돈깨비 방망이

초저금리시대의 전략적 부동산 투자!

최근 계속되는 초저금리 상황에서 부동산시장의 가장 큰 특징은 주거용(시세차익용)부동산과 수익성부동산(임대수입용)에 동시에 자금이 몰리고 있다는 것이라고 할 수 있다.

과거 사례를 보면 주택시장이 침체되거나 정부규제가 들어가면 수익성부동산시장은 풍선처럼 부풀어 오르고, 반대로 주택시장이 활황장세를 보이면 수익성부동산시장이 상대적으로 침체되는 현상이 일반적이었으나 이제는 이런 현상이 어느 정도 줄어들었거나 거의 사라진 모습들을 보이고 있다.

정기예금금리가 1%대 중반이면 고금리로 인식될 정도이고 

이제는 0%대 예금도 출시되고 있는 초저금리시대가 도래했다. 상황이 이렇다보니 초저금리에 지친 많은 사람들이 수익성부동산에 너도나도 몰리고 있고, 일부 자칭 부동산전문가들은 초저금리시대에 아파트는 끝났다며, 수익성부동산에만 돈을 묻어두라는 권유나 컨설팅을 하는 경우도 생겨나고 있다.

그러나 시세차익을 포기하고 거의 모든 가용자금을 수익성부동산에 올인하는 투자전략은 위험천만한 일이어서 주의가 요망된다. 또한 반대로 수익성부동산을 모두 던지고 아파트 등 주거용부동산에만 투자하라고 하는 조언도 위험성은 매한가지다.

현명한 투자자들은  한쪽으로 과도하게 치우친 조언들을 피하고 슬기롭게 주거용부동산과 수익성부동산에 적절한 배분을 통해 포트폴리오 분산투자 등을 하면서 시세차익과 임대수입을 동시에 누리는 경우를 주변에서도 많이 볼 수 있고 본인도 실무상에서 실제로 많이 접하고 있다.

본인 역시 상담시 연령에 따른 포트폴리오 배분을 권하고 있다. 연령대가 30대라면 주거용부동산과 수익형부동산의 비중을 7:3으로, 40대라면 6:4로, 50대라면 5:5, 60대라면 4:6으로 70대라면 3:7의 비율정도로 분산투자할 것을 권하는 식이다.

모 경제연구원 자료에 따르면 2020년에 1인당 국민소득이 4만 불에 도달할 것이라는 보고서도 나온바있지만 국내 경제상승률이 꾸준하고 가계부채 약1천조 대비 금융자산비중이 2천500조로 금융자산비중이 가계 부채보다 훨씬 높은 상황에서 가계 부채만을 가지고 나라가 당장 어떻게 될 것처럼 필요 이상으로 비관적인 생각들을 하는 사람들도 있기는 하지만, 국내경제여건상 부동산투자접근법은 주거용부동산(시세차익용)을 전면적으로 외면하고 오직 임대수익률에만 초점을 맞춰 수익형에 올인하는 그러한 투자접근은 상당히 위험하다고 할 수있다.

수익성부동산에 투자한다고 하여 모두 다 높은 수익률을 거두는 것도 아니고 아파트나 청약 등을 통한 내집마련과 전세나 월세를 끼고 하는 투자접근 등으로 시세차익을 수천에서 억 단위로 보고 있거나  볼 수있는 지역들도 적지 않고 실제로 이러한 투자법으로 성공하는 경우가 많은데, 아파트는 이제 끝났으니 수익성부동산에만 투자하라는 접근방법은 근보적으로 중요한 포인트를 놓치는 것과 다를 바 없어 신중하게 결정해야  한다. 또한 저금리라고 하여 은행에서 돈을 빌려서 무리하게 수익성부동산투자에 나서는 묻지마투자보다 더 위험한일은 없다.

심사숙고...

초 저금리 시대여서 부동산시장에 돈이 몰리고 있는 것은 사실이지만 묻지마 투자보다는 현명한 투자 전략으로 리스크를 줄여야 한다. 어느 한쪽(시세차익, 임대수입)을 포기함으로써 발생하는 위험을 줄이기 위해서라도, 부동산에 투자할 때 가용자금과 연령에 맞게 주거용(시세차익용)과 수익성부동산(임대수입)을 적절한 비중으로 분산투자하는 것이 유리한 전략이라고 할 수있다.

분양형호텔  투자의 허와 실?

