신흥 자산가들 반포. 잠실로 서서히 이동 중

잠실발 주택가격 반등 시작되나?

지난주 들어 갑자기 잠실일대 아파트들은 호가가 치솟고 매도자 우위로 돌아섰다. 잠실 주공5단지 아파트가 50층 재건축 계획안이 사실상 심의를 통과한 후 매수 수요가 늘어나면서 빠르게 8·2대책 직전 고점 수준을 회복하고 있기 때문이다.

이수힐스테이트 ... 풍요로운 삶

단지명칭 : 이수힐스테이트

단지주소 : 서울 특별시 동작대로39길22

대지면적 : 37,479,50㎡

건축면적 : 10,044.21㎡

건폐율 : 26.79%

구조방식 : 철근콘크리크구조

시행회사 : 정금마을주택재건축정비사업조합

시공회사 : 현대건설㈜

사업승인일 : 2007,5,22

사업준공일 : 2013,,2.18

전화번호 : 02-537-2083

팩스번호 : 02-537-2170

총세대수 : 680세대

동 수 : 15개동

층 수 : 15층

난방방식 : 개별난방

주차대수 : 926대

평형/세대수 : 24평 171세대, 33평 223세대, 34평 80세대, 41평 160세대,

48평 13세대, 50평 13세대, 52평 20세대

이수힐스테이트, 환영합니다!!!

8.2대책 이후 부동산 고수의 선택은?

지난 8월2일 정부는 ‘실수요 보호와 단기 투기 수요 억제를 통한 주택 시장 안정화 방안’, 이른바 8·2대책을 발표했다. 6·19대책 발표 이후에도 부동산 가격이 진정되지 않고 정부의 예상과 달리 가격 상승이 지속되고 있는 상황에서 가을 이사철이 되기 전 정부의 빠른 선제적 대응으로 풀이된다.

주택의 가격 형성은 공급과 수요에 의해서 결정되는데, 정부의 이번 대책은 ‘수요의 억제’를 통해서 주택 시장을 안정화 시켜 보겠다는 계산이다. 다주택자의 양도세 강화와 대출 제한, 재개발·재건축 관련 양도나 전매 제한 등을 강화하면서 투자 가치성 하락으로 매수세가 줄어들고 가격이 안정될 것을 기대하고 있는 것 같다.

부동산이 공급되기까지 일반적으로 3년~10년 이상이 소요되는 반면, 수요의 조절은 대책 등으로 매수 심리를 위축시켜 단기에 바로 효과가 나타난다. 문제는 공급의 흐름에 맞춰 수요를 조절하는 것이 아니라 ‘수요’만을 집중적으로 억제시키면 시기의 문제일 뿐 수급 불균형은 반드시 나타난다.

이번 대책 발표로 거래량은 크게 감소하면서 매도인과 매수인 모두 시장 상황을 당분간 지켜보겠지만 각 정책의 시행시기 및 법 통과 여부, 여론의 흐름에 따라 조금씩 시장 상황이 변화될 것으로 보인다.

다주택자의 양도소득세 강화와 관련해서는 올해 관련 법이 통과될 가능성이 높을 것으로 전망하고 있는데 그에 따라 가을 이사철부터 내년 4월1일 전까지 양도소득세 중과를 피하기 위한 해당 지역의 실망 매물 및 기존 갭투자 물건이 시장에 나오면서 가격은 일정 부분 조정될 가능성이 있지만 폭락 등의 사태는 발생하지 않을 것으로 판단하고 있다.

현재 서울 및 수도권은 일부 지역(김포, 용인, 동탄 등)을 제외하고는 아직 공급이 충분하지 못한 상황이다. 수요 억제책으로 매매수요자는 감소한 반면 전세수요자는 증가할 것이다.

단기적으로 양도소득세를 피하기 위한 매물이 나오면서 가격은 일시적으로 조정되겠지만 이때 시장에 유입되는 매물은 매매물건이지 전세물건이 아니기 때문에 수요의 증가를 감당하지 못하고 전세가격은 상승할 것이다.

전세가격이 매매가격의 지지대 역할을 하는 이상 매매가격이 전세가격 이하로 하락하지는 않기 때문에 전세가율이 높은 부동산일수록 하락 내지 조정 폭은 적을 것으로 판단된다.

