돈깨비 방망이

분양권? 입주권?…차이가 뭐죠?

 정부는 이번 11·3 부동산 대책에서 

아파트분양시장을 실수요자 중심으로 재편하기 위해 분양권 전매제한 기간을 대폭 늘렸습니다. 

서울 강남 4구(강남·서초·송파·강동구)와 과천시는 

소유권이전등기 시점(입주)까지 분양권전매제한 기간이 늘어났죠. 

그 외 서울지역도 1년 6개월간 분양권을 전매할 수 없게 됐습니다.

그러나 부동산시장 과열의 진원지인 

강남 재건축 시장에 미치는 영향은 크지 않을 거란 의견도 적지 않다고 하네요. 

투자자들이 분양권 대신 입주권으로 투자대상을 바꿀 수있는 여지가 있기 때문이죠. 

국토부 관계자는 

“입주권 거래는 기존 주택을 매매하는 것이기 때문에 

이번 규제 대상에 해당되지 않는다”고 밝혔습니다.

분양권과 입주권은 둘다 새 아파트에 입주할 수 있는 권리입니다. 

 입주권은 재개발·재건축 단지의 조합원 자격을 갖춘 사람이 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말합니다. 

반면 분양권은 청약에 당첨된 사람이 입주할 수 있는 권리이죠. 

차이점은 분양권은 청약에 당첨됐을 때 발생하지만 

입주권은 재건축·재개발 단지가 관리처분계획을 인가받은 날에 발생한다는 겁니다.

 입주권은 ‘주택’으로 분류되기 되기 때문에 매입 즉시 취득세를 내야합니다. 

관리처분인가 후 기존 주택이 멸실되고 토지만 남기 때문에 입주권에는 4.6%의 토지세율이 적용됩니다. 

반면 분양권은 소유권이전등기를 할 때까지 주택으로 간주되지 않아 취득세를 내지 않아도 됩니다.

차이점은 또 있습니다. 

상대적으로 적은 투자금으로 뛰어들 수 있는 분양권과 달리 

입주권 거래는 한꺼번에 목돈이 든다는 점이죠. 

입주권은 조합원의 권리가액에 추가분담금에 웃돈(프리미엄)을 더한 금액으로 거래됩니다. 

반면 분양권은 분양가 전체를 계약금과 중도금으로 나눠내고, 

분양권매매도 매도자가 납부한 계약금과 중도금에 웃돈(프리미엄)을 더한 금액으로 이뤄집니다. 

강남지역은 분양권과 입주권의 투자금 차이가 워낙 크기 때문에 

이를 감당할 수 있는 투자자들만이 재건축 입주권을 선점할 것으로 보이며

이번 대책으로 서민들이 강남으로 입성하기는 더욱 더 어려워졌다고 볼 수 있습니다.