돈깨비 방망이

부동산거래사고와 시장불안에 대한 대책은 없는가?

요즈음 부동산관련 언론보도는 온통 집값급등에 따른 규제정책이 무엇일까(?)에 대해서 갑론을박하나 규제내용에 대해서는 모두가 걱정과 불안으로 염려하고 있다.

10월초 강남 3구의 재건축 아파트값이 3.3㎡당 4천12만원으로 사상 처음으로 4천만원대에 진입하면서 역대 최고치를 기록했던 2006년의 3천635만원에 비해서도 3.3㎡당 377만원이나 높은 것이라고 한다. 엄청나게 상승하여 큰일 난 느낌으로 전하고 있다. 그러나 다음 <표 1>은 강남재건축의 상징인 강남구 대치동 은마아파트 매매시세(84.43㎡)에 대한 변동추이를 나타낸 것이다. 최근 7년간 변동 폭은 3천만 원 상승(상위평균기준 2009년 9월 125천만 원, 2016년9월128천만 원)이다. 금리나 다른 투자 수익률과 비교하여 보면 폭락한 것이다.

<표 1> 최근7년간 은마아파트 (84.43㎡) 매매시세 변동추이

통상적으로 헌집을 부수고 새집을 짓거나 논․밭을 갈아엎고 그 위에 집을 지면 당연히 가격이 상승한다. 아파트는 물론이고 단독주택과 점포주택도 마찬가지다. 이러한 특수한 상황의 것을 놓고 집값 급등에 따른 규제책만을 논하는 것은 상당히 위험한 일이다. 시장불안이 더 증폭 될 뿐이다.

마찬가지로, 부동산거래사고도 중개인(개업공인중개사나 소속공인중개사)들에 의한 불법과 탈법으로 보는 사회적 인식이 강하다. 그러나 부동산거래에서 이루어지는 부동산 등기는 공신력을 인정받지 못하고 있다. 1년에 177.8만 건 이상이나 되는 부동산거래에서 등기만 믿고 거래했다가 실제 권리자가 나타날 경우나 국세체납 등을 알 수 없을 경우 부동산거래 상대방인 매수자나 세입자와 같은 서민들에게 큰 재산상의 피해를 입을 수 밖에 없는 구조적인 문제가 더 크다.

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대검찰청 ’08~’12 범죄분석 자료에 의하면 부동산 사기범죄는 1만 8천 건에 달하다고 한다. 우리 국민들이 보유하고 있는 자산총액 중 부동산이 차지하는 비율이 전체 자산 중 68.2%(2015년 기준, 23,345만원)로 매년 그 비중이 상승하고 있다. 따라서 부동산 거래사고는 전 보유자산에 대한 사고로 이어져 가정경제의 몰락은 물론 가계부채로 이어져 우리 경제에 미치는 파급효과 또한 매우 막대할 것으로 볼 수 있다.

이에 국토교통부가 부동산거래 중 알선을 통하여 중개가 완성된 때에 작성하는 거래계약서를 서초구 시범 실시 후 서울 전역으로 확대한 ‘부동산 전자계약’으로 처리토록 시스템을 가동하고 있다, 부동산 전자계약은 ‘종이로 작성하던 부동산거래계약서를 컴퓨터, 태블릿PC, 스마트폰 등 전자기기를 사용하여 작성하는 것’으로 부동산 거래계약의 불완전성과 무자격, 무등록 위법중개행위 등을 근본적으로 차단하여 중개의 투명성과 안정성 등을 확보하고 임차인에게는 ‘확정일자 자동부여’와 함께 ‘검증된 공인중개사’인지를 확인 할 수 있도록 하고 있다. 나아가 중개인(개업 및 소속공인중개사)에게는 ‘표준 계약서 및 중개대상물 확인․설명서 제공, 보관의무 면제’와 ‘부동산거래신고 자동화 및 신고필증 자동 발급’ 등과 같은 업무의 편리성과 경제성 등 중개업무 효율화를 위한 ‘부동산 안전거래 종합지원서비스’라고 볼 수 있다. 나아가 전자등기제도와 금융기관 및 부동산 권리보험과 연계토록 하여 거래 및 금융비용을 줄이고, 부동산거래에서 불예측한 사고로 피해가 발생 할 경우 보상해주도록 하여 중개인과 소비자보호에 획기적인 제도변화라고 볼 수 있다.

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여기에 덧 붙여 대법원도 내년부터 부동산 등기 제도를 58년 만에 사용자 중심으로 대폭 바꾸는 ‘부동산 등기선진화 방안’을 도입한다고 한다. 부동산 등기부등본을 한 장(권리종합정보)으로 줄이면서 부동산 거래에 필요한 정보를 관련기관에서 각각 확인하는 수고를 덜어줄 예정이다. 이러한 일련의 시스템은 부동산등기에 공신력을 부여하기 위한 기반조성의 일환이라고 보며 우리나라 부동산 등기제도의 선진화이자 부동산거래사고 불안에서 소비자를 보호하는 차원에서도 꼭 필요한 실천이라고 본다.