이번 대책의 가장 큰 문제로 뽑고 있는 부분은 바로 ‘공급’은 염두에 두지 않고 지나치게 ‘수요’에만 초점을 맞춘 것이다.

2018년 4월1일까지는 매물이 많이 나오겠지만 거래는 되지 않을 것이다. 그 이후에는 오히려 세금을 피하기 위해 매물을 걷어들일 것이다. 급하지 않은 이상 높은 양도소득세를 납부하면서까지 매도할 의사는 없을 것이다. 재개발 재건축 등의 규제로 인해 도심 내의 공급은 지연될 것이고, 민간주택 공급에 대한 언급 없이 공공주택만으로 공급 문제로 해결하고자 하는 정부의 의지로 봐서는 민간택지지구를 통한 대량 공급은 당분간 진행하기 어려워 보인다.

결국 8·2 대책은 매매 수요를 억제 시키는 역할을 할 것이고, 지속적인 공급 가뭄 현상은 전세물건의 품귀 현상으로 이어져 전세가율은 현재보다 상승할 여지가 크며 정부와 투자자 간의 시소게임은 앞으로도 이어질 가능성이 매우 농후해 보인다.

그렇다고 해서 이번 대책의 영향을 받는 지역(조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역)이 매도세 증가로 매매가격이 일시 조정되었다가 4월 1일 이후 다시 가격이 반등하면서 상승세를 이어갈 가능성이 크다고 보거나, 많은 이들이 수도권 중 이번에 조정대상지역으로도 선정되지 않은 지역에 풍선효과가 일어날 것으로 예단하는 것은 성급하다고 본다.

노무현 정부 때의 움직임처럼, 이번 대책에도 비슷하게 움직일 것으로 예측하는 것이다. 아직 시장을 속단하기는 이르다. 그때와 지금은 대외 변수와 정책이 나온 시점 및 강도 등 비슷하지만 다른 차이점들도 여러 존재하기 때문이다. 어찌 되었건 내년 4월 1일까지는 투기과열지구를 중심으로 매수심리 위축은 불가피할 것으로 보인다. 8·2대책 이후, 후속 대책 및 보완정책이 나올 것으로 보이고, 임대사업자를 위한 당근책도 나올 것으로 보인다. 앞으로 최소 추석 전까지는 시간을 갖고 천천히 대응해도 결코 늦지 않다.

오은석

북극성 부동산 재테크 대표

재개발·재건축 지분, 언제 사야 유리한가

조합원 지분은 처음에는 빌라·다세대·다가구 같은 주택 형태에서 시작해 이주 개시 이후의 철거 상태, 그리고 공사를 거쳐 새로운 아파트라는 주택으로 변경됩니다. 재건축·재개발 등 정비사업은 그 절차가 거의 동일하고, 세금도 건물 준공 후 내는 취득세에서 약간의 차이가 있을 뿐 거의 유사합니다. 일반적인 조합원 지분 투자시 발생하는 세금을 알아보고, 그 투자 시점의 결정에 영향을 주는 사안을 짚어보겠습니다.

우선, 취득세입니다. 조합원 지분은 언제 사는 것이 취득세가 가장 저렴할까? 취득세 구조를 잠깐 들여다보죠. 취득세율은 주택과 그 외의 부동산으로 구분해 별도 세율이 적용된됩니다. 주택은 매매가격의 1~3%의 세율이 차등 적용되나, 그 외의 부동산은 일률적으로 4% 세율이 적용됩니다. 따라서 재개발 지분을 살때 주택인 상태에서 사느냐, 주택이 아닌 상태에서 취득하느냐에 따라 세금이 달라지게 됩니다.

예를 들어 조합원 지분이 관리처분 이후 주택이 아닌 상태에서 사는 경우라면 땅을 사는 것이 되기 때문에 4%의 취득세율이 적용됩니다. 매매가격이 5억원인 집을 주택 상태에서 취득하면 1% 세율(6억원 이하)이 적용되므로 취득세는 500만원이 부과됩니다. 그런데, 같은 조합원 지분이라도 토지 상태에서 사게 되면 취득세로 2000만원을 내야 하며, 세부담이 4배로 늘어납니다. 그렇다면, 주택이냐, 아니냐는 어떻게 구분할까요? 최근 조세심판소의 판례는 아래처럼 설명합니다.

