돈깨비 방망이

대폭 바뀌는 청약제도 … 당첨전략은?

 9·13 부동산 대책에 따라 주택 한 채를 가진 1주택자에게도 있었던 중대형 아파트 청약 기회가 대폭 축소된답니다.

9/16 국토교통부 등에 따르면 정부는 연말까지 주택공급규칙을 개정해 추첨제 청약 시 일부 물량을 무주택자에게 우선 공급할 예정이랍니다. 현재로선 추첨제 물량의 50~70% 정도를 무주택자에게 우선 배정하고, 나머지 30~50%를 놓고 무주택 낙첨자와 1주택자가 함께 경쟁하는 방안이 유력하답니다.

지금까지는 추첨제로 당첨자를 뽑으면 유주택자와 무주택자 간 구분이 없었습니다.

예를 들어 투기과열지구에서 청약이 진행되면 전용면적 85㎡ 초과 주택에 대해 물량의 50%는 추첨제로 당첨자를 선정하도록 돼 있었습니다. 하지만 제도 변경 후에는 서울 등 인기 지역에서 1주택자가 1순위 청약에 당첨될 확률이 크게 줄어든답니다. 부동산업계는 추첨제 물량 일부를 유주택자에게 열어줘도 당첨 확률이 `확` 떨어지는 것은 맞으며, 규정이 바뀌는 연말 전에 분양이 예정된 곳의 중대형 평형에 청약통장을 사용해 보려는 1순위 1주택자가 대거 몰릴 것으로 예상된다고 보고 있습니다.

특히 주목을 끄는 곳은 10월부터 분양이 시작되는 북위례 지구랍니다. 북위례 분양 물량은 전부 전용 85㎡ 이상 중대형이며, 북위례는 택지개발지구라 분양가상한제가 적용돼 중대형이라도 분양가가 9억원을 넘지 않을 수 있어 중도금 대출이 될 가능성이 있답니다. 사실상 올해 북위례에서 나오는 물량이 1주택 중산층 청약의 `마지막 기회`가 될 수 있다는 뜻이랍니다. 위례뿐 아니라 과천지식정보타운이나 강북 재개발지 등에서 줄줄이 대기 중인 `로또 청약` 단지들의 중대형 평형에도 1주택자들 경쟁이 몰릴 것으로 예상된답니다.

아파트 청약

청약통장을 가진 무주택자들은 상대적으로 기회를 많이 가질 것으로 전망되지만, 부동산업계에선 강남권 분양에서 `금수저 특혜`가 발생하는 것은 아닌지 우려하는 목소리도 나오고 있답니다. 올해 말에서 내년 초로 분양이 예정된 대표적인 강남권 분양으로는 개포주공4단지 `개포그랑자이`나 서초 무지개아파트 `서초그랑자이` 등이 있습니다. 이들 단지는 보수적으로 잡아도 3.3㎡당 분양가가 4000만원을 넘을 것으로 예상되는데, 이 경우 중대형은 분양가가 16억원을 훌쩍 넘게 됩니다.

9억원이 넘는 고분양가 주택은 중도금 대출이 원칙적으로 안 되는 상황에서 과연 무주택자들 중 이 정도 자금을 현금으로 마련할 수 있는 사람이 많을 것인지에 대한 의구심이 나오는 대목이랍니다. 그동안엔 집을 보유하면서 넓혀 온 중산층이 이 같은 현금 동원력을 갖고 있을 가능성이 높았지만, 무주택 우선 원칙에 따라 부모와 함께 살다가 분가하거나 결혼 등을 통해 세대가 분리된 `금수저`가 강남권 중대형을 가져가게 될 가능성이 높아지고 있답니다.

올해 말까지 분양시장이 철저히 `실거주 수요` 위주로 재편된다는 전망도 나고 있습니다. 주택 보유자는 분양시장에서 중도금 대출을 받으려면 기존 주택을 처분해야 합니다. 또 분양권 보유자는 `무주택자`에서 제외됩니다. `갈아탈 가치가 확실히 있는` 지역은 여전히 관심을 끌지만, 그렇지 않은 지역은 경쟁률이 가라앉을 가능성이 높다는 얘기입니다.

공급규칙 확정 후에는 1순위 통장을 보유했던 1주택자들의 청약통장 대거 해지도 예상된답니다. 국토부가 청년층을 위해 만든 청년우대청약통장은 금리가 3.3%에 달해 가지고 있는 것만으로도 메리트가 있지만, 일반 청약통장은 금리가 박하고 목돈이 묶여 있는 것이라서 청약 가능성이 작으면 해지하는 사람이 늘어날 수 있답니다.

