돈깨비 방망이

부동산투자에 관한 너무 좋은 컬럼이기에 퍼와서 보여드립니다.

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냄비와 뚝배기

불과 며칠 전만 해도 너도 나도 사재기 열풍에 시달렸던 강남재건축 시장이 순식간에 얼어붙었다. 발 디딜 틈도 없던 모델하우스도 언제 그랬냐는 듯 썰렁해졌다. 매수를 문의하던 전화가 빗발치던 중개업소의 전화벨은 더 이상 울리지 않고 있다.

냄비는 금방 뜨거워지고 금세 식는다. 그래서 라면 같은 음식을 끊여 먹기 좋다. 하지만 된장 같은 은근한 음식은 냄비에 끓이지 않는다. 천천히 뜨거워지고 잘 식지 않는 뚝배기가 제격이다.

부동산 시장이 달아오르기 시작한 9월, 필자는 많은 사람들로부터 문의 전화를 받았다. ‘지금이 매수할 때냐’, ‘어떤 물건을 사야 하느냐’, ‘재건축을 지금 사도 늦지 않느냐’ 등 거의 매수에 관련된 질문이었다. 강의할 때도 주로 묻는 질문은 지금 사야 되는 지였다.

필자는 한결같이 이렇게 대답했다.

“지금은 살 때가 아니라 팔 때입니다.”

그 말을 듣는 사람 중 열에 아홉은 고개를 갸우뚱거리며 왜 살 때가 아니라 팔 때인지를 묻는다.

부동산 중에서 시세 차익을 기대하는 것은 오르기도 하고 내리기도 한다. 산이 높으면 골이 깊고, 골이 깊으면 산이 높다는 말이 있다. 오르는 물건은 끝도 없이 오르는 게 아니라 언젠가는 떨어지는 법이다. 내리는 물건도 끝없이 추락하는 것이 아니라 언젠가는 다시 오르는 게 이치다.

내가 가지고 있는 부동산이 값이 오른다면 처분할 수 있는 기회가 온 것이다. 가격이 오를 때 팔아야 좋은 값에 팔 수 있다. 더 오를 수 있지도 않을까 주저하다가는 매도 타이밍을 놓치는 경우가 생길 수 있다. 따라서 가격이 꼭짓점에 다다를 때까지 기다리지 않고 과열 양상을 빚기 시작할 때쯤 파는 게 현명하다.

그런데 일반인들은 부동산 시장이 좋아지면 사야 하는 게 아닌지 고민하기 시작한다. 그럼 빨리 매수하면 그래도 좀 나을 텐데 그러다 떨어지는 것은 아닌지 저울질하다가 매수 타이임을 놓친다. 그래도 더 오르면 지금이라도 사야 늦지 않을까 고민하다 사버린다. 그래서 대부분의 하수들은 사고 나면 가격이 떨어지는 비극을 또다시 맛보게 된다.

반면 부동산을 매수하고 싶다면 가격이 많이 떨어졌을 때까지 기다려야 한다. 그래야 좋은 물건을 싸게 살 수 있다. 부동산 부자는 위기 때 태어난다는 말이 있듯이 고수들은 호황일 때 팔아서 총알을 준비해 불황일 때 사고 싶은 물건을 거둬들인다. 그래서 붙은 별명이 ‘묘지위의 댄서’다.

그런데 일반인들은 불황일 때 투자에 나서는 게 아니라 팔려고 애쓴다. 더 떨어질까 봐 불안한 것이다. 불황일 때는 매도자 우위가 아니라 매수자 우위의 시장이다. 잘 팔리지도 않지만 팔리더라도 내가 원하는 가격으로 팔 수 없다. 그래서 큰 손해를 보게 되는 것이다.

