또 분양권 보유자는 `무주택자`에서 제외됩니다. `갈아탈 가치가 확실히 있는` 지역은 여전히 관심을 끌지만, 그렇지 않은 지역은 경쟁률이 가라앉을 가능성이 높다는 얘기입니다.
공급규칙 확정 후에는 1순위 통장을 보유했던 1주택자들의 청약통장 대거 해지도 예상된답니다. 국토부가 청년층을 위해 만든 청년우대청약통장은 금리가 3.3%에 달해 가지고 있는 것만으로도 메리트가 있지만, 일반 청약통장은 금리가 박하고 목돈이 묶여 있는 것이라서 청약 가능성이 작으면 해지하는 사람이 늘어날 수 있답니다.
다만 분양가가 시세 대비 저렴한 수도권 공공과 민간 택지지구 모두 이번 9·13 대책으로 기존에 없던 전매제한과 거주의무기간이 생기는 만큼 진짜 실수요자만 신중하게 청약해야 한다는 이야기도 나옵니다. 이들 택지지구 분양은 분양가가 저렴해 `로또 분양`으로 여겨지지만, 공공분양은 소유권 이전 등기 이후에도 1~5년간 실제 거주해야 전매가 가능하고, 공공택지, 민간택지를 막론하고 투기과열지구에 속하면 최소 3년, 최장 8년까지 전매가 불가능해지기 때문이랍니다. 민간택지의 민간분양도 길게는 4년까지 전매가 불가능한 경우가 있는데, 이로 인해 4년간 돈이 묶이게 되는 만큼 당첨 가능성이 높다 해도 실거주가 아니라면 신중한 접근이 필요하다는 지적입니다.
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