돈깨비 방망이

상가투자 위험성, 요즘 곡소리 나는 이유!

요즘 상가투자하면 대박난다는 광고

엄청 많죠?

이 유혹에 혹하시는 분들을 위하여 

상가투자 위험성을 자세히 알려주는

좋은 글을 퍼왔습니다.

상가투자 위험성

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상가투자자들, 곡소리 나는 이유!

부동산 투자종목은 여러 가지가 있다. 주거용부동산과 수익형부동산, 그리고 토지가 있다. 여기에 투자방법측면에서 경매나 공매가 별도로 존재하기는 하지만 경매나 공매역시 주거용부동산과 수익형부동산 및 토지에 대해 경매, 공매를 하기 때문에 결국 부동산투자는 아파트나 빌라, 단독주택 등으로 대표되는 주거용(혹은 시세차익용) 부동산과 상가, 오피스텔 등으로 대표되는 수익형 부동산, 그리고 토지 3가지 종목이 주가 된다.

그런데 필자가 실무에서 상담(이메일, 전화, 방문 상담 등)이나 각종 강의 등을 통해 연간 1500여건이 넘는 많은 사례들을 직접 접하고 있는데 최근 들어 상가투자자들의 곡소리가 유난히 크게 들리고 있다.

대표적인 것으로 신도시나 택지지구내 근린상가나 중심상가 등 신규상가를 분양받아 상당한 금액의 자산손실을 보는 경우가 주를 이룬다. 멀쩡하던 전문직 집안에서 상가를 분양받아 23억을 날린 의사부부는 물론이고 약국자리를 임대로 하지 않고 직접 분양받아 운영하겠다고 고분양가 상가를 분양받은 후 상가가격하락손실분 수억 원을 물론이고 영업이 안 되어 폐업하는 약사, 한의사, 의사 등 전문직들만도 필자가 직접 접한 사례가 수십 여건이다.

여기에 기존 상가주택 등을 고가에 매수하여 실익 없이 맘고생만 하다가 결국 매매가보다 수천만 원에서 억 단위 이상을 손해보고 부동산 중개보수로 수천만 원을 지불하고 나서야 겨우 팔고 빠져나오는 경우도 많다.

상가를 소유하는 방법은 두 가지가 있는데, (1) 내가 신규로 분양받는 것과 (2) 남이 가지고 있는 상가를 내가 구입하는 것이다. 상가를 상속받아 소유하는 3번째의 유형도 있지만 칼럼논지와 맞지 않으므로 (3번)은 논외로 하고자한다.

그런데 이 두 가지 모두 투자과정과 결과들은 결코 녹록치가 않다. 신규상가는 대부분 신도시나 택지지구 등에서 분양을 하게 되는데 분양가가 상당히 높은 편이다.

거의 12년 전쯤 천안 불당지구가 KTX 개통호재 등으로 한창 분양중일 때 신규분양 상가투자를 한 투자자들이 적지 않았는데 현재 불당지구를 가보면 상권은 좋은 편이 아니다. 유흥업소위주로 형성되어있는데 당시 고분양가로 상가분양을 받은 투자자들은 상당한 어려움을 겪고 있는 분들이 적지 않다. 당시 필자가 부동산 실전투자에 입문한지 갓 3년여도 안된 초보시절의 관점에서 볼 때도 당시 높은 분양가에 임대료가 맞춰지는 상가가 과연 몇 개 점포나 될까? 하고 놀라움을 금치 못하면서 현장답사를 하던 기억이 새롭다.

반면, 아파트를 분양받은 사람들은 어느 정도 재미를 보는 분들이 대부분이었다. 수년전에 한 장 분양을 했던 대전 도안신도시도 사정은 마찬가지이고 아직까지도 한창 분양을 하고 있는 세종시 역시도 겉보기에 분양 열기는 화려해보이지만 막상 상권은 신통치가 않거나 식당들은 거의 주말에는 영업이 안 되는 상가가 부지기수로 커다란 상가빌딩에서 스타벅스정도만 활황을 보이고 다른 상가들은 상당한 어려움을 겪고 있는 실정이다. 이렇다보니 상가분양자들도 고통스럽지만 장사를 하는 임차인들 역시 장사가 신통치 않아 폐업하는 경우가 속출하는 등 상가투자와 상가임차인들 모두 상가투자함정에서 어려움을 겪기는 매한가지인 양상이다.