다만 분양가가 시세 대비 저렴한 수도권 공공과 민간 택지지구 모두 이번 9·13 대책으로 기존에 없던 전매제한과 거주의무기간이 생기는 만큼 진짜 실수요자만 신중하게 청약해야 한다는 이야기도 나옵니다. 이들 택지지구 분양은 분양가가 저렴해 `로또 분양`으로 여겨지지만, 공공분양은 소유권 이전 등기 이후에도 1~5년간 실제 거주해야 전매가 가능하고, 공공택지, 민간택지를 막론하고 투기과열지구에 속하면 최소 3년, 최장 8년까지 전매가 불가능해지기 때문이랍니다. 민간택지의 민간분양도 길게는 4년까지 전매가 불가능한 경우가 있는데, 이로 인해 4년간 돈이 묶이게 되는 만큼 당첨 가능성이 높다 해도 실거주가 아니라면 신중한 접근이 필요하다는 지적입니다.

부자만 아는 청약 타이밍

지난 4월 19일 국토교통부는 5월~7월 전국 입주예정물량이 8만 7,057가구에 달할 것이라고 밝혔다. 이는 작년 동기간에 비해 8% 증가한 수치이다. KB부동산 데이터에 따르면 최근 5개월간 (2016년 11월~2017년 3월) 전국 아파트 3.3㎡당 매매가격이 0.57% 상승한 것으로 나타났다. 현재의 상황만 봐서는 작년 11.3 대책이 무색한 실정이다.

부동산 경기의 호조세가 지속되다 보니 요즘 들어 신규 분양광고도 많이 늘어나고 분양관련 언론기사도 눈에 띄게 늘어났다. 신규분양에 대해 관심을 갖고 살펴보는 사람들도 늘어났다.

분양 홍보 내용을 보면, 입주될 시점에 교통이 개선되고 새로운 상권도 형성되고 주변에 기업들도 많이 들어온다고 한다. 도시 중심부에서 조금만 더 외곽으로 빠지면 전세금에 돈을 조금 더 보태면 내 집 마련도 가능할 것 같다. 언론 뉴스를 보니 분양경쟁률이 높아 지금 신규 분양을 받아도 괜찮을 것 같다. 아니 분양을 받을 수만 있다면 큰 돈을 벌 것만 같다. 물론 우려스러운 점이 없는 것은 아니다. 올해와 내년 입주물량이 많다는 이야기도 들려오고, 하반기에는 금리가 인상될지도 모른다고 한다.

지금이라도 아파트 청약을 넣어야 할지 아니면 기다린 김에 조금 더 기다려 보는 게 좋을지 잘 모르겠다. 과연 어떻게 해야 좋을까? 필자가 일전에 칼럼에서 부동산 매매에서 성공하려면 시장 분위기와 반대로 움직여야 한다고 말한 적이 있었다. 이와 같은 논리라면 현재는 부동산 신규 분양에 신중해야할 때임이 분명하다. 물론 지역마다 부동산 상승흐름과 하락흐름이 다르고 입주물량이 제각각이다 보니 천편일률적으로 적용할 수는 없다. 다만 본 칼럼에서 필자가 말하려는 내용의 핵심을 파악하여 본인이 관심있는 지역이 현재 어떤 상황인지 확인해보고, 그에 맞게 행동할 것을 권하는 바이다.

부동산 시장을 포함하여 모든 경기 흐름은 일반적으로 아래 그래프와 같이 단기적으로는 상승과 하락을 반복하지만 장기적으로는 우상향한다. 각각의 흐름을 좀 더 알기 쉽게 설명하기 위해 편의상 그래프를 A, B, C, D의 네 구간으로 나누어 보았다.

 현재 본인이 살고 있는 지역은 이 네 구간 중 반드시 한 구간에 속해있을 것이다. 잘 모르겠다면 본인이 살고 있는 아파트를 검색해서 시세그래프를 확인해 보는 것부터 시작해 보자.

 부동산을 매수하는 방법에는 크게 3가지가 있다. 일반매매로 기존 부동산을 사는 방법, 경매로 부동산을 낙찰 받는 방법, 신규 분양에 청약하여 당첨 받는 방법이 그것이다. A~D 각각의 구간마다 사용하는 매수 기법이 다르다. 어떤 구간에서는 경매로 접근하는 것이 좋고, 어떤 구간에서는 분양으로 접근하는 것이 좋다. 하지만 대부분의 사람들은 이러한 차이를 구분하지 않고, 자칭 분양전문가라는 사람은 계속 신규분양 청약만 넣고, 경매 전문가라는 사람은 계속 경매만 입찰한다. 한 가지 매수 방법만 아는 사람은 세 가지 매수 방법을 모두 활용하는 사람보다 좋은 결과를 얻기 힘들다.

