돈깨비 방망이

대폭 바뀌는 청약제도 … 당첨전략은?

 9·13 부동산 대책에 따라 주택 한 채를 가진 1주택자에게도 있었던 중대형 아파트 청약 기회가 대폭 축소된답니다.

9/16 국토교통부 등에 따르면 정부는 연말까지 주택공급규칙을 개정해 추첨제 청약 시 일부 물량을 무주택자에게 우선 공급할 예정이랍니다. 현재로선 추첨제 물량의 50~70% 정도를 무주택자에게 우선 배정하고, 나머지 30~50%를 놓고 무주택 낙첨자와 1주택자가 함께 경쟁하는 방안이 유력하답니다.

지금까지는 추첨제로 당첨자를 뽑으면 유주택자와 무주택자 간 구분이 없었습니다.

예를 들어 투기과열지구에서 청약이 진행되면 전용면적 85㎡ 초과 주택에 대해 물량의 50%는 추첨제로 당첨자를 선정하도록 돼 있었습니다. 하지만 제도 변경 후에는 서울 등 인기 지역에서 1주택자가 1순위 청약에 당첨될 확률이 크게 줄어든답니다. 부동산업계는 추첨제 물량 일부를 유주택자에게 열어줘도 당첨 확률이 `확` 떨어지는 것은 맞으며, 규정이 바뀌는 연말 전에 분양이 예정된 곳의 중대형 평형에 청약통장을 사용해 보려는 1순위 1주택자가 대거 몰릴 것으로 예상된다고 보고 있습니다.

특히 주목을 끄는 곳은 10월부터 분양이 시작되는 북위례 지구랍니다. 북위례 분양 물량은 전부 전용 85㎡ 이상 중대형이며, 북위례는 택지개발지구라 분양가상한제가 적용돼 중대형이라도 분양가가 9억원을 넘지 않을 수 있어 중도금 대출이 될 가능성이 있답니다. 사실상 올해 북위례에서 나오는 물량이 1주택 중산층 청약의 `마지막 기회`가 될 수 있다는 뜻이랍니다. 위례뿐 아니라 과천지식정보타운이나 강북 재개발지 등에서 줄줄이 대기 중인 `로또 청약` 단지들의 중대형 평형에도 1주택자들 경쟁이 몰릴 것으로 예상된답니다.

아파트 청약

청약통장을 가진 무주택자들은 상대적으로 기회를 많이 가질 것으로 전망되지만, 부동산업계에선 강남권 분양에서 `금수저 특혜`가 발생하는 것은 아닌지 우려하는 목소리도 나오고 있답니다. 올해 말에서 내년 초로 분양이 예정된 대표적인 강남권 분양으로는 개포주공4단지 `개포그랑자이`나 서초 무지개아파트 `서초그랑자이` 등이 있습니다. 이들 단지는 보수적으로 잡아도 3.3㎡당 분양가가 4000만원을 넘을 것으로 예상되는데, 이 경우 중대형은 분양가가 16억원을 훌쩍 넘게 됩니다.

9억원이 넘는 고분양가 주택은 중도금 대출이 원칙적으로 안 되는 상황에서 과연 무주택자들 중 이 정도 자금을 현금으로 마련할 수 있는 사람이 많을 것인지에 대한 의구심이 나오는 대목이랍니다. 그동안엔 집을 보유하면서 넓혀 온 중산층이 이 같은 현금 동원력을 갖고 있을 가능성이 높았지만, 무주택 우선 원칙에 따라 부모와 함께 살다가 분가하거나 결혼 등을 통해 세대가 분리된 `금수저`가 강남권 중대형을 가져가게 될 가능성이 높아지고 있답니다.

올해 말까지 분양시장이 철저히 `실거주 수요` 위주로 재편된다는 전망도 나고 있습니다. 주택 보유자는 분양시장에서 중도금 대출을 받으려면 기존 주택을 처분해야 합니다. 또 분양권 보유자는 `무주택자`에서 제외됩니다. `갈아탈 가치가 확실히 있는` 지역은 여전히 관심을 끌지만, 그렇지 않은 지역은 경쟁률이 가라앉을 가능성이 높다는 얘기입니다.

공급규칙 확정 후에는 1순위 통장을 보유했던 1주택자들의 청약통장 대거 해지도 예상된답니다. 국토부가 청년층을 위해 만든 청년우대청약통장은 금리가 3.3%에 달해 가지고 있는 것만으로도 메리트가 있지만, 일반 청약통장은 금리가 박하고 목돈이 묶여 있는 것이라서 청약 가능성이 작으면 해지하는 사람이 늘어날 수 있답니다.