수도권의 경우에도 역시 사정은 녹록치가 않다. 흥덕지구, 광교, 동탄2신도시들도 대부분 상가 분양받고 상당한 손실을 맛본 투자자들이 숱하게 많다. 동탄1신도시의 경우 10년 정도 지난 지금시점에서 겨우 수지가 맞는 상가점포가 가끔씩 나오고 있기는 하지만 그 10년이란 기간은 너무나 긴 시간이고 상당한 투자자들이 중간에 곡소리를 내며 엑소더스한 경우가 수를 헤아리기조차 어렵다.

급기야 3-4년 전에는 강남권 2기신도시 아파트 분양열기에 상가투자자들이 몰리면서 상가투자열풍도 생겨났는데 막상 분양가를 들여다보면 입이 떡 벌어지곤 했다. 위례신도시의 경우에는 1층 상가 웬만한 점포 한 개가 기본 10억 이상~심지어 20억이 넘는 상가도 있다. 작은 빌딩이 아니라 상가 점포 한 개 가격이 그 정도다.

장사가 어느 정도 잘되어야 해당 분양가에 맞는 임대수익률을 올릴 수 있을까 생각해보면 머리가 핑 도는 느낌을 받는다. 입주시점 상권형성이 미비한 신도시나 택지지구들의 초기 상황을 감안하여 보더라도 상권형성에 대한 기대치에서는 더욱 더 투자측면에서 우려되는 부분이 많고 주의해서 꼼꼼하게 투자를 하는 것이 현명하다.

상가는 아파트나 오피스텔처럼 누군가 거주하는 기능이 전혀 없기 때문에 모든 투자가치나 투자수익률은 철저하게 상권과 임차료를 기준으로 매겨지는 100% 수익형 상품이다(상가주택의 경우 거주기능이 있기는 하나 삶의 질이 크게 떨어지는 것이 현실이다)

따라서 운 좋게 서울 강남권 가로수길처럼 대박이 나면 좋겠지만 거의 대부분의 경우 신규상가 분양받고 대박을 내거나 적절한 수익을 내고 좋은 결과를 내는 투자자들을 찾아보기는 극히 어려운 게 현실이다.

그렇다고 모든 상가가 다 나쁘다고 얘기하는 것은 아니다. 개별성이 강한 상가의 특성상 옥석을 철저히 가려 투자하면 좋은 결과를 내지 못한다는 법은 어디에도 없기 때문에 꼼꼼하고 세심한 분석과 발품이 필수일 것이다.

상가를 소유하는 두 번째 방법으로 기존 상가를 구입하는 것은 쉽지 않은데 가장 큰 이유는 좋은 상가, 돈 되는 상가는 매물로 나오기 힘들다는 점 때문이다. 나오는 족족 거의 대부분의 상가매물은 상가주인이 보유를 하다하다 견디다 못해 어쩔 수 없이 내놓는 물건들이 대부분이라 기존 우량상가를 매수해서 대박을 내기란 극히 어렵다고 보면 된다.

입장을 바꿔서 생각하면 되는 것이다. 장사 잘되고 미래가치도 높고 월세도 팍팍 잘나오는 상가주인이 이런 상가를 팔아치울 이유가 있겠는가? 상가를 중개하는 부동산에서는 “너무 좋은 상가인데 상가주인이 해외이민을 가야해서…….”라며 상가가 매물로 나온 이유에 대한 정당성을 확보하려는 경우가 많지만 좋은 상가를 보유하고 있는 대부분의 상가주인은 이민을 잘 가지 않는다.

장사가 잘되고 월세가 잘나와 상가 가치가 올라가는 알짜 상가가 매물로 나올 리가 만무한 셈이다. 물론 급한 사정으로 나올 수는 있겠지만 그 경우 대부분 부동산 선에서 매물이 소화되는 경우가 많아서 일반 상가 실수요, 투자자들에게 기회가 돌아가기는 여간해서는 어려운 것이다.

