돈깨비 방망이

 일산~삼성(37.4km) 구간 GTX 민자 사업은 현재 타당성 분석을 끝내고 2018년 말 착공이 이루어질 수 있도록 진행 중에 있다. 국토교통부는 내년 중순 민자 사업자를 선정한 뒤 실시설계를 거쳐 노선과 역사 위치 등을 확정한다는 계획이다. 예정대로 개통이 된다면 킨텍스에서 서울 삼성역까지 17분이면 도달할 수 있기 때문에 강남과의 접근성이 매우 좋아져 큰 호재로 평가받고 있다.

다주택자가 아무리 집을 내놓는다고 하더라도, 그리고 이로 인해 매가가 일정부분 조정된다 하더라도 수요자들이 섣불리 주택을 매매할 수 없는 이유는 바로 ‘대출’ 때문이다. 여기서 전제할 것은 실수요자들이 주택을 매매할 때 구매 여력이 얼마나 되는가, 어떻게 자금을 확보하는가 하는 부분이다. 그런데 일반적으로 집을 살 때 모아둔 현금으로 집값의 전부를 내는 경우는 거의 없다.

대부분 주택을 담보로 대출을 끼고 사면서 이를 갚아나가는 것이 우리네 인생 아니었던가. 이런 풍토가 바뀔 수 있을 만큼 주택 가격이 조정된 적은 한 번도 없었고 오히려 대출 없이 월급만으로 집을 사는 것은 더 이상 불가능할 만큼 집값이 올랐다. 그런데 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 등으로 구분된 곳에서는 대출 한도가 현격히 줄어들었을 뿐 아니라 금리 인상이 가시화된 상황에서 집을 사기란 쉽지 않다. 또 정부가 집값을 안정시키겠다고 대책을 계속 내놓는데 심리적으로도 매입을 결정하는 것이 어려울 수밖에 없다. 그러니 현장에서는 거래절벽이 계속되고 있는 것이다.

결국 실수요자들은 전세를 선택하거나, 조건이 될 경우 보금자리론이나 디딤돌 대출 등을 최대한 활용해 보려고 노력할 것이다. 앞서 언급했듯이 주택 거래에서 대출가능여부는 매우 중요한 요소인데 주택담보대출이 줄어든 반면, 전세자금대출에 대한 규제는 없어 전세를 구하는 쪽으로 방향을 잡을 수 있는 것이다. 또 아직 보금자리론이나 디딤돌대출은 6억 혹은 5억 미만의 집을 살 경우 최대 집값의 70%까지 대출이 되므로 실수요자들은 이를 주목해야 할 것이다.

그렇다면 내 집 마련을 준비하고 있었던 사람들은 어떻게 해야 할까?

정부의 정책에 역행해 행동할 필요는 없다. 부동산 시장은 분명히 일정한 사이클로 움직이기 때문이다. 실수요자 역시 자신이 살 집의 집값이 오르기를 바랄 것이다. 정부와 다주택자들이 줄다리기를 하고 있는 시점에서 내 집 마련 시점에 대한 타이밍은 늘 모니터링을 해야 한다.

특히 내년 4월 이전에 중과세를 피하기 위해 매물이 나올 가능성이 있고, 일부 지역에 매물이 쌓이다 보면 급매가 나올 수도 있다. 서울 지역의 경우 수도권과 달리 내년 상반기에도 공급물량이 많지 않아 가격이 지속적으로 급락할 여건이 성숙되지 않았기 때문에 ‘급매’를 노리는 전략은 유효하다고 본다.

또한 전세가가 올라가는 곳을 계속 모니터링할 필요도 있다. 전세가가 탄탄히 받쳐주고 있는 곳은 일반적으로 사람들이 많이 선호하는 곳이다. 집을 사라는 시그널을 정부가 주지 않는 이상 매매를 포기하고 전세로 눌러 앉는 수요자가 증가할 것이고, 전세 물건이 많지 않는 상황에서 전세수요 증가는 전세가격 상승으로 이어질 것이다. 전세가가 계속 상승하면 전세가격과 매매가격의 차이가 적은 지역의 경우 매매가격이 동반해서 올라갈 수 밖에 없다. 이와 더불어 소형 주택에 대한 수요는 꾸준히 있을 것이므로 5억 미만의 물건에 대해서는 주목할 필요가 있다. 특히 공급물량이 없는 곳이라면 좀더 적극적으로 조사할 필요가 있다.

한 가지 더 조언을 하자면, 공매에 대한 공부가 필요한 시점이라고 생각된다. 이번 10.24 대책을 보면 담보물 매각이 필요한 경우 연체차주의 주택을 캠코에 위탁한다고 한다. 물건이 많지 않았던 공매 시장에 주택 물건이 유입될 가능성이 커진 것이다. 아직 낙찰가가 경매에 비해 높지 않은 공매 시장을 선점하면 그만큼 수익이 될 수 있다. 따라서 공매에 대한 준비도 병행될 필요가 있다.

정부는 다각도로 부동산 시장을 견제하고 있다.

독불장군처럼 무턱대고 정부 정책에 반해서도 안되지만 그렇다고 손을 놓고만 있을 순 없다. 역시 다방면으로 돌파구를 찾는 노력이 필요한 시점이다. 정부 정책을 활용하면서 날개를 달 수 있는 방법을 고민하는 시기이다. 고민하는 자에게 기회는 언제나 열려있을 것이다.

출처 : 

오은석

북극성 부동산 재테크 대표