“주택재개발정비사업 등을 위해 세대의 세대원이 퇴거･이주하여 단전･단수 및 출입문봉쇄 등 폐쇄조치가 이루어진 주택의 경우에는 비록 외형적으로 주택의 형태를 가지고 있다고 하여도 곧 철거될 것이기 때문에 이미 그 주택은 사용가치를 상실하고 단지 앞으로 새로이 건축되는 주택을 소유할 수 있는 분양권으로서의 가치만 보유하고 있다고 할 수 있으므로 재산세 과세대상인 주택에 해당한다고 할 수는 없음”(조심2010지0080,2010.11.05.)

즉, 관리처분이후 이주가 개시되고, 이주 완료된 주택에 단전·단수되고 출입문을 봉쇄해 더 이상 주거가 불가능해진 상태가 되면 비록 철거가 진행되지 않았다고 해도 주택이 아닌 토지로 본다는 것입니다. 따라서 취득세를 아끼려면 세입자나 집주인이 거주하는 상태에서 매매가 이뤄져야 향후 취득세율 다툼에서 자유로울 수 있습니다.

재산세와 종합부동산세도 다르다

재산세도 위 판례와 같이 철거에도 불구하고, 실질적인 주택 여부에 따라 과세기준이 달라지게 되며, 종합부동산세도 재산세 과세기준을 따르기 때문에 동일하게 판단합니다.

주택 상태에서는 개별주택가격, 공동주택가격 등 고시된 가격이 과세기준이 되며, 여기에 0.1~0.4%의 세율이 차등 적용됩니다. 토지는 개별공시지가가 과세기준이 되고, 아파트 공급목적의 토지이므로 분리과세됩니다. 즉, 다른 재산세처럼 합산되지 않고 0.2%의 단일세율로 과세됩니다. 또한 사업용 토지이므로 종합부동산세 과세대상에서도 제외됩니다.

결국 고가(高價) 아파트를 재건축한다면 소유자는 철거 이후엔 재산세가 크게 절감됩니다. 특히 종합부동산세 과세대상에서도 빠져 절세 효과가 커집니다. 반면 재개발 지역 내 소형 주택 보유자의 경우 오히려 재산세 부담이 커지는 경우가 종종 생깁니다. 이유는 종전에 주택으로서 0.1%의 최저세율을 적용받던 사람이 0.2%의 단일세율로 변경되는 탓입니다. 무엇보다 과세기준 금액이 증가되는 사례(개별주택가격이 단순 토지 상태의 개별공시지가보다 적은 경우)가 적지 않기 때문입니다.

재산세와 종합부동산세의 경우 과세기준일이 매년 6월1일입니다. 그렇다면 5월30일까지 이주 완료해 단전·단수 등 절차를 완료할 경우 주택이 아닌 사업용 토지로서 과세합니다. 종합부동산세가 부담된다면 해당일 이전까지 이주 완료 등을 통해 절세가 가능합니다. 조합원 지분 취득자 역시 과세기준일이 지난 6월2일 이후 취득해 재산세와 종합부동산세를 1년 유예 시킬수 있습니다.

양도세 줄이려면 관리처분인가 이전에 사라

양도소득세는 취득 시점이 매우 중요합니다. 이유는 관리처분인가일을 기준으로 그 이전에는 주택을 취득한 것으로 보고, 그 시점 이후부터는 조합원의 입주권을 취득한 것으로 보아 그 취급이 크게 달라지기 때문입니다. 이는 취득세 과세시 실질적인 주택으로서의 판단기준일과는 다르기 때문에 주의해야 합니다. 이주완료 이전 주택을 취득해 주택으로서의 취득세를 낸 경우에도, 관리처분인가일 이후 취득했다면 입주권의 취득으로 보아 불이익을 당할 수 있습니다.