저성장시대와 1인 가구로 접어들은 데다 아파트가 공급과잉을 빚고 있기 때문에 부동산 시장은 하향 안정세로 흘러가는 것이 이치에 맞다. 간혹 정부의 부양 정책과 강남재건축 등 투자가치가 높은 부동산의 활약에 힘입어 부동산 시장이 잠깐씩 좋아지는 경우는 있지만 전체적으로 부동산 시장은 좋아지기보다는 나빠지는 것이 정상이다.

그럼에도 부동산 시장이 가끔 과열양상을 빚는 것은 저금리시대에 갈 곳 없는 유동자금이 부동산으로 흘러들기 때문이기도 하지만 무엇보다 왜곡된 소비심리 탓이라는 것이 전문가들의 분석이다.

냄비들은 아직도 부동산으로 돈을 벌 수 있다는 착각 속에 사는데다 강남재건축 등 부동산 시장을 선도하는 물건들이 호황을 이루면 다른 부동산도 오를 것이란 생각을 하게 된다. 시장에 대한 정확한 분석이 없는 예측은 막무가내식 투자를 불러일으키게 되고 다른 사람들의 소비심리도 부추겨 왜곡된 시장 현상을 만들게 된다. 이런 소비심리는 금세 불붙기도 하지만 어떤 계기만 주어지면 순식간에 식어버린다. 불타오르던 부동산 시장이 갑자기 식어버린 요즘이 딱 그것이다.

시장이 좋아지면 사고 시장이 나빠지면 팔아버리는 방식으로는 돈을 벌수가 없다. 시장이 좋아졌다고 느낄 때면 이미 상투가 됐을 때이고, 나빠졌다고 생각될 때는 팔기 어려운 시점이 됐기 때문이다. 시장의 상황은 내가 느끼는 상황보다 훨씬 먼저 시작된다. 나도 알고 주위 사람도 알 때는 너무 늦은 것이다.

그보다는 시장이 나빠지면 사고 시장이 좋아지면 파는 게 훨씬 더 시기를 맞출 수 있다. 시장이 나쁘면 더 나빠질 수도 있지만 언젠가는 다시 오르기 때문이다. 시장이 좋아지면 더 좋아질 수도 있지만 언젠가는 다시 나빠지기 때문이다.

따라서 시장 상황과 다른 사람의 투자 열기에 편승할 필요가 없다. 자기만의 투자 방식을 고집하는 뚝배기 투자를 해야 안전하게 돈을 벌 수 있다. 뚝배기 투자는 시장 상황과 관계없이 꾸준히 가치가 상승하는 물건을 구입하는 가치 투자를 말한다. 가치가 꾸준히 상승하는 물건은 공급과 수요의 법칙에서 수요보다 공급이 부족한 부동산이다.

택지를 개발해 공장에서 두부 찍듯 마구 만들어내는 신도시의 아파트는 이미 공급 과잉이다. 거기에 투자할 바에는 비싸더라도 대체 상품이 없는 강남재건축을 사는 게 낫다. 유동인구가 꾸준히 늘어나는 지역의 주택이나 상가도 뚝배기 투자에 해당한다. 임대료가 상승하는 부동산은 시장 상황과 상관없이 항상 인기가 좋다. 이런 부동산은 호황일 때는 마구 오르고 불황일 때도 가격이 잘 떨어지지 않는다.

장인석

착한부동산투자연구소장

-펌 끝-

 역시 돈 많은 사람은 다르네요~

저는 머리로만 알고있었지 실천은 안했는데

역시 돈좀 있다는 사람들은 행동부터도 다르고

요즘같은 저금리 시대에 재테크하는 것도 남다르네요

만화로 보니까 재밋던데 여러분도 참고하세요~

https://goo.gl/dQxMgO

초저금리시대의 전략적 부동산 투자!

최근 계속되는 초저금리 상황에서 부동산시장의 가장 큰 특징은 주거용(시세차익용)부동산과 수익성부동산(임대수입용)에 동시에 자금이 몰리고 있다는 것이라고 할 수 있다.