그래서 상가투자가 어렵고 부동산투자실패 7할은 상가에서, 2할은 토지에서, 1할은 나머지종목에서 나온다는 말도 나오는 것이다. 운 좋게 상가로 돈 번 분들은 그야말로 천운을 받았다고 봐야 할 것이다.

간혹 아파트시장에서 인기가 아주 높은 지역(위례 등)에서 상가 분양 열풍이 불어 초 고분양가임에도 상가분양이 되는 경우가 있는데 상가를 분양받았다면 잔금치고 임대 줄 생각은 추호도 하지 말고 잠깐의 열풍과 상가입주전의 막연한 기대치에 기대 그냥 약간의 프리미엄을 받고 처분하는 것이 가장 좋다.

다만 초기 프리미엄이 붙었다고 하는 것도 상가분양업체나 일부부동산등에서 정보를 흘리는 수준으로 실제 프리미엄이 아닌 가짜 프리미엄(=사실상 조작된 프리미엄)인경우가 많기 때문에 가급적 등기치지 말고 신속하게 처분하고 나오는 것이 유리하다. 애초에 발을 잘못 디딘 상황이므로 최악의 상황을 피하면서 중간에 약간의 이익을 취하고 고분양 상가라는 함정에서 빠져나오는 것이 현명한 것이다.

필자는 조심스럽지만 당부하는 목소리로 상가투자(신규분양상가, 기존상가매입)는 신중에 신중을 기하는 것이 좋다고 말씀드린다. ‘상가투자 잘못하면 상갓집 된다!’는 말(=2008년 필자가 쓴 저서에서 처음 사용한 말)을 강조하는 이유는 그동안 노후에 상가에서 나오는 월세로 편하게 생활하겠다는 상가에 대한 환상이 그동안 거품이 많았고 이로 인해 필자 실무적 사례(=상가투자 관심고객과 상가투자 고려하시는 분들을 컨설팅하면서 상가투자를 강하게 만류하였으나 결국 상가에 투자한 케이스)에서는 상가투자자 100명이 넘는 사람들 중에 단 한명도 돈을 벌지 못했으며 모두 평균 2억7천을 잃었고 최소손실은 1억3천만 원, 최대 손실은 28억 원 정도를 잃었다는 점을 너무나 잘 알고 있기 때문이다.

그래도 수익 형이 좋아서 월세를 받아야겠다고 생각한다면 덩치가 크고 모든 것을 상권하나에 의존해야 하는, 리스크가 큰 덩치 큰 상가보다는 중소형 아파트를 여러 개 나눠서 분산투자하는 편이 덜 위험하고 중소형아파트는 누군가 들어와 임차해서 살기 때문에, 예컨대 장사가 안 되고 상권이 침체되면 가격이 상가처럼 큰 폭으로 내려가는 일이나 장기간의 공실이 없고 리스크가 상당부분 방어되고 환금성면에서 상가보다 월등히 유리하기 때문에 상가 월세 받는 것에 한이 맺힌 분들이나 잘못된 정보로 상가투자를 잘못할 가능성이 높은 분들에게 아무리 상가투자 리스크를 강조해도 듣지 않는 경우에는 차라리 대기업일대 수요가 많은 지역의 중소형아파트로 나눠서 분산투자하는 게 유리하다고 상담 드리지만 상가에 대한 환상이 아직은 뿌리가 깊기 때문에 쉽게 상가투자유혹에 넘어가 막대한 손실을 입고 2-3년 후에 다시 내방하셔서 곡소리를 내는 경우가 적지 않은 게 사실이다.

그러나 후회해본들 이미 늦기 때문에 돌이킬 방도가 없다는 점이 안타까울 뿐이다. 2017년 3월 현재시점에서도 2~3일에 한 번꼴로 상가투자해서 낭패 보신 분들의 상담문의가 끝도 없이 이뤄지고 있다. 그만큼 상가투자는 위험한 것이고 옥석가려 투자하면 된다고 하는 너무나 교과서적이고 무책임한 조언은 상가투자에서는 하지 않는 것이 좋을 것이다.