다만 분양가가 시세 대비 저렴한 수도권 공공과 민간 택지지구 모두 이번 9·13 대책으로 기존에 없던 전매제한과 거주의무기간이 생기는 만큼 진짜 실수요자만 신중하게 청약해야 한다는 이야기도 나옵니다. 이들 택지지구 분양은 분양가가 저렴해 `로또 분양`으로 여겨지지만, 공공분양은 소유권 이전 등기 이후에도 1~5년간 실제 거주해야 전매가 가능하고, 공공택지, 민간택지를 막론하고 투기과열지구에 속하면 최소 3년, 최장 8년까지 전매가 불가능해지기 때문이랍니다. 민간택지의 민간분양도 길게는 4년까지 전매가 불가능한 경우가 있는데, 이로 인해 4년간 돈이 묶이게 되는 만큼 당첨 가능성이 높다 해도 실거주가 아니라면 신중한 접근이 필요하다는 지적입니다.

주택청약종합저축과 청약 전략

집 마련에 대한 생각은 아직 멀다고만 생각하시나요?

하지만, 언제까지나 불안한 셋방살이를 계속할 수는 없지요.

저도 그런 사람들 중 한명이었습니다.

하지만, 어느날 친구들과 술자리에서 이야기를 나누다가 들은 주택청약종합저축,

나 빼놓고 모두들 이미 가입했다네요.

부랴부랴 검색하고 은행에 달려가 나도 가입했습니다.

처음에는 주택청약종합저축이 적금의 일종인가 했는데 영 다르더라고요.

목돈 모으기 기능이 있지만 분양아파트 청약자격을 갖추는 거라고 하네요.

오늘은 주택청약종합저축 검색 결과를 요약해서 알려드릴게요.

가입도 중요하지만 더 중요한 거는 1순위 자격과 당첨 자격이랍니다. 

주택청약종합저축은 기존의 청약저축·청약예금·청약부금의 기능을 한데 묶어놓은 주택청약통장입니다.

2009년 5월 6일 출시된 상품으로 국민주택과 민영주택을 가리지 않고 모든 신규 분양주택에 사용할 수 있어 '만능청약통장'이라고도 부른답니다.

주택청약종합저축 가입 

주택 소유나 세대주 여부, 연령 등에 관계없이 누구나 가입할 수 있는 것이 특징이랍니다. 

1인 1통장 제도가 적용되어 기존의 청약통장에 가입한 경우에는 이를 해지하고 신규로 가입하여야 하고, 

2개 이상의 은행에 중복 가입도 허용되지 않는다고 합니다. 

기존의 청약저축·청약예금·청약부금에서 전환가입은 허용되지 않으며, 

신규로 가입하더라도 기존 청약통장의 가입기간이나 금액을 인정하지 않는다고 합니다. 

납입 방식, 금리, 취급은행

납입 방식은 일정액 적립식과 예치식을 병행하여 

매월 2만 원 이상 50만 원 이내에서 5,000원 단위로 자유롭게 불입할 수 있으며, 

잔액이 1,500만 원 미만인 경우 월 50만원을 초과하여 잔액 1,500만원까지 일시예치가 가능하며, 

잔액이 1,500만원 이상인 경우 월 50만 원 이내에서 자유롭게 적립할 수 있습니다. 

가입일로부터 1개월 이내는 무이자, 1개월 초과~1년 미만은 연 1.8%, 1년 이상 2년 미만은 연 2.3%, 

2년 이상은 연 2.8%의 금리를 적용한다고 합니다. 

예금자보호법에 의하여 보호되지는 않으나, 국민주택기금의 조성 재원으로 정부가 관리한답니다. 

가입자가 사망한 경우 그 상속인 명의로 명의변경이 가능하며, 본인 한도 내에서 비과세종합저축 가입이 가능합니다.

국민주택기금 취급 은행인 우리은행·농협·기업은행·신한은행·하나은행·국민은행에서 취급한다고 합니다.

1순위 자격

수도권의 경우 가입 후 1년이 지나면 1순위가 되며, 

수도권 외의 지역은 6~12개월 범위에서 시·도지사가 정하는 기간이 지나면 1순위가 된다고 합니다. 

아파트 분양시 1순위 중에서 우선 분양이 되고 미분양 아파트가 있으면 2순위에게 분양하는데, 

현재 1순위가 무려 천만 명이 넘기 때문에, 아파트 분양을 받으려면 기본적으로 갖춰야 할 자격이라고 합니다

청약 자격

청약 자격은 만 19세 이상이어야 하고(단, 19세 미만인 세대주는 허용), 

국민주택의 경우에는 해당 주택의 건설 지역에 거주하는 무주택세대구성원으로서 1세대 당 1주택,

민영주택의 경우에는 만 20세 이상의 가입자로서 1인당 1주택이 적용된다고 합니다.

