돈깨비 방망이

오피스텔 투자, 공실률 관리가 중요!

지난해 정부가 아파트 전매 규제를 골자로 한 '11·3 부동산 대책'을 발표한 이후 

갈 길을 잃은 유동자금들이 오피스텔시장으로 몰리고 있다고 합니다. 

일반적으로 오피스텔은 전용률(계약면적 대비 전용면적 비율)이 아파트보다 낮아 

분양가격도 오피스텔이 아파트보다 훨씬 싸므로 

매월 들어오는 고정 수익에 홀려 쉽게 구매를 결정하는 경향이 있다고 합니다.

하지만 아파트 보다 싸다고 해서 단기간 수익만 보는 소위 '묻지마 투자'에 나섰다가는 낭패를 보기 십상이랍니다. 

‘투자자의 관점’에서 오피스텔을 투자할 때 반드시 고려할 몇 가지를 검토해 보도록 해야 합니다. 

첫째로 고려해야 할 부분은 세금입니다. 소형아파트의 취득세는 1.1%인 반면 오피스텔의 취득세는 4.6%입니다.

둘째로 고려해야 할 부분은 공실률과 관리비용입니다.

셋째로 고려해야 할 사항은 매월 지불 해야 할 대출 이자와 장래 기대되는 매도차익입니다.

특히, 오피스텔 투자에 있어 '공실률 관리'는 무엇보다 중요한데, 

공실률을 관리에 대한 지식이 없이 덜컥 구매했다가 후회하는 경우가 많다고 합니다.

공실률을 줄이기 위한 체크 포인트를 소개합니다.

먼저 오피스텔 거주자는 임대수요가 대부분인 만큼 지하철역이나 버스 이용이 편리한 곳인지를 먼저 살펴봐야 합니다. 

대개 역세권 단지는 쇼핑시설 등 생활 편의시설이 몰려 있어 생활인프라가 탄탄하게 구축돼 있어 선호도가 높습니다. 

게다가 임대수요 대부분이 대중교통을 이용하는 20~30대 젊은층인 점도 인기요소 중 하나입니다.

상가와 달리 최근 오피스텔 투자 시 나타나는 현상은 시공사 브랜드를 따지는 경향이 짙어지고 있습니다. 

상가는 좋은 상권이 우선적으로 고려 되지만 오피스텔은 최근 안전성 등이 부각하면서 

브랜드 있는 시공사를 찾는 임차인 수요가 늘어나고 있다고 합니다.

이와 함께 요즘 오피스텔 선택 시 녹지공간에 대한 관심이 높아지고 있다고 합니다. 

젊은층을 중심으로 쾌적한 삶에 대한 욕구가 높아지면서 자연친화적인 라이프스타일이 트렌드로 자리잡고 있다고 합니다.

가급적인 세대 수가 많은 대형 오피스텔을 선택하는 게 편의시설 등 여러 측면에서 유리하답니다. 

아울러 다소 비싸더라도 전망이나 보안상 장점으로 꼽히는 로얄층을 공략하는 게 

환금성을 높이는 전략이라고 전문가들은 말합니다.

그러나 오피스텔을 분양하면서 자동차나 명품 가방 등 과다한 경품을 이벤트로 제시하는 곳은 경계해야 한다고 합니다.

과다한 경품을 제시한다는 것 자체가 매력이 없다는 방증이기도 하고, 

오피스텔 경품 추첨의 경우 투명성이 보장되지 않는 경우가 많기 때문이랍니다. 

경품 추첨의 투명성이 보장되지 않는다는 것은 소수의 투자자를 위한 수익보전 차원으로 악용될 가능성이 높다는 것이죠. 

이 경우 고액의 경품 비용은 고스란히 다수의 오피스텔 입주자들의 몫으로 돌아온다는 말입니다.

다수의 부동산 전문가들은 "오피스텔은 지난해 11·3 부동산 규제 대책인 전매제한 강화와 1순위 제한, 재당첨 금지 등의 영향을 받지 않아 투자자금이 몰리고 있다"면서도 "앞으로 부동산 하락기에 접어들 가능성이 높고, 특히 오피스텔은 지역별로 공실률이 천차만별이어서 '묻지마 식' 투자를 해선 안된다"고 당부합니다.