돈깨비 방망이

전세냐 월세냐, 그것이 문제로다!

A씨는 결혼 5년차 직장인으로 보증금 1억 원짜리 전세살이를 시작했으며 2년마다 전세금이 올라 지금은 1억 5,000만원 전셋집에 살고 있다. 이들 부부는 맞벌이로 열심히 돈을 모아도 오르는 전세금을 충당하지 못해 3,000만원의 빚까지 지고 있는 실정이다. 집을 사자니 돈은 턱없이 모자라고 오르는 전세금 충당하느라 재테크는 커녕 생활의 여유마저도 없어 매우 고달픈 처지에 빠져있다.

전세살이에 넌덜이 난 P씨는 내 집 마련이 소원이다. 그러나 아무리 돈을 모아도 집값에는 터무니없이 모자라 대출을 많이 받아야 하는데 이자까지 내면서 집을 사야 하는지 고민이 많다. 집값이 더 떨어질 것 같기 때문에 무리해서 집을 사는 건 위험하다는 생각을 갖고 있다. 그렇다고 마냥 전세살이를 계속 할 수도 없고 노후준비도 해야 하는데 뾰족한 방법이 없어서 이러지도 저러지도 못하고 주름살만 늘어간다.

전세난이 심화되어 전세금이 가파르게 상승하는 이유는 근본적으로 수요에 비해 공급이 절대적으로 부족하기 때문이다. 집주인은 전세를 줘도 이자수입이 너무 적으므로 월세로 전환하려 하는데, 임차인들은 월세로 살면 생돈이 나간다고 생각해 여전히 전세를 선호하기 때문이다.

집값이 계속 오를 때는 전세를 끼고 주택을 구입해도 시세차익을 볼 수 있어 수지가 맞는 장사였다. 하지만 집값이 안정기로 접어든 요즘에는 은행이자가 아주 낮기 때문에 전세는 집주인에게 불리하다. 전세 끼고 구입한 주택을 팔려 해도 매도가 잘 되지 않기 때문에 일단 월세로 전환해서 매도하려는 사람들이 많다. 월세 물건은 비교적 많은데 전세물건이 절대적으로 부족하기 때문에 월세에 비해 전세금이 비싼 것은 바로 이런 이유 때문이다. 게다가 서울의 경우엔 강남재건축 이주수요까지 겹쳐서 향후 20년간 전세난은 더욱 심화될 것은 뻔한 일이다.

정부는 전세난을 전세 세입자의 주택구입 유도와 주택공급 증가로 해결한다는 생각인데 이는 실제로는 별 실효성이 없을 것이다. 전세 세입자가 집을 사지 않는 이유는 돈도 부족하지만 집값이 더 떨어질 것으로 예상하기에 굳이 빚을 내면서까지 집을 살 필요는 없다고 생각하기 때문이다. 집 사는 데 그간 모은 전 재산을 묻게 되면 재테크를 할 여유자금이 없기 때문에 미래는 불투명할 수밖에 없다.

주택공급을 늘린다고 해서 전세난이 줄어드는 것은 아니라고 본다. 투자 목적으로 전세 끼고 집을 사려는 사람들이 점점 줄어들고 있기 때문이다. 투자 목적으로 집을 사는 사람도 요즘엔 월세를 주려고 하기 때문에 전세 매물은 점점 더 감소할 수 밖에 없다.

전세난을 잡으려면 정부와 지자체들이 저렴한 임대주택을 많이 공급해야 한다. 그래야 서민들이 전세 부담에서 벗어날 수 있고 전세금 상승도 억제할 수 있는 것이다. 그러나 임대주택 공급은 재원 마련도 어렵고 상당한 시일이 소요되므로 효과를 보려면 상당한 세월이 흘러야 한다.

전세난으로 인해 2년마다 계약을 갱신해야 할 때면 서민들의 주름살은 더욱 깊어진다. 아무리 돈을 아끼고 모아도 오르는 전세금을 감당할 수 없어서 전세자금 대출을 더 받거나 어쩔 수 없이 서울 외곽으로 떠나는 전세난민들이 늘어나고 있다. 이렇게 몇 번 이사 가다보면 전세살이가 지긋지긋해 눈 딱 감고 대출 받아 집을 장만하자는 마음이 하루에도 몇 번씩 들곤 한다.

하지만 대출 받아 집을 사거나 그냥 전세로 살거나 다 좋은 방법은 아닌 것 같다. 대출 받아 집을 사면 빚 갚느라 허덕여야 하고 그냥 전세로 살면 생돈이 나가지 않는 것처럼 보이나 실상은 상당한 기회비용을 지불해야 한다. 

