돈깨비 방망이

다가구와 다세대의 차이, 세금 차이는?

부동산 투자를 처음 접하는 사람들은 

다가구와 다세대의 차이를 잘 모르죠. 

이른바 업계의 전문용어이기 때문입니다. 

다가구와 다세대의 차이를 안다면 

당신은 부동산에 조금은 관심이 있는 사람이고, 

 세금 차이를 안다면 중수 정도는 된다고 하겠습니다.

 다가구와 다세대의 차이

다가구와 다세대의 네이버 검색 상 정의는 이렇습니다.

1. 다가구: 주택으로 쓰이는 층수(지하층 제외)가 3개 층 이하이고, 1개 동의 주택으로 쓰는 바닥면적(지하주차장 면적 제외)의 합계가 660m2 이하이며, 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택을 말한다. 다만, 다가구주택의 층수를 산정함에 있어서 1층 바닥면적의 1/2 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다. 다가구주택은 「건축법」에 의한 용도별 건축물의 종류상 단독주택에 해당한다.

2. 다세대 : 주택건설촉진법에 의한 공동주택의 일종으로 동당 건축 연면적이 660㎡ 이하이고 4층 이하인 주택을 말한다. 한 건물임에도 다수의 세대가 거주할 수 있는 주거공간이 별도로 분리되어 있다. 

따라서 각 세대별로 등기를 별도로 하여 소유나 분양이 가능하다. 

이제 다가구와 다세대의 차이가 뭔지 알았으니 퀴즈를 하나 풀어볼까요?

 아래 건물이 다가구일까요? 다세대일까요?.

 그냥 봐선 다가구인지 다세대인지 모르겠죠?. 

층이 4층이면 다세대 같은데 1층이 주차장인 필로티 구조라 다가구도 가능할 것 같죠?. 

이처럼 다가구와 다세대는 외관으로 봐서는 구분이 잘 안 갑니다. 

건축 쪽을 전공한 사람이 보면 구분이 가능한지 모르겠지만, 적어도 일반인은 구분이 어렵습니다.

 다가구와 다세대의 차이

참고로 어느 부동산투자 도사분은 외관만 봐도 어느 정도는 알아맞힐 수 있다고 하네요. 

다가구 3층 제한은 주택층수만 3층이므로, 1층 상가, 2~4층 주택으로 짓는 다가구 

또는 주택만 3층짜리 다가구가 많고 예쁘게 짓고, 

다세대는 직사각형으로 4층짜리 주택으로 짓는 경우가 많다고 하네요. 

고로 고수들은 딱보면 다가구와 다세대의 차이를 안다고 합니다.

 다가구와 다세대 구분 방법

가장 쉬운 방법은 등기부등본을 떼어보는 것이죠. 

다가구주택은 토지등기부등본과 건물등기부등본 2개로 나뉘어져 있고, 

다세대주택은 아파트처럼 각 호실마다 별도의 등기부등본으로 나뉘어져 있습니다. 

따라서 호실별로 나눠서 팔수 있고, 등기이전이 가능하다. 

이렇게 나눠져 있는 것을 구분등기라고 합니다.

다가구와 다세대의 세금 차이

겉보기엔 거의 비슷한 다가구와 다세대지만 세법상으로는 아주 엄청나게 큰 차이가 있습니다. 

다가구는 전체를 1주택으로 보고, 다세대는 구분 등기된 호실별로 각각을 1주택으로 봅니다. 

단, 다가구는 구분등기 되어 있지 않아야 합니다.

그럼 전체를 1주택으로 본다는 건 세금에 어떤 영향이 있을까요?

현행 세법에서는 1세대 1주택은 양도소득세 비과세 혜택과, 

임대소득세 비과세 혜택이라는 엄청난 혜택을 주고 있습니다. 

물론, 임대소득세 비과세는 기준시가 9억 원 이하인 경우만 해당되나 

시세20~30억짜리 건물도 기준시가 9억 원 안 되는 다가구주택이 많습니다.

다시 말하지만 이건 엄청난 혜택이다! 

부동산 투자자의 로망인 비과세를 하나도 아니고, 

2종 세트로 받을 수 있는 주택이 바로 다가구주택이란 겁니다. 

 A라는 사람이 10억에 건물을 사서 월 5백만 원의 월세를 받다가 20억에 파는 경우를 생각해보죠.

(다른 주택은 없다고 가정하고요)

이게 만약 다세대주택이라면?

보유하는 동안 임대소득 연 6천만 원(5백x12개월)의 월세소득에 대해 종합소득세를 내야합니다. 

