돈깨비 방망이

​거래량 감소가 지속되는 가운데 개인 사정으로 집주인이 매물을 내놓기 시작하고 그로 인해 매물이 쌓이기 시작하면 비로소 조금이라도 빨리 매도하기 위해 가격을 조정하게 되고 급매물이 나오면서 매매가격은 하락하기 시작한다.

가장 감소폭이 큰 10월 서울의 주택매매거래량은 8천561건으로 전월 대비 45%, 전년 동월 대비 61.8%이나 줄었다.

그러나 문제는 정부의 의지대로 시장이 흘러가지 않고 있다는 것이다. 여러 가지 이유가 있겠지만 일단 주택을 사려는 수요자들의 심리적 부담이 큰 것이 가장 큰 이유다.

반면 '입주권'이란 재개발·재건축 조합원이 새 집에 입주할 수 있는 권리이다. 사업시행인가를 거쳐 관리 처분 계획 인가시점에 발생하며 기존 주택의 철거 여부와 상관없이 조합원에게 주어진다. 주택이 완공된 후 사용검사를 끝내고 임시사용 승인을 받으면 입주권은 주택으로 바뀐다. 기존 조합원 입주권을 찾던 수요가 일반분양으로 전환되는 추세는 조합원 입주권과 분양권의 세금차이가 나기 때문으로 분석된다. 입주권은 실제 주택이 아니지만 주택 수를 계산할 때는 포함이 된다. 즉 1주택과 1개의 입주권을 보유하고 있다면 결국 2주택으로 보아 주택을 처분할 때 1가구 1주택 비과세를 받을 수 없다. 즉 다주택 기준은 세대 기준으로 산정하고 조합원 입주권도 포함된다는 이야기다.

분양권은 계약금과 중도금만 납부된 상태이기 때문에 주택이 완공되어 잔금을 내고 등기를 해야 주택으로 바뀐다. 분양권은 분양가의 10%에 해당하는 계약금과 프리미엄(웃돈)만 있으면 거래가 가능하다. 그러나 입주권은 '재건축 전 주택의 권리가액(집값)'과 프리미엄을 합한 금액을 전부 내야 한다. 입주하기 전 등기하지 않는 분양권과 달리 입주권은 매매할 때마다 등기를 해야 한다. 조합원 입주권은 저렴한 가격이 장점이지만, 주택으로 취급되기 때문에 세금 문제를 잘 따져봐야 할 뿐더러, 사업기간도 길어질 가능성도 있어 자산운용계획을 면밀하게 세워야 한다.

분양권 vs 입주권 세금 차이

1. 취득세

취득세의 경우 관리처분인가 전에 매입했다면 기존 낡은 주택을 매입한 것과 같기 때문에 우선 취득세는 실거래 가와 아파트 전용면적에 따라 1.1~3.5%가 부과된다.

관리처분인가 후에는 사실 들어가서 살 수 있는 건물은 없고 토지만 남아 있다. 따라서 우리 세법에서는 관리처분인가 후 입주권을 매입하는 경우 토지에 대한 취득세율인 4.6%를 부과한다. 반면 분양권은 취득세 부과 방식이 입주권과 다르다. 즉 아파트 청약 후 당첨된 후 최초 계약금을 낼 때 취득세를 내지 않지 않는다. 입주 시점에 잔금을 내고 등기를 할 때 아파트 가격과 면적에 따라 1.1~3.5% 취득세를 납부하게 된다.

단 ,당초 아파트 분양가에 프리미엄을 주고 분양권을 샀다면 과세표준은 분양가가 아니라 분양가에 프리미엄을 더한 금액이 된다. 반대로 분양가보다 싸게(마이너스 프리미엄) 분양권을 매입한 경우 취득세 과표는 과거에는 분양가였지만 올해부터는 실제 분양권 구입가로 바뀌었다. 미분양 아파트를 할인해서 투자한 경우 취득세 절감 효과가 기대되는 대목이다.