최근 분양형호텔 투자를 권유하는 광고가 도처에 범람하고 있다. 

“확정수익을 준다” 또는 “중도금 무이자 대출이 가능하다”는 등, 온갖 솔깃한 조건을 내세우며----. 

분양형호텔이란 일반투자자들이 호텔의 각 객실을 분양받아서 운영대행사에게 운영 일체를 맡기고 

투자수익을 얻는 것을 말한다. 

분양형호텔의 허와 실에 대하여 알아본다.

확정수익은 말 그대로 분양을 받을 당시에 나중의 운영 상태와 관계없이 확정적으로 얼마의 수익을 보장한

다는 것이다. 

최근 광고를 보면 “확정수익 8%보장”, “확정수익 8%+알파”라고 광고를 한다. 그런데 확정수

익이라는 개념 자체는 불확정 개념이며 계약조건에 따라 변동될 수 있다. 광고 문구에는 “확정수익 8%보

장”이라고 해 놓고, 정작 계약서에는 이를 변동시키는 내용이 있으면 이는 확정수익이 아니라 변동수익인 

것이다. 따라서 투자 전에 광고문구만 보지 말고 실제 계약서가 확정수익인지 변동수익인지를 정밀히 검토

하여야 하는 것이다.

설사 진짜 확정수익이라고 하더라고 이 확정수익이 무조건 지급되는 것은 아니다. 이 확정수익이 실제로 지

급되려면 전제조건이 충족되어야 하는 것이다. 먼저 무사히 분양대금 대출로 인한 근저당권외에 다른 근저

당권의 설정 없이 준공이 되어야 하고, 실제로 객실가동율이 좋아 수익이 나야 하고, 다음에는 운영대행사

가 순순히 수익을 지급하여야 하고, 나아가 확정수익을 보장한 회사가 부도가 나지 말아야 한다는 것이다.

이러한 분양형 호텔은 아파트와는 달리 자신이 투자에 대하여 100% 책임을 져야 한다. 즉 아파트는 주택법이 시행사에게 일정한 보증을 강제하고 있어 투자금을 떼일 염려는 없다. 하지만 분양형 호텔은 안전장치가 없어 투자금을 떼일 수도 있는 것이다. 분양회사는 “신탁회사에 분양관리신탁을 하였다.”, “법적공증을 하였다”, “시공자와 책임준공을 하기로 하였다”, “세계적인 호텔브랜드 ○○○를 사용한다”는 등의 각종 안전장치를 광고한다. 그러나 이는 완벽한 안전장치는 아니다.

계약서 공증은 그러한 계약이 있었다는 사실을 증명하는 것뿐이지 다른 효력은 없다. 책임준공도 시행사와 시공자가 맺은 계약이 틀어지면 언제라도 깨질 수 있는 것이다. 단적으로 30%만 분양되었고, 그래서 자금 부족으로 부도가 발생한다면, 위와 같은 안전장치도 소용없는 것이다. 유명호텔브랜드명을 사용한다고 해도 안전한 것은 아니다. 그것은 단지 브랜드 사용계약을 체결하였기 때문에 사용하는 것일 뿐일 뿐 브랜드명이 준공과 확정수익을 보장하는 것은 전혀 아닌 것이다.

분양 받은 사람들의 추가 부담금 없이 준공이 되고, 선순위 근저당권 등이 없는 완벽한 소유권을 이전받아야 하며, 객실가동율이 좋아 수익이 많이 나고, 운영대행사가 정직하게 이를 분배할 때만 안전한 투자인 것이다. 내 돈 투자하고 내 마음대로 할 수 없는 것, 그것이 분양형 호텔인 것이다.

어떤 사람은 회사에게 운영을 맡기지 않고 개인 별장으로 쓰려고 하는 것이니, 운영대행사와는 무관하다고 한다. 그래도 최소한 공용부분 관리비는 부담해야 한다. 다른 객실이 가동되지 않으면 이 관리비도 늘어날 수밖에 없다. 또한 재산가치 하락도 고려해야 한다.

분양형 호텔에 투자를 할 때는 우선 시행사와 운영대행사의 재무건전성, 지속가능성, 신뢰성을 중점적으로 검토해 보아야 한다.

첫째, 신뢰성이 중요하다. 시행사나 운영대행사가 정직하지 못하면 다 소용없는 것이다. 특히 계약서도 주지 않은 채로 전단지만 가지고 투자를 권유하는 업체는 피하는 것이 좋다.

