돈깨비 방망이

소유권등기 이전에 매수인을 임대인으로 계약하면?

1. 문제의 제기

을은 갑으로부터 갑소유의 주택을 10억 원에 매수하고 

계약금 1억 원과 중도금 3억 원을 지급한 상태이다. 

나머지 잔금 6억 원은 미지급상태이다.

이 상태에서 병은 을과 임대차계약을 체결하려고 하는데, 

법적 효력이 있는가?

2. 사안의 해결

(1) 주택임대차보호법 제3조제4항은 

“임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 

임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.”고 규정하고 있다.

따라서 병이 등기부상 소유자인 갑과 임대차계약을 체결하면, 

매수인 을이 잔금을 지급하고 매수인 명의로 소유권이 이전되면 

매수인인 을과 새로이 임대차계약을 체결하지 않아도 

을은 갑의 지위를 승계하므로 병은 인도와 주민등록을 마치면 당연히 대항력을 가지게 된다.

(2) 문제는 병이 아직 매수인 지위에 있는 을과 임대차계약을 체결하는 경우이다.

주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 

반드시 임차인과 주택 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되는 것은 아니고, 

주택 소유자는 아니더라도 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 

임대차계약이 체결된 경우도 포함된다(대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결).

주택의 명의신탁자는 사실상 이를 제3자에게 임대할 권한을 가지고 있고(대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결), 

아직 매각대금을 납부하지도 아니한 최고가매수신고인에 불과한 자와 

임대차계약을 체결하고 주택을 인도받아 전입신고 및 확정일자를 갖추었다는 것만으로 

주택임대차보호법 제3조의2 제2항에서 정한 우선변제권을 취득할 수 없다(대법원 2014. 02. 27. 선고 2012다93794 판결).

그러나 매매계약의 이행으로 주택을 인도받아 

그 임대권한을 명시적 또는 묵시적으로 부여받은 매수인과 임대차계약을 체결하고 

주택임대차보호법상의 대항요건을 갖추면 당연히 대항력이 있다.

대법원은 아파트 수분양자가 입주 잔금을 지급할 무렵 분양계약에 따라 분양자로부터 아파트를 인도받고 

나아가 그 임대권한을 묵시적으로 부여받았다고 보아, 

수분양자로부터 아파트를 임차하여 

주택임대차보호법 제3조제1항에 정한 대항요건을 갖춘 임차인이 분양계약의 해제에도 불구하고 

자신의 임차권으로 분양자의 명도청구에 대항할 수 있다고 한다(대법원 2009. 01. 30. 선고 2008다65617 판결).

특히 대법원은 매수인과 임대차계약을 체결한 사안에서, 

주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는 

반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 

주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다. 

매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 

그 물건을 사용·수익할 수 있는 지위에서 그 물건을 타인에게 적법하게 임대할 수 있으며, 

이러한 지위에 있는 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차하여 

주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 

민법 제548조제1항 단서에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하므로 

임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 

자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다고 판시하고 있다(대법원 2008. 04. 10. 선고 2007다38908 판결).

3. 결론

따라서 매수인인 을이 부동산을 인도받았다면 

그 물건을 사용·수익할 수 있는 지위에서 그 물건을 타인에게 적법하게 임대할 수 있다. 

따라서 사안의 경우 병은 을이 갑으로부터 부동산을 인도받아 임대차계약을 체결한 경우 적법하게 대항력을 취득한다.

 하지만 임차인으로서는 확실하게 하기 위해 

임대차계약서에 등기부상 소유자인 매도인인 갑의 동의를 받아 두는 것이 확실할 것이다.

김은유

現 법무법인 강산 대표변호사

 現 성균관대 건축토목공학부 겸임교수

새로운 주인이 나가라고 하는데 대책은?

 새로운 건물주가 느닷없이 나타나

당장 월세를 50% 인상해 주거나, 

그게 싫으면 나가라고 하는데, 

이때 세입자는 무조건 응하여야 하는지, 

아니면 이의를 제기할 수 있는지 헷갈리죠.

매매는 임대차를 깨뜨린다는 말이 있는데, 

이것에 따라 세입자는 아무런 권리가 없을까요? 

그렇지 않습니다. 

우리 법은 강력한 세입자 보호 조항을 두고 있으므로,

대처할 방법이 있답니다.

대처 방법

1. 민법의 특별법

주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법이 있으며, 

이는 민법의 특별법입니다. 

따라서 특별법에 규정이 있으면 민법은 적용이 배제됩니다.

2. 주택임대차보호법

주택임대차보호법 제3조제1항은 “임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 

임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 

그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.”

동조 제4항은 “임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 

임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.”고 규정하고 있습니다.

따라서 주택의 경우에는 세입자가 인도와 주민등록을 한 경우에는 

새로운 주인에게 대항력이 생겨, 새로운 주인은 기존 임대차를 그대로 승계하므로, 

세입자는 월세를 올려 주거나 이사를 가지 않아도 됩니다. 

주택에 대한 대항력은 보증금의 규모와 상관없이 적용됩니다.

 다. 상가건물임대차 보호법

상가건물임대차보호법 제3조제1항은 

“임대차는 그 등기가 없는 경우에도 

임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.”

동조 제2항은 “임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”고 규정하여 소위 대항력을 인정하고 있고, 

동법 제2조제3항은 대항력의 경우에는 환산보증금을 초과해도, 

즉 모든 임대차에 적용하도록 규정하고 있고, 이는 2015. 5. 13. 신설되었고, 

부칙 제2조는 대항력에 관한 규정은 

이 법 시행 후 최초로 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다고 규정하고 있습니다.

따라서 상가건물임대차의 경우에는 

2015. 5. 13. 이전에 체결된 임대차계약중 환산보증금 이내(서울은 4억 원)라면 

건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 대항력이 생기므로, 

새로운 주인은 기존 임대차 계약을 승계하는 것이므로, 

월세는 증액하지 않아도, 나가지 않아도 되는 것이다.

2015. 5. 13. 이전에 체결된 임대차 계약 중 환산보증금(서울은 4억 원) 이상인 경우에는 대항력이 없습니다. 

따라서 이 경우에는 새로운 주인의 말을 따를 수밖에 없습니다. 

그러나 문제는 이 경우도 권리금 보호조항은 적용된다는 점을 명심하여야 합니다. 

즉, 2015. 5. 13.자로 권리금 보호조항을 신설하면서 

법은 “권리금보호 조항은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차부터 적용한다.”고 하고 있습니다. 

따라서 비록 세입자가 나가야 한다고 하더라도 

권리금보호조항을 이용하여 최소한 권리금은 보호받을 길이 생긴 것입니다.

즉, 2015. 5. 13. 이후에 임대차계약이 체결되거나 갱신된 상가건물임대차보호법은 

모든 상가임대차에 대항력이 적용되므로, 

건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 새로운 주인에게 대항력이 생깁니다.

세입자는 대항력이 있느냐에 따라 권리가 달라집니다. 

따라 주택은 반드시 인도와 전입신고를 하고, 상가는 인도와 사업자등록을 하여야 하고, 

2015. 5. 13. 이전에 체결된 환산보증금 이상의 상가건물임대차는 

권리금보호조항에 의하여 권리금을 보호받을 수 있습니다. 

물론 2015. 5. 13. 이후에 체결된 상가건물임대차는 보증금 규모에 상관없이 대항력이 생깁니다. 

따라서 대항력을 갖추면 건물주가 바뀌었다고 너무 두려워 할 필요는 없습니다.