2년 후 재계약할 때 주인이 전세금을 올려달라고 하는 것은 화폐가치가 떨어졌기 때문이지 주택의 가치가 상승한 것은 아니다. 즉 세입자가 올려준 전세금만큼 내 돈의 가치는 떨어졌다는 뜻이다. 버스 요금이 500원 하던 시절도 있는데 1,100원으로 올랐다면 버스의 가치가 상승한 것이 아니고 돈의 가치가 떨어진 것과 같은 이치다. 게다가 전세로 살면 재테크할 종자돈을 묵혀두고 있는 것이니 돈을 아끼고 모으는 것 외엔 재테크할 방법이 전혀 없게 된다. 이래저래 악순환의 연속일 수밖에 없는 것이다.

전세로 살고 있는 분들은 지금보다 더 나은 삶을 위해서 지금이라도 고통스런 변화를 모색해야 한다. 전세의 월세로의 전환 추세도 대비하고 재테크할 수 있는 종자돈을 마련하기 위해서라도 월세로 전환하는 용기가 필요하다. 월세로 살게 되면 ‘생돈’이 나가는 것처럼 보이지만 실상은 보증금을 줄이게 되고 그 여유자금으로 재테크를 통해 더 큰 이익을 창출할 수 있는 기회가 생길 수도 있는 것이다. 집값이 안정된 선진국에 전세제도가 없는 것은 바로 이러한 이유 때문이다.

어떤 얼빠진 자칭 부동산전문가는 ‘전세야 말로 우리나라에만 있는 좋은 제도다’라는 궤변을 늘어놓는가 하면 정부는 정부대로 전세난을 연착륙시킨다고 전세자금 대출을 시행해 전세가 월세로 전환되는 자연스런 흐름을 막고 있다. 전세를 유지하게 되면 목돈이 생산성없이 묶이게 되어 경제의 선순환에 상당한 악재로 작용하게 되고, 오르는 전세금을 마련하느라 허리가 휘는 서민들만 늘어나게 된다. 

정부가 대출 특혜까지 정책적으로 시행하며 전세제도를 유지시키려는 이유가 현재 전세금에 빚을 좀 내서 무리하게라도 내 집을 마련하라고 유혹하여 정부, 은행, 건설회사가 합작으로 서민들에게 집을 팔아먹을 수 있는 여지가 있기 때문은 아닐까?

전세로 살게 되면 당신에게 밝은 미래는 절대 보장되지 않는다. 전세가 좋은 제도이고 내 돈이 고스란히 보관된다고 생각하는 것은 착각이다. 부동산 경기가 안정되면 전세는 서서히 사라지고 월세제도가 정착되게 될 것이다. 지금이라도 전세의 맹신에서 벗어나 월세를 받아들이고 남는 돈을 슬기롭게 투자할 수 있는 재테크 지혜를 가져야 할 것이다.

강남 부자들 호텔 사랑은 `절세` 때문

상속·증여세 기준시가로 산정…오피스텔보다 훨씬 적어
관광호텔 지정땐 가업상속 공제도 

최근 수익형 부동산 투자를 원하는 강남 부자들이 상가·오피스텔 일변도에서 벗어나 호텔로 시야를 넓히고 있다. 환금성이 뛰어날 뿐만 아니라 상속에도 유리하다는 판단 때문이다.

분양형 호텔의 경우 투자자들에게 객실을 분양한 후 수입금을 매달 지급하기 때문에 상가에 비하면 투자금이 소액이어서 투자 실패에 따른 리스크가 작은 편이다. 오피스텔과 달리 중개수수료나 유지·보수료 등 별다른 부대비용이 필요 없는 데다가 공실 우려도 작다. 10%의 부가세는 호텔에서 별도로 지급해주기 때문에 호텔 객실 보유와 수익에 따른 소득세만 부담하면 된다. '제2의 월급통장' 또는 '공무원 연금' 같다는 평가가 나오는 이유다. 좀 더 여유가 있는 부자들은 분양형 호텔 투자에 그치지 않고 아예 관광호텔 경영권을 사들이고 있다. 사업 리스크를 짊어지면서까지 관광호텔 소유에 나서는 것은 상속·증여 때 유리하기 때문이다. 거래가 활발하게 이뤄지는 오피스텔이나 아파트와 달리 관광호텔은 시가를 정확히 알기 어렵다. 이 때문에 관광호텔은 개별공시지가 등 기준시가를 기준으로 상속·증여 재산가액이 정해진다.....

