돈깨비 방망이

은행대출로 중도금 잔금을 지불하는 경우, 계약비법

 부동산을 거래함에 있어서 해당 부동산을 담보로 대출을 받아야만 

중도금과 잔금을 치룰 수 있는 상황이 종종 일어납니다.

최근에 벌어진 안타까운 사연을 하나 소개합니다. 

“갑”은 확정수익을 10%나 준다고 하여 

수익형 호텔을 분양받기로 하고 시행사와 분양계약을 체결하였습니다.

당시 “갑”은 시행사에게 중도금 대출이 되지 않으면 

자신은 이를 납부할 능력이 되지 않는다고 이야기를 하자, 

시행사에서는 중도금을 무이자로 대출을 알선하겠다고 구두로 약속하였습니다. 

이 약속을 그대로 믿은 “갑”은 2억짜리 수익형 호텔을 분양받고, 

계약금으로 2천만 원을 당일 납부하였습니다.

그런데 그 이후 은행에서 중도금 대출이 안 된다는 연락을 받았습니다. 

그러자 시행사는 돌변하여 자신들은 대출에 대해서는 책임 없으므로, 

중도금을 납부하라고 독촉하고, 

만일 납부하지 않으면 계약금 2,000만원을 몰수하겠다고 통지를 해왔습니다.

참으로 안타까운 일이 벌어진 것이죠. 

섣부른 묻지마 계약이 빚은 참극입니다. 

아마 서류상으로는 시행사 말이 맞을 겁니다. 

왜냐하면 “갑”은 시행사가 중도금을 무이자로 알선한다는 구두 약속을 믿었지만 

이러한 내용이 계약서에 명기되어 있지 않았기 때문이다.

우씨, 우째 이런일이....

이런 일은 실제 부동산 거래에서 비일비재하게 일어납니다. 

대출을 받지 않고 부동산을 사는 서민은 거의 없다고 봐야 하며 

대부분 대출을 끼고 사게 됩니다.

 이런 경우에 바람직한 계약은 어떻게 작성해야 문제가 없는 것일까요?

 그리 어렵지 않습니다. 

매매계약서에

  "매수인은 은행대출이 되지 않으면 중도금이나 잔금을 지급할 여력이 없으므로, 

반드시 은행대출이 되야 하고, 따라서 매수인의 귀책사유 여부를 불문하고, 

은행대출이 되지 않았을 경우, 

또는 매도인이 약속한대로 은행대출을 알선하지 못하면, 

이 계약은 무효로 하고, 토지와 건물을 원상회복하고, 기 지급한 계약금은 반환한다"

는 내용을 계약서에 특약으로 명기하면 되는 것입니다.

그렇구만......

이런 특약 기재를 상대방이 승인하지 않는 경우에는 

계약서에 도장을 찍기 전에 미리 은행대출이 되는지 철저히 알아보아야 해야 합니다.

그리고 설사 이미 계약을 맺었다고 하더라도 

계약은 「약관규제에 관한 법률」에 따라 

투자자에게 심히 불리한 것은 무효라는 점을 이해해야 합니다. 

따라서 계약서가 투자자에게 심히 불리하다면 소송을 통하여 해결할 수도 있다는 말입니다. 

특히 과도한 위약금을 몰수당했다면 

그 위약금 조항이 무효라고 주장하거나 감액주장도 가능할 것입니다.

이런 간단한 지식하나가 거액의 위약금을 예방할 수도 있으니

계약시에 참조하기 바랍니다.