돈깨비 방망이

아버지와 아들 간에도 부동산 매매가 가능할까?

결론은 가능하다! 그러나 조심하지 않으면 세금폭탄을 맞을 수 있다. 세법에서는 가족 등 특수 관계자 간의 부동산 거래에 대해 여러 가지 규제를 하고 있다. 가족 간 부동산 거래 시에 주의할 점에 대해서 알아보자.

증여추정에 대비할 것!

세법상 배우자 또는 직계존비속과 매매거래를 하는 경우에는 증여로 추정한다.

증여추정이란 만약 납세자가 매매거래임을 입증하지 못하면 증여로 보겠다는 것이다.

따라서 가족 간의 부동산 매매 시에 증여세를 물지 않기 위해서는 실제로 매매거래임을 입증할 수 있는 증빙을 잘 구비해둬야 한다. 매매대금은 계좌이체를 이용해 금융거래내역을 반드시 남기고, 표준매매계약서를 이용하고, 매수대금에 대한 소득증빙서류를 준비해야 한다.

그럼 예를 들어 아버지가 아들에게 시세 10억 원짜리 아파트를 5억 원에 판 경우에 증빙만 잘 준비하면 아무런 문제가 없을까? 물론 아니다. 세법에서는 특수 관계자 간의 거래는 여러 가지 방법으로 규제하고 있다.

양도소득세는 시가로 계산

특수관계자간에 정상가액을 벗어난 금액으로 거래하면 시가로 양도소득세를 과세한다. 여기서 정상가액이란 시가±5%내의 금액을 말한다. (시가의 5%가 3억 원을 넘으면 ±3억 원을 한도로 한다) 위 사례에서 가족 간에 시세 10억 원의 아파트를 ±5%이내인 9.5억~10.5억 원에 거래하면 괜찮지만 5억 원에 거래하면 시가인 10억 원으로 아버지의 양도소득세가 과세된다.

정상가액을 벗어나면 증여세 과세

특수 관계자 간에 정상가액을 벗어난 금액으로 거래하는 경우에는 이익을 본 사람에게 정상가액과 거래가액의 차이에 대해 증여세를 과세한다. 증여세법 상 정상가액은 소득세법과 다르게 시가±30%내의 금액을 말한다.(시가의 30%가 3억 원을 넘으면 ±3억 원을 한도로 함) 위 사례에서 가족 간에 시세 10억 원짜리 아파트를 ±30%이내인 7억 원~13억 원에 거래하면 괜찮지만, 5억 원에 거래하면 정상가액을 벗어난 2억 원(7억 원-5억 원)에 대해 아들에게 증여세를 계산하는 것이다.

무상임대도 증여세 과세

가족 간 부동산 무상임대의 경우에도 증여세가 과세될 수 있다. 부동산 무상사용에 따른 이익을 산출해 5년간 이익 합계액이 1000만 원 이상인 경우에는 증여세를 과세하고, 임대료를 시가보다 ±30%이상 적거나 많이 준 경우에도 증여세를 내야한다.

증여 후 5년 내 매도시 이월과세 적용

배우자나 직계존비속에게 증여받은 부동산을 5년 이내에 양도할 경우에는 증여자의 취득가액을 기준으로 양도세를 계산한다. 예를 들어 10년 전 남편이 1억 원에 산 아파트가 6억 원이 된 경우에 아내에게 증여하면 부부간에 6억 원까지는 증여세가 없다.

그리고 증여 후 5년이 지나 아내가 7억 원에 팔면 차액인 1억 원에 대해서만 양도소득세를 내게 되어 절세효과가 있다. 그러나 증여받은 지 5년 내에 팔게 되면 이월과세 규정이 적용되어 남편이 취득했던 1억 원을 취득가액으로 보아 차액인 6억 원에 대해 양도소득세를 물게 된다. 가족 간 증여를 이용해 양도소득세를 줄이는 것을 막기 위한 규정이다.

잘 쓰면 유용한 가족 간 부동산 거래!

반드시 세금문제를 꼼꼼히 체크한 뒤에 거래해야 세금폭탄을 피할 수 있다.

이승현

(現) 진진세무회계사무소 대표

(現) 부동산절세연구소 소장

(前) 삼일회계법인 Deal본부 근무