둘째, 과도한 확정수익을 내세우는 업체도 마찬가지이다. 그렇게 좋은 물건이면 타인에게 팔지 않는다.

세째,  준공가능성을 검토하여야 한다. 호텔부지는 모두 확보하였는지, 실제로 대형시공사가 시공을 하는지 등, 필요한 정보를 제공하지 않는 업체는 피하여야 한다. 어느 시행사는 호텔부지 계약금 정도만 준비하고 사업을 시작하는 경우도 있다. 이 경우 분양이 제대로 되지 않거나 PF에 문제가 생기면 준공이 불가한 경우도 발생하고, 이 경우에는 투자금을 날리는 것이다.

네째, 계약서를 꼼꼼하게 검토하고 필요하면 내용을 추가하거나 삭제를 하고 계약을 하여야 한다. 전단지 내용은 다 소용없다. 그러한 내용이 계약서에 들어가야 하는 것이다. 전단지를 계약서의 일부로 첨부하는 것도 좋은 방법이다. 즉, 계약서 말미에 첨부된 전단지 내용도 계약의 일부를 이룬다고 기재하고, 첨부하면 되는 것이다.

다섯째, 확정수익인지 여부도 꼼꼼한 검토가 필요하다. 확정수익을 변동시키는 내용이 있으면 삭제를 하여야 한다. 또한 후일 운영에 관한 내용도 꼼꼼히 살펴야 한다.

여섯째, 필요한 경우 운영대행사를 교체할 수 있어야 하고, 교체방법에 대해서 기재하여야 한다. 관리비에 대해서도 마찬가지이다. 부과기준을 철저히 약속 받아야 한다.

일곱째, 계약 조건이 지켜지지 않을 경우 위약금에 대해서 규정하여야 하고, 나아가 이러한 위약금을 받아 낼 수 있는지도 고민하여야 한다.

여덟째, 시행사나 운영대행사 등 업체로부터 받은 일체의 서류는 반드시 보관해 두어야 한다. 또한 계약 시에 나눈 대화를 몰래 녹음을 해 두는 것도 좋은 방법이다. 내 대화를 몰래 녹음하는 것은 합법이다.  

최악의 경우, 운영수익이 나지 않아 관리비만 내는 상태가 되더라도 호텔투자를 할 것인지를 생각해 보고 최종 계약을 하기를 권한다. 그런 생각을 하면 돌다리도 두드리는 것이기 때문이다. 투자를 하는 사람이 계약서에 도장을 찍기 전에는 소위 “갑”이다. 하지만 도장을 찍은 후에는 “을”로 변한다. 

중도금 대출여부도 매우 중요하며 계약서에 포함되었는지 확인해야 한다. 매매계약서에 "매수인은 은행대출이 되지 않으면 중도금이나 잔금을 지급할 여력이 없으므로, 반드시 은행대출이 돼야 하고, 따라서 매수인의 귀책사유 여부를 불문하고, 은행대출이 되지 않았을 경우, 또는 매도인이 은행대출을 알선하지 못하면, 이 계약은 무효로 하고, 토지와 건물을 원상회복하고, 기 지급한 계약금은 반환한다"는 내용을 특약으로 명기하면 좋다.

이미 계약을 한 사람들은 무조건 잘 되겠지라고만 생각하지 말고 현장에 들러 건축현황이나 분양현황을 확인하고, 투자자모임을 만들어야 한다. 그래서 자신들이 가지고 있는 권리를 행사하여야 하며, 앞으로 운영수익 분배나 관리비 부과에 대해서 철저히 알아보고 요구를 하여야 한다.

분양형호텔은 매우 큰 장점을 가지고 있는 투자처임은 틀림없다고 할 수 있다. 해당 지분에 대하여 소유권이전등기를 받으므로 준공만 되면 일단 나름대로는 안전한 투자이고, 전문 운영대행사가 잘만 운영한다면 계속해서 수익을 얻을 수 있는 투자처인 것이다. 하지만 관광산업이 침체에 빠지거나, 호텔공급량이 너무 많아 객실가동율이 떨어지면 여러 가지 문제점이 발생할 수 있다는 것을 알고 투자를 해야 한다.

확정수익보장에만 솔깃하여 무조건 하는 투자는 고통으로 가는 지름길 임을 명심해야 한다.