2. 양도소득세

양도소득세에 대한 문의도 많은데 입주권은 관리처분인가 후 조합원 입주권을 매입했다면 1가구 2주택에 해당한다. 따라서 이 경우 기존에 보유하고 있던 주택을 입주권 매입일로부터 3년 안에 매도하면 일시적 2주택자에게 주어지는 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

기존 주택을 처분하면 입주권만 남게 된다. 이 경우 입주권 보유 기간은 향후 아파트 입주 후 매도시 주택 보유 기간으로 인정받지 못한다. 따라서 관리처분 후 입주권을 매입했다면 아파트 입주 후 2년 이상 보유와 2년 거주 요건(‘2년 거주’ 요건은 서울·과천·세종시 등 40개 조정대상지역에서 2017년 8월 3일 이후 주택을 취득한 사람들에게만 적용),잔금 납부 안 했으면 ‘2년 거주’해야 양도세 면제서)과 9억 원 이하 실거래가 요건을 충족해야 양도세 비과세 혜택을 받게 된다.

3. 분양권 상태에서 매도시 양도세 50%

분양권은 입주권과 달리 세법상 주택으로 취급되지 않는다. 따라서 1주택 자가 분양권을 매입한 후 기존 주택을 매도해도 1주택자 양도세 비과세 조건을 충족하면 비과세 혜택을 받을 수 있다.

분양권 자체를 매도(전매)하는 경우에는 다른 주택 보유 여부와 무관하게 무거운 세금이 부과된다. 전매차익을 노린 투기성 거래로 보기 때문이다 .2018년 1월 1일부터 양도하는 분양권도 양도소득세가 강화된다. 기존에는 분양권 보유 기간이 길수록 세율이 낮았지만 이제는 조정대상지역에서 분양권 전매시 보유기간에 관계없이 양도소득세율 50%로 일률 적용한다.

박상언

유엔알 컨설팅 대표

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갭(gap)투자로 아파트 투자에서 시세차익을 얻기는 했지만, 내년에 양도세 내고 대출까지 갚으면 오히려 적자나는 건 아닌지 걱정이랍니다. 과연 어떻게 해야 세금 폭탄을 피할 수 있을까요?

양도세 감면 대상 여부 파악해야

현재 다주택자라면 주택을 유형별로 구분해 향후 세법 개정에 따른 투자수익율 변동에 대비해야 합니다. 우선 양도세 감면 대상이거나 중과세 대상에서 제외되는 주택이 있는 지를 잘 판단해야 합니다.

과거 경기 침체기에 미분양 아파트를 취득하면 세금을 깎아주던 주던 시절이 있었습니다. 당시 양도세를 감면해 주고, 다주택자 중과세 대상에서도 제외했습니다. 서울 기준으로 보면 1998년 5월22일~1999년 말까지, 2001년5월23일~2002년 말까지 미분양아파트(해당 기간에 준공 또는 일반분양 계약한 재건축아파트조합원도 포함)를 최초 분양 계약한 경우 이런 혜택을 받을 수 있습니다.

2013년4월1일~12월31일까지 미분양 아파트 또는 주거용 오피스텔, 기존 주택 중 1가구1주택자가 보유한 주택(국민주택규모 이하 또는 6억원 이하)을 취득하기로 계약한 경우도 양도소득세 감면 및 다주택자 중과세 제외 대상입니다. 부동산 경기 활성화를 위해 정부는 여러차례 미분양 아파트에 대한 양도소득세 감면 혜택을 실시했습니다.

감면대상은 아니지만 2009년 3월16일~2012년 말까지 잔금을 지급하고 취득한 주택은 무조건 다주택자 중과세 적용 배제 대상입니다. 즉, 일반세율이 적용됩니다. 이런 주택은 내년 4월 1일 이후 다주택자 중과세가 시행돼도 일반세율이 적용되며, 감면까지 받을 수있어 세금이 거의 늘어나지 않는다. 따라서 매각 여부를 검토할 때 이런 집을 먼저 팔아서 주택 수를 줄이는 방법을 최우선 순위로 고려해야 한다.