다른 소득이 없으면 다행이지만, 급여 등 다른 소득이 있는 경우 타소득과 임대소득을 합산하여 높은 세금을 내야합니다.

 38% 세율구간이라고 치고, 별다른 필요경비가 없다고 가정하면 무려 2천500만원의 세금을 매년 내야합니다. 

또한 매도시에는 양도차익 10억 원에 대해 양도세를 내야합니다. 

10년 이상 보유해서 장기보유특별공제 30%를 받는다 해도 자그마치 2억7천만 원의 양도세를 내야합니다.

그러나 이게 다가구주택이라면?

부부합산 1주택자는 기준시가 9억 원이하 주택인 경우 임대소득이 아무리 많아도 전액 비과세 되며, 

따라서 임대소득세가 없습니다. 

매도시에도 1세대 1주택자로 보기 때문에 9억 원 초과분에 대해서만 과세되고, 

1세대1주택자의 경우 장기보유특별공제는 10년 보유 시 무려 80%를 공제해줍니다. 

따라서 내야할 양도소득세는 2천5백만 원뿐입니다.

결론적으로 10년 보유 가정 시 세금은 다세대 5억2천만 원 vs 다가구 2천5백만 원.

겉보기에는 똑같은 다가구주택과 다세대주택이 세금에서는 엄청난 차이가 발생합니다. 

특히나 건물하나 사서 아래층은 임대주고, 윗층에서 살면서 

임대소득으로 노후를 준비하는 사람들은 이 차이를 명심해야합니다.

월세세액공제, 확정일자자료 등으로 월세소득은 점점 유리알처럼 투명해지고 있습니다. 

그동안 월세소득을 누락해도 안 걸렸다고, 앞으로도 안 걸리리라 생각하는 건 큰 오산입니다.

소득 누락이 아닌 합법적인 절세방법을 통해서 세금폭탄 걱정 없는 투자를 해야 합니다.

다가구와 다세대의 차이

잘 아시겠죠?

빌라 경매, 내 집 마련과 재건축 동시에 

소액 경매물건의 대표격인 빌라의 몸값이 수직상승 중입니다. 

예전에는 비인기 종목이었는데 집값이 뛰고 

도시 곳곳에 재개발과 재건축 개발이 이루어지면서 

소형 다세대․연립주택은 경매시장 최고 인기상품으로 부상했습니다. 

경매 초보자도 접근하기 쉽고 투자금액이 소액이어도 가능하며,

내 집 마련과 재건축을 동시에 노릴 수 있기 때문입니다.

빌라 경매물건은 물량도 풍부하고 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)도 낮은 편입니다. 

매월 전국에서 1000여건의 빌라가 경매에 붙여진답니다. 

그중 중소형 빌라의 비율은 75~78% 수준이랍니다. 

빌라의 낙찰가율은 전국 평균 70~75%이고 서울은 85%를 나타낸답니다. 

입찰 경쟁률(한 경매물건에 대해 입찰에 참여하는 경쟁률)은 

서울과 수도권의 경우 5대 1 내외, 지방은 3대 1 수준이랍니다.

중소형 빌라가 경매시장에서 인기를 끄는 이유는 아파트처럼 간단한 권리분석과 물건분석 때문입니다. 아파트는 치열한 입찰경쟁으로 인해 높은 낙찰가율을 보이는 데 반해 빌라는 낙찰가율이 다소 낮아 값싸게 내 집 마련과 함께 소액투자에 나설 수 있는 장점이 있습니다. 또 도심 노후주택 밀집지역은 향후 재개발·재건축 가능성이 있어 장기적인 안목을 갖고 투자에 나설 수 있습니다.

권리관계 파악도 손쉬운 물건이 대부분입니다. 빌라에 거주하는 세입자들은 대개 소액임차인이거나 전세보증금이 소액이어서 주택임대차보호법상 소액보증금의 우선 변제를 받거나 배당에 참여해 전세금을 되찾는 경우가 많습니다. 따라서 거센 명도저항을 겪지 않고도 손쉽게 권리 이전을 받을 수 있습니다. 지은 지 얼마 안 된 빌라는 아파트 못지않은 내부구조를 갖춰 실생활에 편리해 값싸고 실용적인 주거시설이란 점도 빼놓을 수 없습니다.

재개발․뉴타운․재건축 호재가 있는 중소형 빌라는 낙찰가율이 감정가를 훌쩍 넘어선답니다. 