우선 분양에 대해서 좀 더 깊게 알아보자. 만약 지금 관심 있어 하는 지역이 A 또는 B구간에 해당한다고 생각하면 아무리 실거주 목적이라 할지라도 청약은 신중히 하는 것이 좋다. 그리고 C구간에 해당한다고 생각하면 분양을 받기 보다는 조금 더 관망하는 것이 좋다. C구간은 얼핏 곧 바닥에 다다를 것 같은 착각을 불러일으키지만, 바닥이 정확히 확인되기 전에는 누구도 바닥이 어디인지 명확히 알 수 없기 때문이다. 현재 내가 관심 있어 하는 지역이 D구간에 해당한다고 생각한다면 신규분양을 받아볼만 하다. 하지만 문제는 현재 내가 관심 갖고 지켜보고 있는 그 지역이 A~D구간 중 어느 구간에 해당하는지 당최 잘 모르겠다는 것이다. 그렇다면 혹시 이에 대해 알 수 있는 방법이 있지 않을까?

명확하게 구간을 파악하기 위해서는 많은 조사와 경험 그리고 노하우가 필요하지만, 필자가 설명하는 각 구간에서 나타나는 현상과 특징들 몇 가지만 살펴봐도 현재 내가 관심 갖는 지역이 어느 구간인지 대략적으로 분간할 수 있다.

 우선 A구간의 특징을 살펴보자. A구간에서는 부동산 가격이 최근 저가 대비 크게 상승하여 부동산 가격이 연일 상승한다는 뉴스가 많이 보도 된다. 이러한 분위기로 인해 청약률도 꽤 높은 편이다. 몇 개월 만에 분양 P가 몇 천이 붙었다는 기사도 자주 들려온다. 시장이 안정적인 상승세를 넘어 차차 과열되는 양상을 보이는 것이다. 일반인들은 A구간에서 신규 분양 청약에 동참하여 청약경쟁률을 높이는데 일조한다.

하지만, A구간 다음에는 하락 구간인 B구간이 기다리고 있기 때문에 청약을 할 때 신중해야한다. 보통 분양시기와 입주 시기는 2년 6개월 정도의 차이가 있는데, 분양 받을 때만 해도 시장 분위기가 좋았는데, 실제 입주시기에는 2년이라는 시간이 흐른 뒤이므로 고점에서 꺾여서 이미 하락하는 모습을 보이거나 꺾이고 있는 시점인 경우가 많다. 강남 3구와 같이 대기 수요가 많고 핵심지역인 경우에는 단기 매수 타이밍을 잘못 잡아도 장기적으로 본다면 분양가를 넘어설 가능성이 높지만 그 외 지역은 자칫 잘못하다 고점에서 매수하여 원금 손실을 보기 십상이다. 일반인들이 가장 실수를 많이 하는 구간도 A~D구간 중 A구간에 유독 몰려있다.

B와 C구간은 시장 분위기가 이미 좋지 않기 때문에 신규분양에 다들 신중한 편이다. 하지만 A구간은 직전 D구간에서부터 적게는 1년, 길게는 2~3년간 부동산 가격이 상승하는 것을 눈으로 직접 봐왔기 때문에, 그 동안은 확신을 갖지 못하고 관망하다가 A구간의 고점에 와서야 뒤늦게 청약에 동참하게 된다. 과거 신도시 분양할 때 이런 현상들이 자주 나타났었다.

그렇다면 분양청약하기에 가장 좋은 시기는 언제 일까? 그래프만 보더라도 D구간이라는 것을 알 수 있을 것이다. 이러한 사실을 알기에 부동산 고수들은 놓치지 않고 D구간에 신규분양 청약에 나선다. 이 구간에서는 미분양 물건의 상당부분이 이미 소화되고 신규 분양단지들의 청약 경쟁률도 조금씩 높아지는 모습을 보인다. 기존 아파트 매매가격도 소폭 상승하고 급매물도 소진되는 모습을 보인다. 하지만 대부분의 사람들은 신규청약에 선뜻 나서지 못한다. D구간이 있기 전 오랜 기간 B구간과 C구간의 하락 경험 때문이다. C구간에서는 미분양이니 하우스푸어니 하는 기사들이 넘쳐난다. 대부분의 사람들의 머릿속에는 ‘분양=쪽빡’이라는 생각이 자리 잡고 있기 때문이다.

전국의 모든 부동산이 다 같이 동행하며 A, B, C, D의 모습을 보이고 있는 것은 아니다.

지역에 따라 어느 지역은 A구간의 모습을, 또 다른 지역은 B구간의 모습을 보이기도 하고, 어떤 지역은 A구간이 긴 지역도 있고, 또 다른 지역은 B지역이 짧게 나타는 곳도 있다. 즉, 지역마다 각각 다른 모습을 보이고 있는 것이다.

당신이 지금 관심 있어 하는 부동산은 현재 어느 구간에 위치해 있는가? 지금 신규 분양 청약을 하기에 최적의 타이밍인가 아니면 조심해야할 시기인가? 어느 구간에 속해 있는지 모르겠고, 어떻게 해야 할지 잘 모르겠다면, 지금은 분위기에 휩쓸려 청약을 하는 것보다 부동산에 대해서 공부를 하는 것이 바람직하다. 그것이 소중한 나의 자산을 지키는 길이다.

오은석

북극성 부동산 재테크 대표  

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