.우선 주택으로서의 보유기간 판단입니다. 관리처분인가일 이전에 조합원 주택 지분을 취득시, 공사기간을 보유기간에 포함시킵니다. 따라서 최초 조합원 지분을 취득했을 때부터 공사 완료 후 아파트 상태로 양도할 때까지가 주택으로서의 보유기간이 됩니다.

예를 들어 1억원에 재개발 주택을 취득하고, 이를 준공 후 9억원에 양도한다고 가정해보면, 관리처분인가일 이전에 취득한 경우 공사기간이 보유기간에 포함돼 준공 후 즉시 양도해도 다른 주택이 없는 한 1세대 1주택 비과세규정에 의하여 양도소득세를 한 푼도 안내도 됩니다.(단, 조정대상지역 내에서 2017년 8월 3일 이후 취득 주택의 경우 2년 이상 거주요건 추가됨)

반면 관리처분인가일 이후에 취득하는 경우 준공 이후부터 주택보유기간이 시작되기 때문에 준공 후 즉시 양도시 40%의 높은 단기보유 세율이 적용돼 큰 낭패를 보게 됩니다. 따라서 양도소득세의 관점에서는 무조건 관리처분인가일 이전에 취득해야 세금혜택을 볼 수 습니.

재건축·재개발 주택의 투자 시점은 투자수익률에 막대한 영향을 주게 됩니다. ‘8·2부동산 대책’으로 조합원 지분 양도에 대한 제한이 가해진 상태입니다. 비록 재개발의 경우 아직까지는 지분 양도가 가능하지만 조만간 법개정을 통해 매매행위가 제한될 수 있습니다. 따라서 조합원 지분 투자는 실수요 측면에서 장기적 관점에서 접근해야 합니다. 또 처분권 제한에도 불구하고 다른 일반 주택의 양도시 주택 수에 포함돼 중과세 여부의 판단, 1세대 1주택 비과세의 판단 등에 큰 영향을 주기 때문에 엄밀한 검토가 필요합니다.

하남 감일지구 ... 2017년 최대기대주

청약저축 장기 가입자들의 통장이 드디어 빛을 발할 때가 왔습니다.

한국토지주택공사(LH)에 따르면 LH는 올해 전국 20개 단지에서 총 1만8000여가구(공공임대 포함)를 공급할 예정이랍니다. 고양 향동지구에서만 연내 3000여 가구가 쏟아지고, 하남 감일·화성 동탄2·평택 고덕·시흥 은계지구 등지에서도 입주자를 모집합니다. 공공분양 아파트는 민간 아파트보다 분양가가 저렴해 실수요자에겐 좋은 내 집 마련의 기회입니다.

올해 공급되는 공공분양 아파트의 최대 기대주는 고양 향동지구와 하남 감일지구입니다. 향동지구는 서울 상암·마곡지구와 가까워 강북권 수요자의 이목이 쏠리며 지난해 청약 열풍을 일으켰으며, 서울 송파·강동구, 위례신도시 등과 가까운 생활권을 공유하는 하남 감일지구도 관심을 한몸에 받고 있습니다.

고양 향동지구는 마포구 상암동과 도로 하나를 사이에 두고 맞닿아 있어 4만 여명의 종사자가 근무 중인 상암DMC가 차로 5분이면 닿는 사실상 '서울 생활권'이라고 할 수 있습니다.

고양 향동지구에서는 올해 총 2983가구(공공임대 1924가구 포함)의 공공 아파트가 시장에 나옵니다.  S-1블록에 들어서는 전용면적 51~74㎡ 1521가구, S-2블록에 지어지는 전용면적 74~84㎡ 403가구가 10년 공공임대아파트로 각각 입주자를 찾으며, 오는 10월에는 전용면적 59㎡ 1059가구가 A3블록에서 공급된답니다.

하남 감일지구에서는 10월 A-4블록에 들어서는 전용면적 51~84㎡ 589가구가 공급된답니다. LH에 따르면 이 중 99가구를 모집하는 전용 51㎡는 현재 사전예약자가 144명이어서 사전예약자의 취소물량이 나오지 않으면 일반 분양 물량은 없답니다. 전용 59㎡(185가구)는 사전예약자가 92명이어서 90여가구의 일반 분양 물량이 풀린답니다. 전용 74·84㎡는 사전예약분이 없어 모두 수요자들이 노릴 수 있습니다.

