돈깨비 방망이

빌라 경매, 내 집 마련과 재건축 동시에 

소액 경매물건의 대표격인 빌라의 몸값이 수직상승 중입니다. 

예전에는 비인기 종목이었는데 집값이 뛰고 

도시 곳곳에 재개발과 재건축 개발이 이루어지면서 

소형 다세대․연립주택은 경매시장 최고 인기상품으로 부상했습니다. 

경매 초보자도 접근하기 쉽고 투자금액이 소액이어도 가능하며,

내 집 마련과 재건축을 동시에 노릴 수 있기 때문입니다.

빌라 경매물건은 물량도 풍부하고 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)도 낮은 편입니다. 

매월 전국에서 1000여건의 빌라가 경매에 붙여진답니다. 

그중 중소형 빌라의 비율은 75~78% 수준이랍니다. 

빌라의 낙찰가율은 전국 평균 70~75%이고 서울은 85%를 나타낸답니다. 

입찰 경쟁률(한 경매물건에 대해 입찰에 참여하는 경쟁률)은 

서울과 수도권의 경우 5대 1 내외, 지방은 3대 1 수준이랍니다.

중소형 빌라가 경매시장에서 인기를 끄는 이유는 아파트처럼 간단한 권리분석과 물건분석 때문입니다. 아파트는 치열한 입찰경쟁으로 인해 높은 낙찰가율을 보이는 데 반해 빌라는 낙찰가율이 다소 낮아 값싸게 내 집 마련과 함께 소액투자에 나설 수 있는 장점이 있습니다. 또 도심 노후주택 밀집지역은 향후 재개발·재건축 가능성이 있어 장기적인 안목을 갖고 투자에 나설 수 있습니다.

권리관계 파악도 손쉬운 물건이 대부분입니다. 빌라에 거주하는 세입자들은 대개 소액임차인이거나 전세보증금이 소액이어서 주택임대차보호법상 소액보증금의 우선 변제를 받거나 배당에 참여해 전세금을 되찾는 경우가 많습니다. 따라서 거센 명도저항을 겪지 않고도 손쉽게 권리 이전을 받을 수 있습니다. 지은 지 얼마 안 된 빌라는 아파트 못지않은 내부구조를 갖춰 실생활에 편리해 값싸고 실용적인 주거시설이란 점도 빼놓을 수 없습니다.

재개발․뉴타운․재건축 호재가 있는 중소형 빌라는 낙찰가율이 감정가를 훌쩍 넘어선답니다. 

재개발․ 재건축 호재 노려라

경매를 이용해 빌라를 낙찰 받을 경우 시세의 15~20% 값싸게 낙찰 받을 수 있습니다. 평균 낙찰가율이 90%선인 아파트 경매에 비해 빌라는 80%대로 낙찰가율이 낮고 감정가 자체가 낮게 잡혀 있고 입찰 경쟁률도 낮은 편입니다. 특별히 좋은 매물이나 개발 호재를 만나지 않으면 거의 5대 1을 넘지 않습니다. 소형 빌라 감정가는 통상 1억 원 미만 대부터 시작합니다.

도심의 소형주택 공급부족이 심화되고 있는 상태에서 소형빌라는 전천후 투자대상입니다. 싸게 낙찰 받아 세를 주면 전세금으로 즉시 회수할 수 있고 값싸게 매입한 후 일정기간 세를 준 다음 되팔 수 있어 환금성이 유리합니다. 노후 빌라가 재개발․뉴타운, 재건축 추진이 될 경우 아파트와 달리 안전진단이 없어 사업 속도가 빠르고, 전매제한이 없어 추후 시세차익이 가능합니다.

재개발∙재건축 가능성이 높은 도심 노후주택 밀집지역 내 소액 매물은 추후 개발에 따른 이익이 보장됩니다. 입찰가격을 조금 높이 쓰더라도 낙찰 받는 게 좋습니다. 투자성이 있는지 여부를 따지려면 우선 지역 여건을 잘 파악해 임대 가능성이 있는지 여부를 먼저 확인해야 합니다. 빌라들이 집단적으로 모여 있는 지역이나 역세권 빌라에 투자하는 게 유리하며, 교통여건과 주변 주거환경이 양호해야 투자성이 높습니다.

시세파악도 입찰 전 반드시 조사해야 합니다. 빌라 감정가는 참고가격이라는 생각으로 주변시세를 파악해야 합니다. 법원 감정가는 감정시점과 감정사에 따라 들쭉날쭉합니다. 인근 중개업소에 들러 최근에 나온 일반 매물가격과 경매물건의 가격을 기준해 보고 시세 보다 20% 이상 싼 가격에 낙찰 받아야 투자성이 높습니다.

지은 지 오래된 지하 다세대․ 연립주택 중에 대지지분이 지상 층 세대만 나누어 할당되고 지하층에는 대지지분이 아예 누락된 경우가 종종 있습니다. 1990년 이전에 지어진 경우 지하 세대의 대지지분에 대해 소유권을 명확하게 정리해 주지 않아 발생한 경우인데 이런 주택을 낙찰 받으면 대지지분이 없어 구분 소유의 입주자들을 상대로 소송을 제기해야 하거나 재건축 시 불리합니다.

어떤 빌라 물건을 고를까?

대부분 건설경기가 좋을 때 분양가 통제를 받지 않는 19세대 이하 소규모 세대에 단 일 평형의 단지가 많습니다. 단지 규모를 제법 갖추고 세대수가 많은 연립형태의 빌라가 유리합니다. 개인업자가 날림으로 지은 것보다 기왕이면 지명도 있는 업체가 지은 주택이 훨씬 낫습니다.

다세대·연립 경매투자의 핵심은 최대한 취득원가를 낮추는데 있습니다. 환금성이 떨어지는 주거시설이므로 특별한 호재가 없다면 최소 1~2회 유찰해 가격 거품이 빠진 물건을 골라야 합니다. 연립주택은 일정 규모의 단지가 형성돼 있는지도 살펴야 합니다. 나 홀로 빌라거나 세대수가 작으면 주거환경이 열악해 환금성 면에서 불리합니다.

대지지분은 빌라 경매에서 눈 여겨 봐야할 체크 항목입니다. 대지지분이 넓으면 재건축시 인근 주택들과 연합해 미니 재건축사업을 벌여 집을 넓혀 지을 가능성이 높습니다. 서울 수도권은 지은 지 20년 이상 된 노후 빌라들이 많아 유망 투자대상으로 삼을 만합니다. 주차여건과 내부 공간 등을 살핀 후 투자해야 하는데, 대체로 소형 빌라는 주차시설이 부족해 이웃 주민과 분쟁여지가 높습니다. 주차공간이 최소 가구당 1대 정도 확보한 빌라가 유리합니다.

빌라의 내부공간은 입찰일 1주일 전 경매법원 민사신청과에 비치된 감정평가서나 경매정보 사이트에서 확인할 수 있습니다.

내부공사 마감재와 난방 등도 꼼꼼히 살펴야 하며, 현장답사 시 일조량 여부도 확인해야 합니다. 대체로 소형 빌라 단지일수록 동과 동 사이 간격이 비좁아 일조량이 부족하고 사생활 침해의 소지가 큽니다다. 주택의 방향은 남향이나 동향집을 고르는 게 좋습니다.

잘 알았습니다!!