1가구1주택 비과세 방법 찾아야

양도세와 관련해 가장 큰 혜택은 1가구1주택자 비과세입니다. 양도세는 매매가액 9억원까지는 전액 비과세되고, 10년 이상 장기 보유하면 매매차익의 80%를 공제받을 수 있습니다.

하지만, 다주택자는 내년 4월1일 이후 장기보유특별공제를 인정받지 못합니다. 즉, 보유기간에 대한 물가상승율 공제를 전혀 인정하지 않는 것이며, 현행 매매차익의 30%가 비용으로 인정되는 점을 감안하면 매매차익이 클수록 세액은 급증하게 됩니다. 현재 2주택 이상을 보유한 상태에서 먼저 파는 주택이 1가구 1주택으로 인정받으려면 다른 주택이 임대주택 등 사업용주택으로 등록돼야 합니다. 또 먼저 양도하는 주택은 2년 이상 거주한 상태에서 처분해야 합니다.

보유 주택 중 고가주택이면서 매매차익이 크다면 미리 거주 요건을 충족시켜서 거주 주택으로 만들어야 한다. 고가주택은 임대주택으로 등록해도 중과세를 피할 수 없기 때문에 더욱 중요하다.

임대주택 등록으로 중과세 피하라

8·2대책은 다주택자 중과세를 경고하고 있습니다. 하지만 기존 다주택자에게 중과세를 피할 방법도 제시하고 있습니다. 바로 임대주택사업자 등록입니다. 이미 시행 중인 임대주택사업자 혜택을 최대한 이용하면 재산세와 종합부동산세, 임대소득에 대한 종합소득세 그리고 양도소득세는 그리 큰 걱정거리가 아닙니다.

이미 임대주택 관련 세법에서 과세 제외·감면 등 각종 혜택을 주고 있습니다. 특히 준공공임대주택는 혜택이 더 많습니다. 따라서 장기보유 목적의 다주택자라면 임대주택 등록에 따른 감면 혜택을 미리 살펴보고, 해당되는 것이 있다면 적극 신청해야 합니다. 대부분 임대사업자로 등록한 이후부터 혜택을 주고 기간 계산이 시작되는 점을 감안하면 늦게 등록할수록 불리합니다.

다주택자가 임대주택으로 등록하면 받는 혜택 중 가장 큰 비중을 차지하는 것은 양도세입니다.

첫째, 중과세에서 제외된다. 임대주택으로 등록해 5년 이상 임대하면 다주택자 중과세 대상에서 빠진다.

둘째, 준공공임대주택으로 등록하면 장기보유특별공제 70%를 받는다.

현재 존재하는 가장 큰 혜택이다. 잘만 활용하면 상당한 양도세 절세 효과를 볼 수 있습니다.

증여와 일시적 2주택도 활용하자

현재 살고 있는 집을 양도하면 1가구1주택으로 비과세 혜택을 볼 수 있습니다. 하지만 결국 다른 보유 주택에 대한 비과세는 제한적이며, 또한 임대주택 등록이 부담스러운 경우도 있습니다. 이럴 경우에는 거주 주택으로 비과세받는 방식을 포기하고 주택 수를 줄여 일시적 2주택으로 접근하는 것도 가능합니다. 예컨대, 조세기씨의 경우 마곡지구 아파트 1채를 자녀에게 증여하고 2주택자가 된 이후 일시적 2주택 규정을 활용해 서초구 아파트와 마곡지구의 남은 1채를 양도한다면 전액 비과세받을 수 있는 방법이 있습니다.