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강남 부자들 호텔 사랑은 `절세` 때문

최근 수익형 부동산 투자를 원하는 강남 부자들이 상가·오피스텔 일변도에서 벗어나 호텔로 시야를 넓히고 있다. 환금성이 뛰어날 뿐만 아니라 상속에도 유리하다는 판단 때문이다. 분양형 호텔의 경우 투자자들에게 객실을 분양한 후 수

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초저금리시대의 전략적 부동산 투자!

최근 계속되는 초저금리 상황에서 부동산시장의 가장 큰 특징은 주거용(시세차익용)부동산과 수익성부동산(임대수입용)에 동시에 자금이 몰리고 있다는 것이라고 할 수 있다.

과거 사례를 보면 주택시장이 침체되거나 정부규제가 들어가면 수익성부동산시장은 풍선처럼 부풀어 오르고, 반대로 주택시장이 활황장세를 보이면 수익성부동산시장이 상대적으로 침체되는 현상이 일반적이었으나 이제는 이런 현상이 어느 정도 줄어들었거나 거의 사라진 모습들을 보이고 있다.

정기예금금리가 1%대 중반이면 고금리로 인식될 정도이고 

이제는 0%대 예금도 출시되고 있는 초저금리시대가 도래했다. 상황이 이렇다보니 초저금리에 지친 많은 사람들이 수익성부동산에 너도나도 몰리고 있고, 일부 자칭 부동산전문가들은 초저금리시대에 아파트는 끝났다며, 수익성부동산에만 돈을 묻어두라는 권유나 컨설팅을 하는 경우도 생겨나고 있다.

그러나 시세차익을 포기하고 거의 모든 가용자금을 수익성부동산에 올인하는 투자전략은 위험천만한 일이어서 주의가 요망된다. 또한 반대로 수익성부동산을 모두 던지고 아파트 등 주거용부동산에만 투자하라고 하는 조언도 위험성은 매한가지다.

현명한 투자자들은  한쪽으로 과도하게 치우친 조언들을 피하고 슬기롭게 주거용부동산과 수익성부동산에 적절한 배분을 통해 포트폴리오 분산투자 등을 하면서 시세차익과 임대수입을 동시에 누리는 경우를 주변에서도 많이 볼 수 있고 본인도 실무상에서 실제로 많이 접하고 있다.

본인 역시 상담시 연령에 따른 포트폴리오 배분을 권하고 있다. 연령대가 30대라면 주거용부동산과 수익형부동산의 비중을 7:3으로, 40대라면 6:4로, 50대라면 5:5, 60대라면 4:6으로 70대라면 3:7의 비율정도로 분산투자할 것을 권하는 식이다.

모 경제연구원 자료에 따르면 2020년에 1인당 국민소득이 4만 불에 도달할 것이라는 보고서도 나온바있지만 국내 경제상승률이 꾸준하고 가계부채 약1천조 대비 금융자산비중이 2천500조로 금융자산비중이 가계 부채보다 훨씬 높은 상황에서 가계 부채만을 가지고 나라가 당장 어떻게 될 것처럼 필요 이상으로 비관적인 생각들을 하는 사람들도 있기는 하지만, 국내경제여건상 부동산투자접근법은 주거용부동산(시세차익용)을 전면적으로 외면하고 오직 임대수익률에만 초점을 맞춰 수익형에 올인하는 그러한 투자접근은 상당히 위험하다고 할 수있다.

수익성부동산에 투자한다고 하여 모두 다 높은 수익률을 거두는 것도 아니고 아파트나 청약 등을 통한 내집마련과 전세나 월세를 끼고 하는 투자접근 등으로 시세차익을 수천에서 억 단위로 보고 있거나  볼 수있는 지역들도 적지 않고 실제로 이러한 투자법으로 성공하는 경우가 많은데, 아파트는 이제 끝났으니 수익성부동산에만 투자하라는 접근방법은 근보적으로 중요한 포인트를 놓치는 것과 다를 바 없어 신중하게 결정해야  한다. 또한 저금리라고 하여 은행에서 돈을 빌려서 무리하게 수익성부동산투자에 나서는 묻지마투자보다 더 위험한일은 없다.

심사숙고...

초 저금리 시대여서 부동산시장에 돈이 몰리고 있는 것은 사실이지만 묻지마 투자보다는 현명한 투자 전략으로 리스크를 줄여야 한다. 어느 한쪽(시세차익, 임대수입)을 포기함으로써 발생하는 위험을 줄이기 위해서라도, 부동산에 투자할 때 가용자금과 연령에 맞게 주거용(시세차익용)과 수익성부동산(임대수입)을 적절한 비중으로 분산투자하는 것이 유리한 전략이라고 할 수있다.