돈깨비 방망이

Q :건축물대장에는 공장으로 등록되어 있으나 건물의 내부 구조를 변경 하여

사실상 주거로 사용하고 있는 건물도 주택임대차보호법의 대상이 되는지요 ?

A : 주택임대차보호법의 대상이 되는 주거용 건물은 등기부나 건축물대장 등

공부상 용도를 기준으로 할 것이 아니라, 임차의 목적, 건물의 위치와

구조 등에 관한 실지 용도에 따라 결정하여야 합니다. 따라서

공부상으로 상가, 공장으로 되어 있더라도 건물의 내부구조를 변경하여

사실상 주거용으로 사용하고 있다면 주택임대차보호법의 대상이 되는

주거용 건물이라고 할 수 있습니다.

 Q : 주택의 일부를 개조하여 구멍가게를 하는 건물을 임차한 경우에도

주택임대차보호법이 적용되는지요 ?

A : 적용된다고 봅니다.

임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용 되는 경우에도

주택임대차보호법이 적용되나, 주택과 점포의 규모 및 주된 용도

등을 참작하여 사회통념상 점포의 일부를 주거로 사용하는

경우에는 주택으로 보호받을 수 없습니다

Q : 점포 40평을 임차하여 살고 있는데 영업을 위한 홀 부분이 27평

정도이고, 방과 부엌을 합한 부분이 13평 정도입니다.

주택임대차보호법이 적용되는지요 ?

A : 점포의 대부분은 가게로 쓰고 일부만을 주거로 사용하는 경우로 보여지므로

주택임대차보호대상이 아니라고 봅니다.

Q : 점포건물을 임차하였으나 후에 주거용으로 개조한 경우도

주택임대차보호법이 적용되는지요 ?

A :주택임대차보호법의 대상이 되는 건물인가의 판단은 임대차계약 체결

당시를 기준으로 해야 한다는 것이 대법원 판례입니다. 따라서

임대차계약 당시는 비주거용건물이었는데 그후 임차인이 임의로

주거용으로 개조한다든가, 종전의 건물에 주거용건물을 증축 하는

경우에는 주택임대차보호대상이 될 수 없다고 봅니다. 그러나 임차인이

임대인의 승낙을 얻어 주거용으로 개조한 경우에는 그 개조한 시점을

기준으로 주택임대차보호법이 적용된다고 봅니다.

(대법원 1986. 1.21 선고, 85다카 1367판결)

Q : 영세점포(살림집은 별도)를 소액의 보증금을 걸고 임차하여 여러

식구가 생계를 꾸려가고 있습니다. 이 경우에도 계약서에 확정일자를

받아두면 보호를 받을 수 있는지요 ?

A : 주거를 전제로 한 임대차가 아닌 점포나 사무실 임대차는

보증금의 다과에 관계 없이

주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 없습니다.

Q : 미등기주택을 임차하여 살고 있는 경우에도 주택임대차계약서에

확정일자를 받을 수 있는지, 또 그 효력은 어떻게 되는지요 ?

A : 미등기주택임대차계약서에도 받을 수 있으며,

확정일자를 받아두면

이 주택이 후에 보존등기가 되어 저당권이 설정된다고 하더라도

경매 등의 경우 보증금을 저당권자보다 우선 변제받을 수 있습니다.

다만, 임차인은 건축물관리대장 등으로 임대인이

공부상 건물소유자 본인임을 확인하는 것이 좋을 듯합니다.

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