그러나 현재의 법과 제도 하에서 부동산거래는 제반 정보나 관련 지식 등에서 소유자에게 편중된 비대칭성과 공신력 없는 부동산 등기부 등으로 인하여 거래 상대방인 임차인이나 수요자가 부동산 매물관련 정보와 이에 대한 정부의 규제 및 지원 정책 등을 얻기 위해서는 여러 기관을 방문하여 중복된 서류의 발급과 조사 및 분석 등이 필요하다. 특히 맞벌이 부부나 야간이나 주말까지 일하는 청년이나 취약계층 등에게는 바쁜 일상으로 인하여 전문가의 도움이 절대적으로 필요하다고 본다. 더욱이 검증된 매물정보서비스가 제공 되고 있지 않기 때문에 허위매물, 이중거래, 사기거래, 무권대리 등으로 악용 될 수 있는 불안전한 매물정보서비스를 이용하는 국민들은 이로 인한 경제적, 시간적, 정신적 피해를 당할 처지에 놓여 있다. 이에 국민들은 주거의 편리성과 교통 환경 등 제반 조건 등에서 별 차이가 없는 중고주택보다는 거래에서 보다 안전한 신규분양주택을 선호하고 있어 가격뿐만 아니라 거래에서도 과열양상을 보이고 있는 것도 이러한 불안 염려를 반영한 것이라고 생각된다.

따라서 안전한 부동산거래를 위해서는 부동산거래 및 알선 전문가인 착한 공인중개사의 도움과 부동산 전자계약과 연계된 전자등기, 금융기관, 부동산 권리보험을 활용하는 것이 절대 필요하다고 본다. 공인중개사법에서는 중개가 완성되면 소유자와 상대방인 거래당사자에게 ‘(전자)거래계약서’의 작성과 ‘중개대상물 확인․설명서’를 의무적으로 작성하여 교부하도록 강제하고 있다. 다만, 중개가 완성되기 전에는 중개대상물에 대하여 관련 공적장부와 기타자료를 토대로 성실하고 정확하게 세세한 설명을 하도록 규정하고 있으나, 중요한 것은 부동산거래에 있어서 중개 의뢰하는 소유자와 상대방인 수요자 또는 임차인은 중개인과 ‘일반중개(의뢰)계약서’를 작성하여야 하지만 이는 권장사항으로써 잘 지켜지지 않고 있다. 그러나 잘 생각해보면 큰돈이 오고가는 가계자산 대부분인 부동산에 대한 (중개)거래의뢰를 중개(의뢰)계약서 없이 알아서 해주기를 바란다면 과연 원하는 결과가 나올 수 있을 까? 걱정이 된다.

중개(의뢰)계약은 의뢰인의 목표(Want, Desire)를 정하는 ‘기본적사항의 확정’이며, 부동산거래를 안전하고 효율적으로 달성하기 위하여 전문가와 만나는 중요한 접점인 것이다. 예를 들 면 투자(매수)를 원하는 중개의뢰인의 경우 단순히 매월 5%의 임대수익이 나오는 수익용 부동산의 매물을 원하는 경우, 중개의뢰인의 현재소득 크기에 따라서 최저 6.6%에서 최고 41.8%(지방소득세 포함)까지의 종합소득세를 납부하고 있다. 따라서 투자(매수)하고자 하는 수익용부동산의 수익률은 투자자의 소득크기에 해당하는 세금비율만큼 줄어들게 되어 결국 투자수익이 작아져 실익이 없게 된다. 중개의뢰계약은 이처럼 부동산투자(매수)를 원하는 중개의뢰인의 소득상태와 재무상태 등을 분석하여 고수익자들에게는 수익용부동산보다는 무수익이나 저수익부동산을 저가로 알선, 중개거래를 완성한다면 절세와 동시에 자본이득까지 얻을 수 있게 한다. 반대로 저소득이나 생애최초, 사회초년생들에게는 이와 관련된 정부의 다양한 주거복지관련 지원제도를 활용한 맞춤서비스를 실시하여 거래의 안전과 주거안정에 큰 기여를 하게 된다.

따라서 중개(의뢰)계약은 당사자 간 거래계약서를 작성하는 이상의 의미를 갖는다. 즉, 중개의뢰인은 물론 거래 당사자의 전반적인 경제적, 사회적조건을 분석하여 효과적으로 부동산 거래를 실현하려는 핵심적인 첫 단추이자 전문가에 의한 중요한 종합부동산 서비스 활동이라고 볼 수 있다.

부동산거래사고와 시장불안은 법과 제도보다는 거래당사자와 중개 및 등기에 관계하는 사람들 간의 성실한 책임과 의무를 통하여 많은 부분을 해결될 수 있다고 본다. 특히 부동산에 대한 가계자산 편중현상과 폭등하고 있는 가계부채에 대한 적절한 관리 차원에서도 중개의뢰계약서 작성과 부동산 전자계약(서) 및 이와 관련한 연계 서비스의 활용과 같은 부동산 거래의 선진화를 적극적으로 수용․실천한다면 훨씬 나아 질 것으로 본다.

장계영

전국대학교부동산교육협의회 회장