돈깨비 방망이

묵시적 갱신 ... 제대로 알고 있나요?

주택임대차계약의 경우 세입자는 주택임대차보호법에 따라 계약체결 이후 2년간은 법적으로 보호를 받게됩니다. 2년 이후 계약을 해지하려면 임대인은 임대차기간 6개월전부터 1개월전까지 갱신거절의 통지(서면 또는 문자)를 해야 합니다. 

만일 갱신거절의 통지가 없다면 임대차계약은 동일한 조건으로 갱신된 것으로 간주하는데 이를 묵시적갱신이라고 합니다. 

1. 묵시적 갱신 시 해지 통지 후 임차인이 거주하다가 이사를 하는 경우 월세 지급의무

Q : 묵시적 갱신의 효력에서 암차인이 해지통지를 하면 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 경과하면 효력이 발생한다. 따라서 임대인이 계약해지 통지 받은 날로부터 임차인이 1개월 거주하다가 이사를 한다면 나머지 2개월에 대한 월세를 임대인에게 지불해야 된다는 해석이 맞는지요?

A : 주택임대차보호법 제6조의2 묵시적 갱신의 경우 계약의 해지 제2항은 “제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다”고 되어 있습니다.

여기서 “3개월이 지나면(해지의) 효력이 발생”하므로 반대로 3개월이 지나기 전에는 해지의 효력이 발생하지 않아 임대차가 여전히 존속중인 상태이므로 월세를 지불하는 것이 맞습니다.

2. 묵시적 갱신 후 해지통지의 효력발생 시기

Q : 묵시적 갱신이 되었다면 기간이 정함이 없는 계약이 되니까 임대인이 일방적으로 계약해지 의사를 전달하고 6개월이 지나면 계약해지 효력이 발생하는지요?

A : 묵시적 갱신이 된 경우 민법상 기간의 정함이 없는 임대차가 되는 것은 맞습니다. 그러나 주택임대차보호법에 의하여 주택의 경우 임차인은 2년의 임차기간을 보장받을 수 있습니다. 따라서 임대인은 계약을 일방적으로 해지할 수 없습니다. (주택임대차보호법 제6조제2항)

한편, 임차인은 2년 이내라 하더라도 언제든지 계약해지를 통지할 수 있고 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다. (주택임대차보호법제6조의2)

3. 묵시적 갱신을 반복하여 주장 가능 여부

Q : 묵시적 갱신으로 2년을 더 살고 또 다시 묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 다시 2년을  주장하여 거주할 수 있는지요?

A : 묵시적 갱신이 계속적으로 2회 이상 된 경우에도 효력은 동일하며 임차인은 임대인에 대하여 2년간의 임차기간을 주장할 수 있습니다. 또한 임차인은 묵시적 갱신이 된 2년 기간 중 언제든지 계약해지를 통지할 수 있고 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다.

(주택임대차보호법 제6조2 묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)