돈깨비 방망이

사업추진 빠른 신탁방식 재건축단지 주목하라

‘신탁 방식’ 재건축 재개발 사업에 대해 초과이익 환수제와 맞물려 투자자들의 관심이 증가하고 있다. 그동안 투명하지 못했던 재건축방식에 대한 불신과 신탁사들의 적극적인 수주 전략이 맞물린 결과다.

신탁방식 정비사업은 지난해 3월 ‘도시 및 주거환경 정비법’이 개정되면서 여의도 시범·수정·공작아파트와 강동구 삼익그린맨션 2차, 서초구 신반포 2차·방배7구역 등이 신탁 방식 재건축 사업을 추진하거나 검토하고 있다. 동작구 흑석11구역, 도봉구 도봉2구역은 재개발사업장으로 사업을 추진 중이다.

대형사 브랜드시공이 거의 확실한 2400가구 규모의 대단지인 강동구 명일동 삼익그린맨션 2차 아파트는 소형보다 27평 이상 중형이상이 삼익그린1차(솔베뉴) 비슷한 평형대 대지지분이 더 많아 투자매력이 있어 보인다. 한국자산신탁이 최근 사업참여 의향서를 제출했고, 재건축 추진준비위원회가 6월 10일 주민 대상 투표를 통해 신탁방식 재건축 여부를 결정, 무난히 통과할 것으로 보인다.

신탁방식은 조합 방식보다 사업 속도가 빠르다. 추진위원회나 조합설립 단계를 거치지 않아 사업 기간을 단축시킬 수 있다. 신탁사가 자금관리를 맡아 조합 방식보다 투명성이 높다. 신탁 방식 정비사업 요건은 우선 전체 소유주의 75% 이상이 동의해야 한다. 동시에 주민들이 토지 면적의 3분의 1 이상을 신탁사 명의로 등기 이전해야 한다.

단점은 계약을 해지하는 것이 쉽지 않다는 점이다.

이해관계인 전원의 동의가 있는 경우를 제외하곤 수탁사(신탁사)의 귀책 사유 없이 계약을 해지할 수 없도록 규정하고 있다. 즉 한번 신탁사와 계약하면 절대 해지 할 수 없다는 것으로 이해하면 된다. 지금까지 신탁사 방식 재건축 성공 사례가 없다는 점과 귀책사유로 인한 논쟁우려로 신탁재건축 해지 요건은 조합원입장에서 더 완화시킬 필요가 있다. 사업추진이 빠른 몇 개 단지 외에는 극적으로 재건축 초과이익환수제를 피할 수 있지만 대부분 신탁방식재건축은 초과이익환수제를 적용받기 때문에 옥석을 가려 투자해야 한다.

박상언

유엔알 컨설팅 대표