청약

민영주택 청약의 경우, 최초 청약신청 전까지  주택청약종합저축 지역별 예치금액에 따른 면적,

85㎡ 이하, 102㎡ 이하, 135㎡ 이하, 모든 면적 중 선택하여 등록해야 하는데, 

1,500만 원을 예치한 경우에 최초 청약할 때 주택규모에 제한없이 하나의 주택형을 선택할 수 있답니다. 

또한 지역별, 면적별 예치금 충족시 자유롭게 다른 면적으로 변경 가능하며, 

큰 면적으로 변경한 경우에는 입주자모집공고일 전일까지 변경해야 큰 면적에 청약이 가능하답니다. 

1,500만 원을 예치한 경우에 최초 청약할 때 주택규모에 제한없이 하나의 주택형을 선택할 수 있으며, 

주택규모를 선택 또는 변경하는 것은 즉시 가능하답니다.

당첨 요건

현재 1순위가 무려 천만 명이 넘기 때문에 1순위 간에 당첨 경쟁이 치열하며

1순위로서 갖춰야 할 당첨요건은 크게 3가지로 저축총액, 납입횟수, 청약가점입니다.

이 중 청약가점은 다양한 요건별로 나뉩니다.

특히, 20대라면 청약가점 중 통장가입 기간으로만 받을 수 있습니다.

하지만, 아직 부양가족이 있는 것도 무주택 세대주인 것도 아니지만, 

20대로써 일찍 주택청약종합저축을 가입하고 준비한다면

저축 횟수, 가입기간 요건에서 얻을 수 있는 배점이 많다고 하므로 

지금부터 준비하는 것이 가점 얻는 데 좋다고 하니, 서둘러 가입하세요.

가자, 가입하러!!

주택청약종합저축, 가입, 금리, 분양 청약

주택청약종합저축은 2009년 5월 6일부터 가입이 시작된 저축상품입니다.

주택청약종합저축 이전에는 청약통장이 청약저축, 청약예금, 청약부금의 세 종류로 나뉘어 있었습니다. 청약저축은 공공주택 청약에, 청약예금은 민간주택 또는 큰 공공주택 청약에, 청약부금은 소형 공공주택 청약에만 쓸 수 있었습니다.

청약예금,부금의 판매처는 산업은행을 제외한 은행에서 가입이 가능했으나, 

청약저축의 판매처는 우리은행 농협은행 주택은행 뿐이었습니다.

주택청약종합저축은 아파트 분양 청약시 사용합니다. 청약 못하면 그냥 적금통장 기능밖에 안되죠. 한 달에 2만원 이상 5천원 단위로 50만원까지 납입이 가능하며, 붓기 힘들면 쉬었다 부어도 됩니다. 돈이 많으면 일시불로 예치하는 것도 가능합니다. 물론 불입을 쉬는 동안은 가입기간으로 인정이 안됩니다. 미성년자의 경우 세금우대 혜택이라든가 가입기간 인정이 약간 불리합니다. 판매처는 NH농협은행, 우리은행, 신한은행, KEB하나은행, IBK기업은행, 대구은행, 부산은행, 국민은행입니다.

2016년에 이르러서는 청약 로또 라는 안전한 재테크 방법으로 정착되었다고 합니다. 

분양권을 팔아 수천만원에서 최고 1억원까지 웃돈을 챙길 수 있고, 

지방에선 6개월만 지나면 1순위 자격을 다시 얻을 수 있어 부산·세종 등 인기 지역에선 

청약 경쟁률이 어마어마하다고 합니다.

은행에서 판매하는 상품이지만 이 통장의 저축금은 국민주택기금의 조성 기금이므로 

예금자보호법에 의한 예금자보호를 받지 않지만, 정부(국토교통부)에서 관리합니다.

기존 청약저축의 경우 20세 이상의 세대주로만 가입이 가능하여 위장전입을 조장하는 등의 비판이 있어 왔으며 

이를 해결하기 위해 세대주 규정을 삭제한 상품입니다.

기존의 청약통장들과 다른 점은 청약 면적이나 공공주택/민영주택 구분에 관계 없이 쓸 수 있고, 가입 대상이 전국민으로 

확대된 점입니다. 이자는 청약저축과 동일한 방식으로 붙으며 세금우대로도 가입이 됩니다. 소위 만능 청약통장이라는 이야기는 이것 하나만 있으면 민간이나 공공구분, 전용면적 구분없이 무조건 닥치는대로 청약이 가능하기 때문이죠. 

실제로 이 만능이라는 이야기에 낚여서 덥석 가입한 사람이 제법 되지만, 

결과적으로는 가입자 수가 너무 많아서 취업 준비생들 토익치는 것보다도 못하게 되었다고 합니다.