100명이 투자해서 1~2명이 겨우 본전치기를 하거나 이익을 내고 나머지는 대부분 손실과 타격을 보는 종목에 무모하게 들어갈 필요가 없고 다른 대안이 없는 것도 아닌데 굳이 ‘부동산 투자자들의 大 공동묘지(=거대한 공동무덤)’로 불리는 상가분양이나 상가투자에 나설 이유를 찾기 어렵다. 주변에서 상가분양이나 상가투자를 권하는 사람이 있거나 자꾸만 상가투자설명회나 상가투자세미나에 참석하라고 권유하거나 재촉한다면 일단 멈칫하고 신중하라. 가급적 하지 않는 것이 좋다.

한편, 그나마 주거기능이라도 있는 상가주택은 순수 상가보다 리스크가 덜 한 편이긴 하나 상가주택의 경우에도 보통 10억 원이 훌쩍 넘는 상가주택을 구입해서 들어가 살면 그동안 좋은 아파트 쾌적한 아파트에 살다가 상가주택 꼭대기 층에 살면서 임차인들과 매일 마주치며 관리하고 운용하는 것이 쉽지만은 않고 1층 상가가 장사가 안 되면 그것도 보통일은 아니다.

원룸, 투룸을 겸한 상가주택(=점포겸용단독주택)이 없는 세종시를 제외하고는 대한민국 전국 대부분의 신도시와 택지지구내 상가주택(1층=상가, 2~3층은 원, 투룸,4층은 주인세대)이 있는데 1층 상가를 둘러보시면 장사가 잘 되지 않는다는 것을 쉽게 목격할 수 있다. 상권형성이 안된 주택가에 위치해있기 때문이다.

따라서 선수들은 상가주택을 지어서 곧바로 호구(?)들에게 매도하여 시세차익을 노리는 경우가 많고 상가주택으로 노후대비를 하려는 선수들은 극히 드문 것이다. 상가주택을 지어놓고 1층 상가 월세를 1-2년 지원해주고 임대를 맞추고 2~3층 원룸, 투룸 역시 월세를 지원해주면서 빠르게 임차를 맞춰놓은 후 수익률 얼마이고 들어가 살면서 월세 받으며 평생 노후대비하시라고 권하는 사람들이 있다면 이들은 선수라고 보면 된다. 다만 최종 매수자는 낭패 볼 가능성이 높은 것이다.

동시에 상가주택에 거주하면서 삶의 질은 급격하게 떨어지고 1층 상가 장사가 잘 되는지 매일 신경을 써야 하는 것은 물론 삶의 질이 크게 떨어질 수밖에 없고 노후에 급한 자금이라도 필요하면 환금성에 제동이 걸리기 쉬워 상가주택도 순수상가보다는 리스크가 덜하지만 초보자가 전 재산을 올인해서 아파트 다 팔고 섣불리 접근하기에 난해한 측면이 있다.

그러나 무엇이든 예외는 있을 것이라고 본다. 강남 가로수길도 그랬고 어딘가에서 상가투자를 잘해서 좋은 결실을 맺는 분들도 분명 있을 것이다.

그리고 상가투자 시에는 양심 있는 전문가들에게 다양하게 조언을 구하고 철저하게 보수적으로 접근하면서 전문가를 포함한 여러 사람의 의견들을 경청하고 실제 상가투자를 하고 있거나 해본 일반인분들의 의견까지 모두 종합하되, 일단 주거용부동산(= 내집 확실하게 장만한 후)에서 확실한 안정을 찾은 후 그래도 남는 여유자금이 있다면 우선적으로는 중소형아파트로 월세를 받는다는 생각으로 접근하고 이마저도 다 마스터가 된 고수들 위주로 충분한 가용자금 범위 내에서 신중하게 상가투자를 하는 것이 가장 현명한 방법이라고 본다.

김부성

부동산富테크연구소장

부동산학 박사

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