따라서 세대분리가 가능한 자녀가 있다면 증여로 주택 수를 줄이고 남은 주택에 대해 비과세 받을 수 있는 플랜을 짜야 합니다. 물론 자녀는 증여받은 주택을 별도 세대 구성을 통해 1가구1주택으로 만들어 비과세받고 처분할 수 있도록 준비하면 됩니다.

이들 제도가 국회에서 통과될지 여부나, 실제로 이러한 제도를 정부에서 관철시킬 것인지 여부에 대해서는 상황을 지켜봐야 하는 상황이다. 9월중으로 발표될 것으로 보이는 정부의 ‘주거복지로드맵’에서 주택임대사업자등록의 유도를 위한 세제혜택을 담을 것으로 보이는데 따라서 9월 대책이 주목되는 이유이기도 하다.

그렇다면 다주택자들이 주택임대사업자등록을 지금 해야 할 것인가 아니면 등록을 하지 않고 버티기 모드로 들어가 정부의 위와 같은 정책들이 실제로 실현되는지 여부를 지켜보면서 시장을 한동안 관망하는 것이 좋을 것인가?

결론은 9월 발표되는 주거복지로드맵에서 언급되는 주택임대사업자활성화방안에서 어떤 내용이 담길지를 보고 임대등록을 할지 여부를 결정하면 된다. 이제 주택 임대차시장의 추세는 정부의 강력한 의지대로 주택임대사업자등록이 추세적인 흐름이 될 것이라는 것은 명약관화한 현실이 됐다. 9월 대책에서 정부가 자발적 임대사업자등록을 활성화할만한 내용이 나온다면 그동안 망설이던 상당수의 다주택자들은 주택임대사업자등록을 서두를 것으로 예상된다.

그러나 이도저도 아니면서 다주택자들에게 징벌적 취지에 터 잡은 형식적인 인센티브를 담으면서 규제위주로 주택임대등록을 강요하는 수준이 된다면 자발적 임대사업자등록은 정부목표치에 미치기 힘들 것으로 보이며, 이렇게 되면 정부는 다주택자들을 더욱 몰아 부치면서 다음 대책, 다 다음 대책을 계속 내놓는 강공모드로 나갈 것이 확실하다.

그렇다면 이것은 일종의 균형 잡힌 철학적 정책이라기보다는 누가 이기나 한번 해보자는 식의 규제일변도의 화풀이식 정책과 다를 바 없고 결국 임대차시장의 왜곡과 정책신뢰성이 떨어져 임대차 시장의 혼란이 가중되는 상황이 발생할 가능성이 크기 때문에 9월 대책에서 다주택자들이 큰 거부감 없이 정부 목표치 수준 혹은 그 이상으로 자발적 등록을 할 수 있도록 실질적인 지원책을 내놓는다면 가장 좋은 정책이 될 것이다.

한편, 정부에서 강력하게 권고내지 압박하고 있는 주택임대사업자등록을 왜 기꺼이 하지 않고 거부감을 느끼며 자발적으로 등록을 하지 않을까? 이들 다주택자들을 양지로 획기적으로 끌어들이기 위해서는 주택임대사업자등록을 많은 사람들이 꺼리는 요인들에 대한 이해와 세심한 정책적 배려가 반드시 필요하다. 주택임대사업도 사업이기 때문이다. 사업을 하라고 하면서 사업성이 없게 만드는 정책은 그건 정책이라고 할 수 없기 때문이다.

가장 중요한 걸림돌인 임대등록 주택가격과 면적기준을 수정 보완하는 것이 가장 시급하다. 9월 대책에 이들 두 가지 부분이 반드시 수정 보완되기를 기대해본다. 이 두가지문제가 해결이 안 되고 현재의 상태로 그대로 간다면 서울권의 상당수의 주택들이 등록을 하고 싶어도 할 수 없는 상황이기에 정부에서도 이 부분은 최소한 인지하고 있을 것이고 현명한 정책이 나올 것이라 기대해본다.

