돈깨비 방망이

대출 승계시 포괄근저당 확인 꼭!

매수자가 매도자의 은행 대출금을 승계하는 조건의 매매계약을 체결하는 경우에 발생하는 사고 유형입니다.

대출 승계 조건부 계약 시 신용대출에 따른 포괄근저당 미확인과 승계인(수증자 ; 매수인)이 승계를 받을 수 있는지 여부에 대한 신용정보와 대출한도에 대한 미확인에 따른 문제, 대출 승계부 계약을 체결한 뒤 소유권만 이전 받고 대출 승계를 하지 않은 상태에서 전세대금을 편취한 뒤 도주하는 경우 등이 발생하고 있습니다.

※부동산 등기부등본 을구란에 기재되는 근저당권 채권 최고액은 대부분 채무액의 130%를 적용하기 때문에 신용카드 대출은 별도의 근저당권 설정 없이 포괄 근저당권으로 설정돼 은행은 채권확보에 문제가 없습니다.

⊙ 사고 사례 1 : 포괄근저당권에 의한 중개사고

공인중개사 A는 중개의뢰인 B로부터 아파트 매수에 대한 위임을 받고 매수자 B를 대리하여 매도자 C와 2002년 6월 21일 부산시 남구 웅마동 소재 한 아파트 102동 1603호를 국민은행 2천망원, 남울주 신용협동조합 1천 500만원, 전세보증금 5천만원을 승계하여 매입하는 조건으로 매매계약을 체결하여 9월 21일 잔금 800만원을 지급하고 소유권 이전등기를 완료했다.

소유권 이전 등기 완료후 매수자 사정으로 국민은행 대출금 명의변경을 하지 못하고 이자만 납부하던중 국민은행에서 2003년 6월 24일까지 연체금액을 해결하지 않을 경우 경매신청을 하겠다는 통보를 받고 국민은행 부산지점에 확인해 본 결과 매도인 C의 500만원 마이너스 대출 이자가 연체된 사실을 알게 되었으며 매도자 C는 행방불명 됐다.

피공제자 B는 경매신청이 되면 경매 신청 경비가 추가될 것 같고 매도자 C가 행방불명되어 부득히 국민든행 대출금 6천183만843원을 대위변제 하였고 이에 따른 손해가 발생함에 따라 공인중개사 A와 손해배상에 합의를 했다.

물론 중개를 해주는 공인중개사가 우선 확인 해야 하지만 매수인도 저당권이 설정된 물건의 매매계약 시 반드시 근저당권 설정금액(채권최고액)과 실제 채무액을 확인하고 매수인의 채무승계 조건부 계약일 경우, 매수인의 승계 조건 및 가능여부에 대해서 해당 은행에 사전 검토, 확인 하여야 합니다.

포괄 근저당의 경우에는 공부상에 드러나지 않고 은행조회 시 드러나지 않는 경우가 있으므로 은행에 근저당권 관련 문의 시 매도인이 신용카드 또는 마이너스 통장 대출에 의한 포괄근저당으로 신용대출을 받은 부분이 있는지 여부를 확인해야 합니다.

잔금 정산 시 매도인으로 하여금 은행에서 발급한 대출금 채무확인서를 제출토록 하거나 매도인, 매수인, 공인중개사 3자가 함께 은행에 가서 실제 채무관계를 확인하고 변제하거나 승계하여야 합니다.

은행들의 아파트 중도금 대출(집단대출) 심사 더욱 강화된다!

경제부처 합동으로 발표한 ‘가계부채 현황 및 관리방향’으로 은행들의 중도금 대출(집단대출) 심사가 더욱강화될 전망이다. 주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG)가 중도금 대출 보증비율을 100%에서 90%로 낮추고 아파트 중도금 대출 보증 건수도 1인당 총 2건으로 제한하기로 했다.

이에 따라 10%의 리스크를 추가로 부담해야 하는 은행들은 대출금 회수 불가능성이 없는지 더욱 세밀하게 심사할 수밖에 없게 됐다. 중도금 대출 중 90% 까지만 부분 보증하는 정책은 지난 8월25일 정부가 발표한 가계부채 대책의 핵심 수단 중 하나다.

중도금 대출 보증비율이 낮아진다고 해서 분양자가 대출받을 수 있는 액수가 줄어드는 것은 아니다. 분양가가 5억원인 아파트를 분양받을 경우 통상 중도금 대출이 분양가의 60%인 만큼 3억원까지 대출받을 수 있는 점은 이전과 동일하다. 종전에는 이 3억원을 대출자가 갚지 못하거나 아파트 건설 사업이 중단될 경우, 지금까지는 보증을 선 주택금융공사나 주택도시보증공사(HUG)가 대출금 전액을 대신 상환해 주었다. 은행 입장에선 리스크가 전혀 없었지만 앞으로는 2억7000만원만 갚아준다는 뜻이다.

이렇게 되면 은행이 중도금 대출을 심사할 때 대출자의 상환능력이나 사업의 타당성 등 대출심사 기준을 자체적으로 강화하게 되는 효과가 있다. 은행의 위험 부담이 커지는 만큼 중도금 대출 금리가 올라갈 가능성도 있다고 하겠다.

주택도시보증공사(HUG)가 건설사들이 금융기관에서 택지 매입 자금을 조달할 때 발급해주는 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 보증도 강화된다. 종전에는 사업계획 승인 전에도 PF대출보증을 신청할 수 있고 공공택지에서는 사업계획승인을 받지 않아도 대출 보증을 해줬지만 이제는 사업승인 이후에만 보증신청을 할 수 있도록 변경했다.

또 사업부지 가운데 수용대상 토지나 매도청구 대상 토지가 일부 포함된 경우에는 수용·매도가 확정된 이후에 보증신청을 받을 계획이다.

이로 인해 대출 신청자에 대해서는 담보를 추가로 요구하는 등 신용을 보강하는 절차를 밟을 가능성이 크다. 따라서, 담보제공 여력이 큰 우량 시공사가 시공하는 아파트에만 중도금 대출이 쏠릴 가능성이 있다는 전망이 나오는 이유다.

또한 동일한 아파트를 분양받았더라도 분양자의 소득·신용도에 따라 대출 한도와 금리를 차등화할 것으로 보인다.