돈깨비 방망이

보증금을 월세로 전환시 계산 방법

요즈음은 너무 낮은 은행이자 때문에 재계약 시 보증금 일부를 월세로 전환해 달라는 임대인이 많아졌습니다. 이럴 경우 계산 방법에 대하여 알아 보겠습니다. 월세전환률은 상가와 주택이 상이합니다.

상가의 월세 전환

A씨는 커피점을 운영하기 위해 대로변 상가를 계약했습니다. 상가 보증금은 5,000만 원 월세 30만원. 상가임대차보호법의 적용을 받기 위해 세무서에 사업자등록도 했죠. 이후 1년의 계약기간이 종료됐고 장사가 잘 돼 재계약을 요구했습니다.

그러나 건물주는 금리가 너무 낮아 월세로 전환하고 싶다며 보증금 1,000만 원에 월세 100만 원을 요구했고 싫으면 가게를 비워달라고 했습니다. 최성호 씨는 가계가 자리를 잡아가는 터라 계약을 연장하고 싶지만 한 달에 월세 100만 원은 부담스러워 고민이 큽니다.

상가 임대차 보호법의 적용을 받는 임차인은 5년을 넘지 않는 범위 내에서 임대차기간 만료 전 6개월부터 1월 사이에 계약갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 이를 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 갱신거절사유로는 임차인이 월세 지불을 2회 이상 연체한 경우, 임차인이 임대인의 동의 없이 목적건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우를 들 수 있습니다.

또 임차인으로서 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 등도 해당됩니다. A씨 사례를 보면 적법한 갱신거절사유가 없어 건물주가 계약갱신을 거절할 수 없다고 봐야 합니다.

다만 집주인이 보증금을 월세로 전환하겠다고 요구할 수는 있습니다. 이 경우 상가건물임대차보호법에 의해 전환하는 보증금액에 연 12%내에서 월세로 전환할 수 있습니다. 건물주가 요구할 수 있는 최대 금액은 월세로 전환되는 보증금인 4,000만 원의 12%인 연 480만 원이 한도입니다. 다시 말하면 A씨는 보증금 1000만 원에 월세 70만 원 (기존 30만원 + 전환 40만원) 이하로  재계약을 요구할 수 있습니다.

주택의 월세 전환

주택의 경우에는 전세에서 월세로 전환하게 되면 전환보증금의 10%를 초과하는 임대료를 요구할 수 없습니다. 예전에는 전환비율이 14%였지만 10%로 낮게 개정됐습니다. 전월세전환율은 전세 또는 보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율로 아래와 같이 계산됩니다.

연월세총액÷(전세금-월세보증금)×100

예를 들어, 임대인이 1억 원짜리 전세를 5,000만원에 월세 30만원 반전세로 돌려달라고 요구하면 

30만 x 12개월 / (1억 - 5천) x 100 = 7.2%

보증금 5,000만 원의 10%인 연 500만 원 (월  약 41만 원)이 월세전환 한도가 되므로 월세 30만원 요구는 적법한거죠.  

월세전환율을 잘 알아야하는 까닭은 세입자에게만 있는 것이 아닙니다. 월세 시대를 대비해야 하는 건 집주인에게도 마찬가지라고 하겠습니다. 집주인도 서울시 홈페이지에 있는 ‘주택 전ㆍ월세전환율’을 한번쯤 살펴보는 게 좋습니다. 

‘서울시 정보광장’에 따르면, 서울시 평균 전월세 전환율은 2015년 4분기 6.4%로 2014년 1분기의 7.7%에 비해 점차 낮아지는 경향을 보이고 있는데요. 이 월세전환율은 지역별로 약간씩 차이가 있습니다. 

반전세 재계약도 확정일자를 다시 받아야 합니다. 세입자는 임대차계약서를 다시 쓰더라도 특약란에 종전계약의 승계계약임을 꼭 명시하는 게 좋습니다. 또한 등기부등본을 새로 발급받아 권리관계에 변동이 없는지도 꼼꼼히 살펴야 합니다.

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