 2013년 기준으로 기본적으로 2년 납입 무주택자에게 가산점을 부여합니다. 가산점 기준은 국민임대, 일반임대, 일반분양, 

전부 다르나 간략하게 설명하자면 부양가족, 자녀수, 정부가 인정하는 곤란한 처지의 사람들입니다. 이 조건에 따라 가산점을 받습니다. 그 외는 자신이 청약하는 아파트 성격마다 가산점 조건이 다릅니다. 젊은 사람일 수록 엄청나게 불리한데, 이 사람들을 위해서 2015년 기준 그나마 여전히 분양물량의 30~60% 정도는 추첨으로 배분이 되고 있습니다. 그러나 계속 추첨분은 줄어드는 추세라 2015년 기준 0~18세 미성년자들은 가면 갈 수록 분양으로 아파트 받기 어려워지고 있다 합니다.

2016년 현재 추첨 아파트 분양 청약이 급격히 줄어들면서 1순위는 청약가점, 2순위는 추첨 이렇게 생각하면 편합니다.

주택청약종합저축 금리

2009년 출시 시점의 시중은행 적금금리가 3~4%였기 때문에 고금리 상품으로 주목받았습니다. 하지만 2010년 이후 금융감독원의 예대율 규제가 시행되면서 수신금리가 상승하게 되었고, 그 결과 고금리라는 이점이 상대적으로 감소하게 되어, 이 상품의 인기는 감소하게 되었습니다. 그 이후에도 시중은행 수신 전부 가능 금리가 등락을 거듭하면서, 저금리 기조에서는 고금리 상품으로 인기를 끌게 되었습니다. 소득공제혜택에 이자소득에 대한 세금우대도 인기의 한 요인이었습니다.

그러나 2012년 7월 한국은행이 전격적으로 기준금리를 인하하기 시작하면서 기타 상품의 수신금리가 1% 이상 인하되는 과정을 거친데 비해, 이 상품은 금리 인하가 되지 않으면서 고금리를 노리는 수요로 가입액이 급증하였습니다.

주택청약종합저축 금리의 변동을 연도별로 살펴 보면

2012년 7월 저축기간이 2년 이상 인 경우 4.5%

2013년 1월 4.0%였다가 다시 3.3%로 인하

2014년 10월에 또 3.0%로 인하

2015년 3월 저축기간이 2년 이상 인 경우 2.8%.

2016년 1월 4일 저축기간이 2년 이상 인 경우 2.0%, 2년 미만은 1.5%, 1년미만은 1.0%로 인하

2016년 8월 12일부터 2년 이상인 경우 1.8% 로 인하, 1년 미만, 2년 미만 가입자들의 금리는 동일

주택청약종합저축 분양 청약

기본적으로 주택청약을 위해 만드는 통장인 만큼, 주택에 청약하려면 일정 금액(예치금) 이상이 통장에 있어야 합니다.

가령 서울특별시에 소재한 85제곱미터 이하의 주택을 1순위로 청약하기 위해서는 300만원, 102제곱미터 이하는 600만원, 135제곱미터 이하는 1000만원, 모든 면적에는 1500만원이 필요합니다.

광역시의 경우 각각 250만원, 400만원, 700만원, 1000만원이며 이외 지역의 경우 각각 200만원, 300만원, 400만원, 500만원이 필요합니다.

다만, 이 금액은 그저 예치금이며 실제로 당첨된다면 해당 건설사에서 제시한 기간 내에 계약금을 준비하여 계약을 해야 합니다. 가끔 이 예치금을 계약금으로 혼동하여 분양권을 놓치는 경우도 있다고 합니다.

청약 1순위를 위해서는 위의 예치금 기준 외에도 통장 가입기간 역시 필요합니다. 통상적으로 수도권은 1년, 수도권 외 지역은 6개월 동안 가입기간을 유지해야 합니다. 그렇기에 민영주택에 청약을 넣으려면 광역시 기준으로 최초 가입시 250만원을 일시로 넣어두고 6개월만 기다리면 85제곱미터 이하의 해당 광역시 지역 민영주택에 1순위로 청약할 수 있습니다.

그러나 민영주택이 아닌 한국토지주택공사 등이 건설하는 국민주택에 청약하려면 반드시 불입기간을 고려해야 합니다. 

만약 광역시의 85제곱미터짜리 국민주택에 1순위로 청약하고자 한다면 250만원을 일시로 넣고 최소 6개월간 2만원씩이라도 넣어야 한다는 것입니다.

통장 개설자의 주민등록상 등록지에 따라 청약 가능한 지역이 달라집니다. 만약 통장 개설자의 등록지가 대전시라면, 

해당 통장으로는 대전시의 주택 청약에만 사용할 수 있다는 뜻이죠. 만약 서울 지역의 주택에 청약하고자 한다면 

서울시로 등록지를 변경하고, 3개월 후 주민등록등본을 지참하여 해당 은행의 창구에 가면 청약가능 지역을 

새로운 주민등록지로 변경할 수 있습니다.