또한 직장인이 아닌 경우에 주택 임대 사업자 등록 시 곧바로 치솟는 건보료, 국민연금 등의 문제도 어느 정도 배려가 필요한 부분인데, 정부에서 이 부분에서 대한 고민을 하고 있는 것으로 알고 있고 실제로 ‘8.2대책’발표직후 관련기관 질의응답 코너에서도 이 부분에 대한 인센티브를 고려하겠다는 취지의 기사들도 많이 나온바 있으므로 현실적인 대안들이 나온다면 임대사업등록자가 크게 늘어날 것이다.

아울러 현재의 중개보수율 역시 주택임대사업자등록을 가로막는 걸림돌이 될 수 있는 측면이라 이 부분역시 수정보완이 필요한 부분이 아닌가 하는 생각이 든다. 현재의 주택임대사업자 제도 하에서는 연 5%(=정부에서 5%의 절반인 2.5%로 제한될 수도 있다)인상제한이 있고 실제로는 한번 계약하면 2년 보장이기 때문에 실제로는 2년에 최대 5% 범위 내에서만 인상이 가능한 셈이어서 보증금 1억 기준 2년 만기시점에 신규계약이나 재계약을 할 때 최대 5백만 원 이하로만 임대료를 올릴 수 있는 상황에서 사실상 단기 의무임대 4년간 임대료 인상은 거의 미미하지만 부동산 중개보수는 상당한 액수가 지출되는 경우가 많아서 정부에서는 주택임대사업자 등록 활성화를 위해서는 현재 금액별로 누진되는 현재의 부동산 중개보수도 개선해나가면 더 좋을 것이다.

매매금액이나 전세금액이 아무리 높아도 부동산 거래 시 부동산 중개 시 공제금액은 대한민국 전체를 통틀어 최대 1억 원 수준의 공제증서만 있어서 거래금액별로 책정되고 있는 현재의 중개보수율은 소비자인 거래당사자들에게는 상당한 부담과 불합리성을 강요받는 실정이기 때문이다.

거래 금액이 높아지면 오히려 중개보수율은 낮아지는 게 정상이고, 중개보수율을 금액에 맞게 책정하려면 그에 상응하는 공제금액도 올리는 게 형평에 맞다,

수억~수십억 원 하는 아파트 거래나 일정금액이 넘는 전세거래에 공제증서 1억짜리 한 장주고 중개보수율은 0.9%이내에서 협의하는데 중간정도인 0.5%정도만 하더라도 중개보수는 거래당사자들에게는 상당한 부담일 수밖에 없고 정부가 정책으로 추진하는 주택임대사업등록 활성화에 상당한 걸림돌로 작용될 수밖에 없다.

주택임대사업자들이 전세 5억 원에 임대를 주고 2년 후 최대 인상폭인 5%를 받아 2500만원을 받으면 전세중개보수는 기백만 원이나 되지만 2500만원에 대한 금융이자는 2%로 넉넉히 잡아봐야 세후 연 40여만 원 수준에 불과하여 주택임대사업자들이 자칫 사업자가 아닌 자선사업가가 될 처지에 전락하는 기형적인 상황이 향후에 상당히 많이 연출될 가능성이 높기 때문이다.

정부에서는 주택임대사업자활성화를 위해 중개보수율을 수정 보완하여 거래당사자들의 부담을 줄여야 한다. 만약 현 상태를 유지하려고 한다면 공제증서를 거래금액대별로 현재 천편일률적인 1억에서, 거래 가에 합당한 금액으로 공제액을 높여야 한다.

