돈깨비 방망이

아파트분양권의 전매가 궁금해요?

분양권과 분양권전매란?

주택청약가입자에게 우선 공급하는 신규아파트입주권으로 사업승인이 난 재개발,재건축,택지개발등 건설되고 있는 주택을 일반인에게 공급하고 있는것을 청약을 통해 시행,시공사와 계약을 맺어 입주할 수있는 권리를 말합니다.

분양권전매란 분양권을 제3자에게 파는것을 뜻합니다. 즉, 분양받은 분양권을 다른사람에게 팔면서 명의변경해주는 것을 말합니다.

분양권전매 제한이란?

분양권을 일정기간 동안 다른사람에게 팔지못하도록 ​제한되는 기간이 있는데, 이것을 분양권전매제한이라고 합니다. 전매를 생각하고 계신 분들은 아파트분양권의 전매제한이 있는지, 기간은 얼마인지를 확인하셔야합니다.

전매제한은 지역에 따라 다릅니다.

수도권 공공택지는 : 1년

수도권 민간택지는 : 6개월

지방 공공택지는 : 1년

지방 민간택지는 : 없음

​분양권전매 절차는???

분양권 전매제한이 없거나 전매제한기간이 지나면 분양권 전매를 할 수있는데, 분양권전매절차에 대해 알아봅니다.

- 첫번째: 분양권매매금액 산정

- 두번째: 분양권매매약서 작성

- 세번째 : 실거래가신고

- 네번째 : 은행대출승계 및 시행사, 시공사 명의변경

- 양도소득세 신고

 순으로 진행되는데 자세히 알아보겠습니다.

▶▶ ​분양권매매금액 계산

분양권매매금액은 일반분양가+프리미엄+발코니확장비+옵션가를 합한 가격이 매매가인데, 실지급할 금액은​ 분양자가 납부한 계약금 + 발코니확장계약금 + 프리미엄 +중도금 현금납부액을 더한 금액입니다.

* 중도금을 대출로 처리했으면 승계하거나 상환하는 형식

▶▶​ 분양권매매계약서 작성

분양권매매금액 (분양가+프리미엄+발코니확장비+옵션)을 토대로 매매계약서를 작성​합니다.

* 매도인준비서류: 분양계약서, 발코니확장등 옵션계약서, 중도금납부한영수증,신분증,도장

   [계약시는 꼭 인감도장이 아니어도 됨]​

* 매수인준비서류: 신분증, 도장, 계약금이 필요합니다.​

▶▶ 부동산거래신고

분양권전매계약을 체결하고나면 관할 시,군,구청에 부동산거래신고 하여야합니다. 공인중개사를 통해 계약을 하셨으면 부동산에서 신고를 할 것이고, 쌍방합의로 직거래를 하셨다면 매도자,매수자 중 한명이 ​직접 관공서를 방문해서 신고하고 신고필증을 교부받아야합니다.

신고시 필요서류는-분양계약서, ​매매계약서,신분증,인감도장,인감증명

▶▶ 은행대출승계및 시행사,시공사 명의변경

매도자가 중도금대출이 있다면 대출받은 은행에 가서 매수자와 함께 대출승계 또는 상환을 해야합니다. 대츨승계 시 필요서류는 각 은행마다 다를 수있으니 해당지점에 확인을 해서 준비해가야 합니다.

은행에 중도금대출승계를 했다면 승계했다는 확인서[은행직인]를 받아서, 해당조합과 해당건설사[분양사무실]을 방문하여 명의변경을 하는데, 분양계약서 뒷면에 매도자,매수자,시행사[조합], 시공사[건설사]의​ 날인과 직인을 받아 분양계약서의 원본을 매수자가 가져갑니다.​

명의변경일정은 조합마다 지정해놓은 날짜가 있을수있으므로, 방문전 날짜를 확인하고 방문하셔야합니다.​

​※명의변경 시 서류는 해당시행사,시공사에 따라 다를 수있으니 확인을 해야합니다.

매도인: 분양계약서, 분양권매매계약서,실거래신고필증,중도금대출승계확인서, 인감도장,신분증,매도용인           감증명[​매수인인적사항기재],주민등록등본 등

매수인: 인감증명,주민등록등본,인감도장,신분증,은행대출채무승계확인서등​

​▶▶ 양도소득세 신고

명의변경이 완료되면 분양계약서를 매수자가 가져가는데, 매도인은 양도신고를 위하여 명의변경된 분양계약서를 복사해야 합니다. 매도자는 양도신고를 해야 하는데, 잔금달을 빼고 2개월 안에 양도신고를 해야 하며, 분양계약서, 명의변경된 분양계약서와 옵션계약서, 매매계약서,실거래가신고필증을 가지고,주소지 관할세무서에서 신고하면 모든 분양권의 전매절차는 끝납니다.

일반분양권 양도소득신고세율은

1년미만보유 - 50%,

2년미만보유 - 40%

2년이상보유 - 6%~38%​[양도차액에따라 적용]

※​양도차익이 없어도 양도세 신고는 해야합니다.

※일반분양권의 매수자는 입주 시 잔금을 납부한 후 60일이내 취득신고를 해야 하는데,

일반분양가+프리미엄+발코니확장비 및 옵션가를 더한 가격에 세율을 적용하여 납부합니다.