전문가들은 최근 대내외 불확실성이 이어지지만 이들 지역에선 수요자들의 청약 열기가 이어질 것으로 예상한답니다. 안 그래도 인기 청약지역인 데다, 분양가 상한제가 적용돼 상대적으로 분양가격이 저렴하기 때문이랍니다. 개발제한구역(그린벨트)을 풀어서 짓는 아파트여서 주거환경이 쾌적하다는 것도 장점이랍니다.

부동산 전문가들은 향동지구와 감일지구는 입지가 좋은 데다 수요자들이 좋아하는 중소형 주택으로 구성돼 LH가 올해 분양하는 단지 중에서 베스트에 속하며, 박근혜 정부 들어서 행복주택 위주로 공급되면서 청약저축 장기가입자는 그동안 청약할 곳이 많지 않았는데, 이번에 적극적으로 청약할 수 있을 것이라고 합니다.

성수동 재개발 ... 성수동 한강변은 50층 재개발

서울 성수동 한강변 일대 재개발구역은 광역중심지가 아님에도 ‘50층’ 재개발이 가능한 것으로 나타났다. 반포동, 압구정동 등 강 건너 한강변 단지들은 서울시의 35층 규제에 막혀 초고층 재건축을 못 하고 있지만 이곳은 한강변임에도 50층 재개발의 시동을 걸었다. 박원순 서울시장이 한강변에 초고층을 짓지 못하도록 규제하기 전에 정비계획 심의를 통과한 덕에 가능한 일이다.

◆‘50층’ 정비계획 확정

성수동 ‘50층’의 비밀은 ‘전략정비구역’에 있다. 성수전략정비구역은 성동구 성수동 1·2가 일대로, 한강을 사이에 두고 압구정동과 마주하고 있다. 전체 53만㎡ 면적에 4개 구역으로 나뉘어 있다.

전략정비구역은 오세훈 전 서울시장의 ‘한강 르네상스’ 계획에 따라 지정된 구역이다. 합정, 여의도, 이촌, 압구정, 성수 등 다섯 곳이 지정됐다. 최고 50층까지 개발할 수 있도록 허용됐다. 그동안 개발이 성사된 곳은 2015년 준공한 이촌동 래미안 첼리투스 정도다. 공공에 무상으로 내놔야 하는 기부채납 비율이 일반 정비사업의 두 배인 25%에 달해 수익성이 떨어지는 까닭이다.

박원순 시장 취임 이후 한강 르네상스 계획이 백지화되면서 전략정비구역도 대부분 해제됐다. 하지만 성수전략정비구역은 유일하게 살아남았다. 서울시 관계자는 “이 지역에 대해 2011년 2월 최고 50층 개발을 허용하는 정비계획이 고시됐다”고 설명했다.

다른 지역과 달리 재개발 추진위원회가 설립됐고, 서울시 도시계획위원회에서 최고 50층 높이까지 주거시설을 허용하는 내용의 정비구역지정안이 통과돼 고시까지 마무리된 것이다. 일반주거지역의 최고 높이를 35층으로 규제하는 서울시 도시기본계획인 ‘2030서울플랜’은 그로부터 3년 뒤인 2014년 확정됐다. 성수전략정비구역이 35층 규제를 비켜갈 수 있었던 이유다.

압구정동은 반대의 경우다. 같은 시기 전략정비구역으로 지정됐지만 추진위원회조차 설립되지 못하면서 2013년 8월 전략정비구역에서 해제됐다. 압구정은 2030플랜에 따라 최고 35층 높이로 재건축하는 내용을 담은 지구단위계획 심의를 이르면 다음달 받을 예정이다.

◆높은 기부채납비율이 변수

한강변에 초고층 주거시설을 건립하는 데 반대하는 서울시도 일단 기존 정비계획을 존중해야 한다는 입장이다. 서울시 관계자는 “현행 도시계획 기준에는 성수전략정비구역의 50층 계획이 부합하지 않는 것이 사실”이라면서도 “제동을 걸 제도적 수단이 마땅치 않다”고 말했다. 하지만 사업시행인가까지 2030플랜을 피할 수 있을지는 좀 더 지켜봐야 한다는 게 전문가들의 평가다. 건축심의 과정에서 일부 높이 계획이 수정될 여지가 있기 때문이다.

