강남이 오르는 진짜 이유
지난 11.3 대책 이후 부동산 시장 분위기가 많이 위축된 듯 보였으나 봄바람과 함께 부동산 시장에도 훈풍이 불어오는 듯하다. 3월 한 달간 강남구는 0.21%, 서초구는 0.24%, 송파구는 0.12% 아파트값이 상승하는 모습을 보였다. 서울 아파트값도 0.1% 오르며 전월 0.04% 대비 상승폭이 확대됐다. 강남 3구가 서울 아파트값 상승을 견인한 것이다.
언론에서는 강남 3구의 시세 상승한 이유가 재건축 아파트를 중심으로 가격이 급등하였기 때문이라고 밝혔다. 과연 상승원인이 재건축 아파트 가격의 상승 때문일까?
필자의 경우 언론의 보도 자료를 곧이곧대로 믿기보다, 다양한 관점에서 바라보고 비판적으로 분석하려고 노력하는 편이다.
강남 3구 아파트 상승원인을 다른 관점에서 접근해 보기 위해 자료를 좀 더 찾아보았다.
강남 3구의 300세대 이상 아파트 단지를 대상으로 부동산정보회사 다다부동산파트너스에서 제공한 자료에 따르면, 올해 1분기 아파트 가격 상승률이 가장 큰 단지들이 아래 표와 같이 나타났다.
언론에서는 그 동안 강남 3구 아파트 상승 원인을 재건축 이슈로 단정 지었지만, 위 표를 보면 재건축 이슈와 무관한 아파트 단지들의 상승률이 두드러졌다는 것을 파악할 수 있다. 상위 20개의 단지 중 강남구는 10개, 서초구는 6개, 송파구는 4개 단지가 차지했다.
상승률 순위를 20위에서 50위로 확장하고, 300세대 이하 소규모 아파트단지까지 포함한다면 재건축과 무관한 아파트가 상위권에 차지하는 비중이 더 높아진다.
서울 아파트 가격 상승을 이끄는 주요 동력이 강남 3구이고, 강남 3구의 시세를 이끄는 주요원인이 재건축이슈라는 것은 부정할 수 없으나, ‘서울 아파트 가격 상승 = 강남 3구 시세 상승 = 재건축’의 프레임에 갇혀 사고한다면 부동산 흐름을 읽는 시야가 좁아질 수밖에 없다.
그럼 어떠한 이유로 반등을 한 것일까?
지난 11.3 대책 이후 강남 3구 부동산 시장은 빠른 속도로 냉각되었다.
거래량은 줄어들었고 거래도 급매 중심으로 진행되었다. 몇 개의 급매가 나오긴 했지만 집주인들은 매물을 쏟아내기 보단 일단 관망을 하자는 태도를 보이며, 매물을 놓는 것에 신중했다.
예를 들어, 작년 10월 시세가 7억 원인 아파트가 올해 1월 6억 7천만 원에 급매로 거래가 되었는데 3월에 나온 동일 아파트 다른 매물이 6억 9천만에 거래가 되었다고 하자.
실거래가는 하락 후에 회복하는 모습이지만 3월에 거래된 아파트는 1월에 거래된 아파트에 비해 2천만 원 상승한 것이기 때문에 데이터 상으로 매매가격이 상승한 것으로 보인다.
아직까지 강남에 직접적인 영향을 미칠만한 입주물량이 본격적으로 들어오지 않는 상황에서 정책적인 요인만으로 하락세를 가속시키고 있지 않는 모습이다. 올해까지는 회복 내지 상승세가 이어질 수 있을 것으로 보이나 그 폭이 크지 않을 전망이다.
다만 내년에는 재건축 초과이익환수제로 인해 투자수요가 억제될 것으로 보이며, 입주물량 증가, 미국의 연준 금리 인상 등 강남3구에 부동산 시장에 직격탄이 될 수 있는 대내외적인 변수가 많기 때문에 올해의 분위기를 이어나가기 쉽지 않아 보인다. 이런 이유로 올해 강남 3구에 내집마련을 하는 것은 적기가 아니라고 본다.
부동산 시세에 영향을 미치는 원인은 여러 가지가 있다. 같은 구(區)에 해당하거나 인접한 지역일지라도 시세 움직임의 방향과 폭이 각기 다르며, 원인 또한 다양하다. 단편적으로 어느 요인 하나 때문이라고 단정 지을 수 없고 여러 가지 요인들이 복합적으로 영향을 미친다.
멀리보는 것이 아직 어렵다면 딱 내년 시장만이라도 자신의 객관적인 시각으로 본인이 관심 있는 지역을 분석할 수 있는 힘을 기르자. 다른 사람들은 다 아는데 나만 몰라 매도타이밍을 놓쳐 후회하는 우를 범하지 않길 바란다.
오은석
북극성 부동산 재테크 대표
매경 상담위원 및 칼럼리스트
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