작년여름 20억 원 가까운 강남권 아파트 매수를 하면서 중개보수로 1500만원을 주고 거래했다는 주변지인이 매매계약서 뒷장에 딸려온 1억짜리 공제증서를 보고 헛웃음이 나왔다는 에피소드나, 전세 6억 8천짜리 계약을 하면서 중개보수로 270만원을 주면서 부동산에 1억짜리 공제증서를 받고 중개사고가 나면 1억밖에 보장을 안 해주느냐는 물음에 무조건1억을 보장해주는 것이 아니라 1억 범위 내에서 공인중개사의 고의적인 잘못이 있을 경우에만 예외적으로 1억한도내에서만 보장해 주는 것이고 그조차도 절차나 시간이나 보상이 험난하다는 부동산의 설명을 듣고 씁쓸한 마음을 가눌 수 없었다는 분들도 있었다.

특히나 아파트나 오피스텔을 월세로 주면서 주택임대사업자등록을 하고 있는 분들의 경우 중개보수 내고 나면 2년 만기 후 오히려 손해가 나서 사업상으로 치면 소위 적자가 나는 경우와 진배없다는 얘기들을 많이 한다. 따라서 중개보수나 공제제도에 대한 합리적인 정책적 검토도 반드시 필요하다.

그러나 현재 ‘8.2대책’여파로 부동산 거래절벽으로 인한 가장 큰 피해를 보고 있는 업종이 바로 일선 공인중개업이기 때문에 이러한 내용이 주거복지로드맵에서 담길 가능성은 희박하지만 향후에라도 이 부분은 주택임대사업자가 정부목표치에 도달하면 이 부분에 대한 검토가 필요한 부분이라고 판단된다.

정부가 발표하는 9월 대책, 일명 ‘주거복지로드맵’은 주택시장의 향배를 가를 1차 전환점이 될 수밖에 없고 내년 3월말까지 팔 것인가, 아니면 주택임대사업자등록을 할 것인가를 결정하는데 가장 중요한 정책이라 주의 깊게 살펴봐야 할 것은 당연하다. 9월 발표예정인 주택임대사업자등록 채찍과 당근책이 현재 주택시장에서는 가장 중요한 변수로 부상하게 되었고 추세적인 흐름은 주택임대사업자 시대가 도래 하는 결정적인 분수령이 될 가능성이 커졌다.

9월 대책에서 임대인과 임차인간 균형점을 맞춰 양측 중 한쪽이 일방적인 손해를 보는 것이 아니라 양자 모두 정책의 혜택을 보는 선하고 현명하고 세심한 대책이 나오기를 기대해본다.

출처: 매일경제 

김부성

부동산富테크연구소장

양도소득세에서 비과세 혜택을 주는 것은 주택과 일부 농지밖에 없습니다. 주택이 아닌 권리 상태에 해당하는 입주권에 대해 예전에는 비과세 규정이 없었습니다. 그러나 재개발·재건축의 경우 종전 노후 주택을 새 아파트로 환지받는 것으로 비록 입주권 상태이지만 주택으로 취급할 필요성이 대두됐습니다.

일단 지금 현재 시장의 모습은 크게 두 가지다.

‘거래절벽’과 ‘관망’

과도하고 급진적인 규제로 인해 퇴로가 막혀 있는 상황에서 거래절벽 현상이 나타나고 있다. 일단 소나기는 피하고 보자는 의견이 있는 반면 공급이 부족한 상황에서 지나친 규제는 단기적으로 매매가격이 조정될 수 있지만 중장기적으로는 오히려 매매가격이 반등할 수 있다는 기대감으로 일단 관망해 보자는 의견도 있다. 무엇보다는 다수는 매도한다고 해도 시장에서 팔리지 않는데 어떻게 매도를 하느냐며 정부의 이번 대책을 꼬집고 있다.

우리는 여기서 한 가지 고민 해봐야 할 것이 있다. 만약에 정말 만약에 말이다.

이번 대책으로 집값이 안정을 넘어 폭락을 하게 된다면 부동산 시장뿐만 아니라 금융 시장의 모습이 어떻게 변할까? 집 값이 너무 높다고 하락을 갈망하는 사람들의 생활이 좋아질까?