성수전략지구의 50층 개발안은 42~50층 재건축을 추진했다가 서울시의 ‘35층 룰’을 수용한 반포주공1단지 잠실주공5단지 등과의 형평성 문제를 불러올 수 있다. 초고층 재건축을 고집하고 있는 대치동 은마아파트, 압구정 현대아파트 등에 대한 규제 명분이 약해질 수 있다는 점도 서울시로선 부담이다. 정비업계 관계자는 “건축심의가 완료돼야 높이 계획이 확정되는 것”이라며 “서울시의 규제 가능성이 아직 열려 있다고 봐야 한다”고 말했다.

이르면 올 하반기 이뤄질 성수4재개발구역에 대한 건축심의가 ‘50층 개발’ 성사 여부의 가늠자가 될 전망이다. 성수전략정비구역 내 4개 구역 가운데 가장 추진 속도가 빠른 곳으로, 조합은 올해 안에 건축심의를 받는 것을 목표로 잡고 있다. 서울시 관계자는 “건축심의가 들어오면 2030플랜에 의한 높이 계획과 어떻게 조화를 이룰지 관계부서와 협의할 것”이라고 말했다.

일반 정비사업의 두 배에 이르는 약 25%의 기부채납 비율도 변수다. 업계 관계자는 “압구정, 여의도 등이 50층 재건축 기회를 놓친 것은 과도한 기부채납 비율 때문이었다”며 “성수전략지구에서도 사업성 문제가 불거질 가능성을 배제할 수 없다”고 말했다.

출처 : 한경닷컴

사업추진 빠른 신탁방식 재건축단지 주목하라

‘신탁 방식’ 재건축 재개발 사업에 대해 초과이익 환수제와 맞물려 투자자들의 관심이 증가하고 있다. 그동안 투명하지 못했던 재건축방식에 대한 불신과 신탁사들의 적극적인 수주 전략이 맞물린 결과다.

신탁방식 정비사업은 지난해 3월 ‘도시 및 주거환경 정비법’이 개정되면서 여의도 시범·수정·공작아파트와 강동구 삼익그린맨션 2차, 서초구 신반포 2차·방배7구역 등이 신탁 방식 재건축 사업을 추진하거나 검토하고 있다. 동작구 흑석11구역, 도봉구 도봉2구역은 재개발사업장으로 사업을 추진 중이다.

대형사 브랜드시공이 거의 확실한 2400가구 규모의 대단지인 강동구 명일동 삼익그린맨션 2차 아파트는 소형보다 27평 이상 중형이상이 삼익그린1차(솔베뉴) 비슷한 평형대 대지지분이 더 많아 투자매력이 있어 보인다. 한국자산신탁이 최근 사업참여 의향서를 제출했고, 재건축 추진준비위원회가 6월 10일 주민 대상 투표를 통해 신탁방식 재건축 여부를 결정, 무난히 통과할 것으로 보인다.

신탁방식은 조합 방식보다 사업 속도가 빠르다. 추진위원회나 조합설립 단계를 거치지 않아 사업 기간을 단축시킬 수 있다. 신탁사가 자금관리를 맡아 조합 방식보다 투명성이 높다. 신탁 방식 정비사업 요건은 우선 전체 소유주의 75% 이상이 동의해야 한다. 동시에 주민들이 토지 면적의 3분의 1 이상을 신탁사 명의로 등기 이전해야 한다.

단점은 계약을 해지하는 것이 쉽지 않다는 점이다.

이해관계인 전원의 동의가 있는 경우를 제외하곤 수탁사(신탁사)의 귀책 사유 없이 계약을 해지할 수 없도록 규정하고 있다. 즉 한번 신탁사와 계약하면 절대 해지 할 수 없다는 것으로 이해하면 된다. 지금까지 신탁사 방식 재건축 성공 사례가 없다는 점과 귀책사유로 인한 논쟁우려로 신탁재건축 해지 요건은 조합원입장에서 더 완화시킬 필요가 있다. 사업추진이 빠른 몇 개 단지 외에는 극적으로 재건축 초과이익환수제를 피할 수 있지만 대부분 신탁방식재건축은 초과이익환수제를 적용받기 때문에 옥석을 가려 투자해야 한다.