과거 사례를 보면 주택시장이 침체되거나 정부규제가 들어가면 수익성부동산시장은 풍선처럼 부풀어 오르고, 반대로 주택시장이 활황장세를 보이면 수익성부동산시장이 상대적으로 침체되는 현상이 일반적이었으나 이제는 이런 현상이 어느 정도 줄어들었거나 거의 사라진 모습들을 보이고 있다.

정기예금금리가 1%대 중반이면 고금리로 인식될 정도이고 

이제는 0%대 예금도 출시되고 있는 초저금리시대가 도래했다. 상황이 이렇다보니 초저금리에 지친 많은 사람들이 수익성부동산에 너도나도 몰리고 있고, 일부 자칭 부동산전문가들은 초저금리시대에 아파트는 끝났다며, 수익성부동산에만 돈을 묻어두라는 권유나 컨설팅을 하는 경우도 생겨나고 있다.

그러나 시세차익을 포기하고 거의 모든 가용자금을 수익성부동산에 올인하는 투자전략은 위험천만한 일이어서 주의가 요망된다. 또한 반대로 수익성부동산을 모두 던지고 아파트 등 주거용부동산에만 투자하라고 하는 조언도 위험성은 매한가지다.

현명한 투자자들은  한쪽으로 과도하게 치우친 조언들을 피하고 슬기롭게 주거용부동산과 수익성부동산에 적절한 배분을 통해 포트폴리오 분산투자 등을 하면서 시세차익과 임대수입을 동시에 누리는 경우를 주변에서도 많이 볼 수 있고 본인도 실무상에서 실제로 많이 접하고 있다.

본인 역시 상담시 연령에 따른 포트폴리오 배분을 권하고 있다. 연령대가 30대라면 주거용부동산과 수익형부동산의 비중을 7:3으로, 40대라면 6:4로, 50대라면 5:5, 60대라면 4:6으로 70대라면 3:7의 비율정도로 분산투자할 것을 권하는 식이다.

모 경제연구원 자료에 따르면 2020년에 1인당 국민소득이 4만 불에 도달할 것이라는 보고서도 나온바있지만 국내 경제상승률이 꾸준하고 가계부채 약1천조 대비 금융자산비중이 2천500조로 금융자산비중이 가계 부채보다 훨씬 높은 상황에서 가계 부채만을 가지고 나라가 당장 어떻게 될 것처럼 필요 이상으로 비관적인 생각들을 하는 사람들도 있기는 하지만, 국내경제여건상 부동산투자접근법은 주거용부동산(시세차익용)을 전면적으로 외면하고 오직 임대수익률에만 초점을 맞춰 수익형에 올인하는 그러한 투자접근은 상당히 위험하다고 할 수있다.

수익성부동산에 투자한다고 하여 모두 다 높은 수익률을 거두는 것도 아니고 아파트나 청약 등을 통한 내집마련과 전세나 월세를 끼고 하는 투자접근 등으로 시세차익을 수천에서 억 단위로 보고 있거나  볼 수있는 지역들도 적지 않고 실제로 이러한 투자법으로 성공하는 경우가 많은데, 아파트는 이제 끝났으니 수익성부동산에만 투자하라는 접근방법은 근보적으로 중요한 포인트를 놓치는 것과 다를 바 없어 신중하게 결정해야  한다. 또한 저금리라고 하여 은행에서 돈을 빌려서 무리하게 수익성부동산투자에 나서는 묻지마투자보다 더 위험한일은 없다.

심사숙고...

초 저금리 시대여서 부동산시장에 돈이 몰리고 있는 것은 사실이지만 묻지마 투자보다는 현명한 투자 전략으로 리스크를 줄여야 한다. 어느 한쪽(시세차익, 임대수입)을 포기함으로써 발생하는 위험을 줄이기 위해서라도, 부동산에 투자할 때 가용자금과 연령에 맞게 주거용(시세차익용)과 수익성부동산(임대수입)을 적절한 비중으로 분산투자하는 것이 유리한 전략이라고 할 수있다.