재개발․ 재건축 호재 노려라

경매를 이용해 빌라를 낙찰 받을 경우 시세의 15~20% 값싸게 낙찰 받을 수 있습니다. 평균 낙찰가율이 90%선인 아파트 경매에 비해 빌라는 80%대로 낙찰가율이 낮고 감정가 자체가 낮게 잡혀 있고 입찰 경쟁률도 낮은 편입니다. 특별히 좋은 매물이나 개발 호재를 만나지 않으면 거의 5대 1을 넘지 않습니다. 소형 빌라 감정가는 통상 1억 원 미만 대부터 시작합니다.

도심의 소형주택 공급부족이 심화되고 있는 상태에서 소형빌라는 전천후 투자대상입니다. 싸게 낙찰 받아 세를 주면 전세금으로 즉시 회수할 수 있고 값싸게 매입한 후 일정기간 세를 준 다음 되팔 수 있어 환금성이 유리합니다. 노후 빌라가 재개발․뉴타운, 재건축 추진이 될 경우 아파트와 달리 안전진단이 없어 사업 속도가 빠르고, 전매제한이 없어 추후 시세차익이 가능합니다.

재개발∙재건축 가능성이 높은 도심 노후주택 밀집지역 내 소액 매물은 추후 개발에 따른 이익이 보장됩니다. 입찰가격을 조금 높이 쓰더라도 낙찰 받는 게 좋습니다. 투자성이 있는지 여부를 따지려면 우선 지역 여건을 잘 파악해 임대 가능성이 있는지 여부를 먼저 확인해야 합니다. 빌라들이 집단적으로 모여 있는 지역이나 역세권 빌라에 투자하는 게 유리하며, 교통여건과 주변 주거환경이 양호해야 투자성이 높습니다.

시세파악도 입찰 전 반드시 조사해야 합니다. 빌라 감정가는 참고가격이라는 생각으로 주변시세를 파악해야 합니다. 법원 감정가는 감정시점과 감정사에 따라 들쭉날쭉합니다. 인근 중개업소에 들러 최근에 나온 일반 매물가격과 경매물건의 가격을 기준해 보고 시세 보다 20% 이상 싼 가격에 낙찰 받아야 투자성이 높습니다.

지은 지 오래된 지하 다세대․ 연립주택 중에 대지지분이 지상 층 세대만 나누어 할당되고 지하층에는 대지지분이 아예 누락된 경우가 종종 있습니다. 1990년 이전에 지어진 경우 지하 세대의 대지지분에 대해 소유권을 명확하게 정리해 주지 않아 발생한 경우인데 이런 주택을 낙찰 받으면 대지지분이 없어 구분 소유의 입주자들을 상대로 소송을 제기해야 하거나 재건축 시 불리합니다.

어떤 빌라 물건을 고를까?

대부분 건설경기가 좋을 때 분양가 통제를 받지 않는 19세대 이하 소규모 세대에 단 일 평형의 단지가 많습니다. 단지 규모를 제법 갖추고 세대수가 많은 연립형태의 빌라가 유리합니다. 개인업자가 날림으로 지은 것보다 기왕이면 지명도 있는 업체가 지은 주택이 훨씬 낫습니다.

다세대·연립 경매투자의 핵심은 최대한 취득원가를 낮추는데 있습니다. 환금성이 떨어지는 주거시설이므로 특별한 호재가 없다면 최소 1~2회 유찰해 가격 거품이 빠진 물건을 골라야 합니다. 연립주택은 일정 규모의 단지가 형성돼 있는지도 살펴야 합니다. 나 홀로 빌라거나 세대수가 작으면 주거환경이 열악해 환금성 면에서 불리합니다.

대지지분은 빌라 경매에서 눈 여겨 봐야할 체크 항목입니다. 대지지분이 넓으면 재건축시 인근 주택들과 연합해 미니 재건축사업을 벌여 집을 넓혀 지을 가능성이 높습니다. 서울 수도권은 지은 지 20년 이상 된 노후 빌라들이 많아 유망 투자대상으로 삼을 만합니다. 주차여건과 내부 공간 등을 살핀 후 투자해야 하는데, 대체로 소형 빌라는 주차시설이 부족해 이웃 주민과 분쟁여지가 높습니다. 주차공간이 최소 가구당 1대 정도 확보한 빌라가 유리합니다.

빌라의 내부공간은 입찰일 1주일 전 경매법원 민사신청과에 비치된 감정평가서나 경매정보 사이트에서 확인할 수 있습니다.

내부공사 마감재와 난방 등도 꼼꼼히 살펴야 하며, 현장답사 시 일조량 여부도 확인해야 합니다. 대체로 소형 빌라 단지일수록 동과 동 사이 간격이 비좁아 일조량이 부족하고 사생활 침해의 소지가 큽니다다. 주택의 방향은 남향이나 동향집을 고르는 게 좋습니다.

잘 알았습니다!!