박상언

유엔알 컨설팅 대표

아파트 단지상가 ... 똑똑한 투자법

대표적인 수익형 부동산인 아파트 단지 내 '상가' 분양에 대한 투자자들의 관심이 높다. 풍부한 배후 수요를 보유해 안정적인 임대수익을 기대할 수 있기 때문이다. 하지만 전문가가 아닌 이상 일반인들은 상가 투자와 관련한 임대 정보가 부족해 '깜깜이' 투자를 해야 했다.

8일 글로벌 부동산서비스회사인 세빌스코리아가 주거용 상업시설을 분석한 자료에 따르면 아파트 단지 내 상가의 경우 배후가구 규모, 상가 면적, 업종별로 월 임대료 격차가 2배 이상 나는 것으로 조사됐다.

먼저 배후가구 규모에 따라 상가에 들어갈 수 있는 업종이 결정된다. 주거생활과 밀접한 업종별로 '규모의 경제'가 이뤄지는 셈이다. 아파트 배후가구 수가 100가구 미만일 경우 일반적으로 음식점, 카페, 베이커리, 부동산 업소가 상가에 기본으로 들어간다. 300가구로 규모가 늘어나면 세탁소, 병원, 학원도 가능하다. 500가구는 뷰티서비스, 편의점, 1000가구면 옷가게, 잡화점, 은행, 운동 관련 업소들이 추가로 포함될 수 있다. 1000가구 이상 대단지면 개·고양이 같은 반려동물 관련 업소, 마트, 안경점, 통신사, 미용실, 약국 등의 입점도 고려할 수 있다. 같은 면적의 상가라도 배후가구가 크면 임대료를 많이 받을 수 있다.

업종별로 임대료도 크게 차이 나는 것으로 조사됐다. 안경점, 마트, 옷가게는 3.3㎡당 평균 임대료가 각각 23만2700원, 20만1800원, 19만6700원으로 상대적으로 높았다. 반면 세탁소, 학원은 각각 평균 임대료가 9만3200원, 9만700원으로 낮았다....

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MK NEWS

뷰티숍·편의점, 500가구 넘어야 적합

■ 아파트 단지상가 똑똑한 투자법 대표적인 수익형 부동산인 아파트 단지 내 `상가` 분양에 대한 투자자들의 관심이 높다. 풍부한 배후 수요를 보유해 안정적인 임대수익을 기대할 수 있기 때문이다. 하지만 전문가가 아닌 이상 일반인들

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내집마련…서울에서 걸리는 시간이 `무려`

서울에서 내집마련을 하려면 4차례 전월세집을 옮겨 다니며 8년간 돈을 모아야 하는 것으로 조사됐다고 합니다.

국토연구원 2016년도 주거실태조사에 따르면 지난해 서울에서 생애 첫 집을 사는 데 걸린 기간은 평균 8년이었으며

전국 평균 6.7년보다 1년 이상 길었다고 합니다.

기타 조사 결과를 볼까요?

1. 내 집을 사기까지 평균 4차례 이사를 했답니다.

2. 서울 집 값은 연 소득 대비 8배 이상 높답니다. 

연 소득 대비 주택가격 비율(PIR)이 중위수 기준 8.3배라고 합니다.

전국 PIR은 5.6배이고, 전북(3.3배)과 전남(3.4배)은 서울의 절반 이하입니다.

3. 서울에 사는 세입자 10명 중 4명은 소득 대비 주거비 부담이 과다한 것으로 조사됐습니다.

지난해 서울 지역 세입자 가운데 월 소득 30% 이상을 주거비로 지출하는 경우가 40%에 달했습니다.

월 소득 대비 임대료 비율(RIR: Rent to Income Ratio)이 30%가 넘으면 과다한 수준으로 본답니다.

4. 자가 점유 비율은 42%다. 70%는 주택임차료와 대출금 상환을 부담스러워했답니다. 

