돈깨비 방망이

그것이 알고 싶다... 전세계약시 주의사항!

전반적인 전세물량 부족으로 전세가격이 상승할 것으로 보입니다. 

특히 서울지역은 강남을 중심으로 공급물량보다 재건축 이주 수요가 더 많아 

단순한 상승세를 넘어 전세대란이 재연될 가능성도 배제할 수 없답니다.

전세가 상승이 예상되는 이 때 전세계약시 주의사항을 상세히 살펴보겠습니다.

전세도 급매가 있다?

전세도 매매처럼 동/향/층/인테리어 등에 따라 선호도가 다르기 때문에 

동일한 32평형이라도 ‘동향 1층’과 ‘남향 12층’의 전세가격은 차이가 나게 되죠. 

그런데 ‘남향 12층’은 인테리어가 되어 있고 

‘남향 3층’은 기본형인데도 불구하고 

전세가격이 동일하거나 오히려 12층이 저렴한 경우를 봤나요? 

그 이유는 과연 무엇일까요?

‘남향 12층’에 전세로 거주하는 사람이 

집주인과 미리 협의를 하고 이사 갈 집에 전세계약을 했다고 합시다. 

이삿날이 다가오지만 ‘남향 12층’의 전세계약이 되지 않아 

집주인은 전세금을 어떻게 할지 고민하다가 

결국 전세가격을 더 낮춰 전세계약을 해야 하는 상황에 이르게 된 경우 입니다. 

다만 이런 전세물건의 경우 

전세가격이 일반적인 전세가 수준보다는 저렴하다는 장점이 있지만 

입주까지 기간이 짧다는 단점이 있기 때문에 

본인의 자금 상황과 이사 시기 등을 충분히 고려해 전세계약을 하는 것이 바람직합니다.

이사 시기도 요령이 있다.

 일반적으로 전세계약 만료 한달 전에 집주인에게 전세계약을 연장하지 않고 

이사를 가겠다는 의사표시를 하는데, 

지금처럼 전세물량이 부족하고 전세가격이 높은 시기에, 

원하는 지역에 내가 감당할 수 있는 전세자금으로 들어가기 위해서는 충분한 시간이 필요합니다. 

따라서 한달 전이 아닌 6개월에서 늦어도 3개월 전에 집주인에게 말하고 

그 때부터 부지런히 발품을 파는 것이 좋습니다.

예를들어, 2년 전 10월 초에 전세계약을 해 올해 10월 초 전세계약 만료되어 

다른 곳으로 이사를 갈 예정이라고 한다면 

집주인에게는 4월 정도에 계약 만료 후 이사를 갈 예정이라는 사실을 고지하고 

그 전에 전세계약이 되면 이사를 나가겠다고 의사를 표시해야 합니다. 

2년 전에 비해 전세가격이 많이 상승했기 때문에 

집주인의 입장에서도 계약 만료 전에 내보내고 

새로운 세입자와 높은 전세금을 받고 전세계약을 하는 것이 유리하기 때문에 

긍정적인 답변을 들을 수 있을 것입니다.

이사가려는 사람들은 부지런히 발품을 팔아 

10월 이전인 7월과 8월 비수기때 전세계약을 하고 이사를 하는 것이 좋습니다. 

가을 이사철에는 전세수요의 증가로 

전세가격이 급격하게 상승할 가능성이 있고 

전세물량도 적어 내가 원하는 것을 선택할 수 있는 폭이 적기 때문이다.

주택임차권등기가 된 주택은 NO!

주택임차권등기는 전에 전세나 월세 등 임대를 해서 거주했던 사람이 

계약기간이 만료된 이후에도 

임대인에게 전세금이나 월세 보증금을 돌려받지 못한 경우 

이를 받을 때까지 법적 보호를 받기 위해서 하는 등기를 말합니다. 

주택임차권등기가 되어 있을 경우 

본인이 이사 올 전세주택에 전입신고를 하고 전월세계약서에 확정일자를 받았어도 

전세금이나 월세 보증금을 보호받지 못합니다. 

따라서 전세주택에 주택임차권등기가 있을 때에는 

반드시 그 등기를 말소한 후에 전세계약을 하는 것이 바람직합니다.