** 아래 기사 제목을 클릭하시면 상세 기사 전문을 볼 수 있습니다.

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상가투자 ... 돈되는 상가 고르는 기본공식 5가지

상가는 다른 조건이 모두 동일하다면 입지가 미치는 영향이 전부라고 말할 수 있을 정도로 입지가 중요합니다. 또한 본격적으로 상가투자에 나서기 전에 임대수익률에 절대적인 영향을 끼치는 상권 분석이 필수입니다.

돈되는 상가투자 기본공식 5가지를 알아 볼까요?

1. 도로와 친한 상가를 노려라

‘도로와 보행자 도로 2면이 접한 상가 자리’라는 부동산 매물 광고를 본적이 많을 겁니다. 그만큼 도로와 보행자도로 2면이 서로 접하느냐에 따라 고객 접근성이 다르고 이에 따라 상가의 매출이 결정되기 때문입니다.

특히 다면노출 상가가 유리하며, 사거리에서 2면 이상을 접한다면 상가가 고객들의 접근성 면에서 유리하기 때문입니다.

2. 왼쪽으로 도는 상권 상가가 오른쪽보다 좋다

사람은 대개 오른발보다 왼발이 조금 짧다는 보고서가 있습니다. 그 이유는 인간의 심장이 왼쪽에 있기 때문이라는 설도 있고, 오른쪽 발을 자주 사용해서 더욱 진화했다는 설도 있습니다. 일본의 어느 대학에서 무의식중에 자극을 받은 사람이 어느 방향으로 움직이는가를 실험하였는데, 대부분이 왼쪽으로 움직였다고 합니다. 

스포츠 세계에서도 육상 트랙 경기나 스피드 스케이팅 경기장, 사이클의 벨로드럼, 고대 로마의 전차마가 달리던 히포드럼 등은 모두 시계 반대 방향으로 돌게 되어 있습니다. 시계 방향으로 도는 것과 비교할 때 코너워크에서 큰 차이가 있기 때문입니다. 이는 짧은 왼발이 안쪽에서 지지하면서 바깥쪽의 오른발이 도는 형태입니다. 달리 표현한다면, 왼쪽의 심장이 부담을 느끼지 않도록 하는 가장 좋은 방법인 것입니다. 

심리학적으로 보면 사람들은 무의식적으로 시선을 오른쪽이 아닌 왼쪽으로 두는 경우가 많다고 합니다. 실제 왼쪽을 바라보는 상권이 시장에서 권리금도 높게 형성돼 있습니다.

3. 상업 지역 비율이 낮은 곳이 좋다

신도시 상가의 경우 전체 면적 대비 상업용지 비율이 얼마나 되는지도 반드시 따져봐야 합니다. 대개 상업용지 비율이 2%를 넘으면 상권 활성화가 잘 안 되어 장기 공실로 낭패를 볼 수가 있습니다. 또한 신도시 상가의 경우. 일반적으로 신도시가 개발되고 하나의 도시로서 역할을 하기 위해서는 평균적으로 5~7년이 걸린다는 점도 참고할 필요가 있습니다.

그리고 주거 배후 단지의 입주율이 60~70%를 넘어서면서 시장의 거품이 빠지고 원래의 목적이었던 성숙기의 임대료를 회복하기 시작하는 경우가 많습니다. 이러한 점을 공략해 분양가 기준으로 책정된 감정가 대비 30~50%대로 낙찰받아 자본수익과 임대료 상승을 동시에 노리는 전략이 좋습니다.

4. 퇴근 시간에 만나는 상가를 공략하라

아침 출근길에 지나가는 상권은 토스트, 김밥, 빵, 우유, 스타킹 등 5천 원대 이하의 상품들이 팔릴 가능성이 높습니다. 반면 퇴근 후 자택으로 향하는 동선은 적어도 치맥, 삼겹살 등 1만 원대 이상의 큰 매출을 일으킬 수 있는 우수 상권으로 볼 수 있습니다.

5. 권리금이 높은 상가가 유망하다

과거 5년간의 임대료 추이도 훌륭한 투자 지표가 됩니다. 임대료 상승률이 평균임대료 및 물가상승률을 훨씬 웃돌고 1년간 영업순이익에 해당하는 권리금이 높은 상가가 상가투자로서 유망하다는 뜻입니다.