 또한 이미 주택임차권등기가 말소되었다고 하더라도 긴장의 끈을 놓아서는 안됩니다. 

집주인이 전 세입자에게 전세금이나 보증금을 돌려주지 않아 

전 세입자가 주택임차권등기를 한 것이기 때문입니다. 

나중에 집주인이 전세금을 돌려줘 주택임차권등기가 말소 되었다고 하더라도 

이미 그런 경험이 있었다면 전세기간이 만료되어 이사 가려고 할 때 

나에게 전세금을 주지 않거나 

약정일보다 늦게 주어 분쟁이 생길 소지가 발생하지 않는다는 법이 없기 때문이다.

근저당등기는 말소나 감액등기를 하는 것이 안전

일반적으로 선순위 대출금액과 전세금을 합한 금액이 

주택 매매가격의 70%를 넘지 않아야 전세금이 안전하게 보호될 가능성이 높습니다. 

이는 주택이 경매로 넘어갔을 때 

낙찰가가 감정가의 70% 이상 낙찰될 것을 감안해 둔 기준일 뿐 절대적인 것은 아닙니다. 

현재 경매시장의 낙찰가율을 감안한다면 지역에 따라 아파트는 80%선까지도 괜찮아 보입니다. 

다만 주택이 경매로 넘어가는 시점이 현재와 다른 분위기라면 

상황은 달라지기 때문에 70% 선을 기본으로 생각하는 것이 안전합니다.

선순위 대출이 있을 경우 대출금액과 전세금을 합친 금액이 매매가의 70%가 넘는다면 

선순위대출을 갚아 근저당등기를 말소하거나 

70% 이내로 맞춰 선순위 대출의 일부를 변제하고 감액등기를 하는 것이 안전합니다. 

간혹 전세물량이 귀하다는 이유로 

대출금액과 전세금을 합친 금액이 매매가와 비슷한 수준으로 계약을 하는 경우가 있는데 

이는 전세세입자가 그 만큼 리스크를 안고 가는 것이기 때문에 주의를 요합니다.

제가 부동산을 운영하면서 종종 느낀 것이지만

사람들은 쇼핑이나 마트에서 물건을 살 때는 꼼꼼하게 체크하면서 

이상하게도 큰 돈이 들어가는 매매나 전월세 계약시에는 

전세계약시 주의사항을 소홀히 하며 계약서 사인을 서두르는 경향이 있습니다.

바쁘다, 바뻐...

자신의 재산 중 상당부분이 들어가는 부동산 관련 계약 시 

보다 꼼꼼하게 검토하고 사전에 충분한 시간을 두고 준비하는 습관을 갖는 것이 

자신이 어렵게 모은 재산을 지키는 첫걸음입니다.

또한, 요즈음은 과거와는 달리 전세금이 집 값의 80~90%를 초과하는 사례가 늘어나고 있습니다.

 저금리로 전세의 월세 전환이 가속화 되면서 전세물건의 희소성이 높아졌기 때문이죠.

이런 경우 집 값의 대부분을 임차인이 부담하는 기형적인 구조이기 때문에

보증금을 떼일까 불안한 임차인도 덩달아 많아지고 있습니다.

 최악의 경우에는 대출이 없는 물건인데도 불구하고 

임대인이 세금을 미납하여 경매에 넘어가는 경우도 있습니다,

하지만 이 같은 최악의 상황에 대비해서 전세금반환보험을 가입해 두면, 

일반서민의 전세금을 100% 보장받을 수도 있다고 합니다.

 지금과 같이 전세금이 집 값 수준에 육박하는 지금 같은 시기에는 꼭 필요한 상품인데요,

전세금반환보험은 임차인의 위기 대응의 좋은 방법이라고 할 수 있습니다!

현재 시중에서 취급하는 전세보증금 보장상품은 대한주택보증에서 취급하는

전세보증금반환보증과 서울보증보험에서 취급하는 전세금보장신용보험으로 구분됩니다.

 이상 전세계약시 주의사항을 살펴보았습니다.

계약시에는 절대 서두르지 마시고

이 주의사항을 명심하시고 꼼꼼히 체크하시기 바랍니다